关于我国近年来房地产销售总额的影响因素分析

肖晓彤

摘 要 20世纪90年代以来，房地产行业得到了突飞猛进的发展，并呈现持续增长的态势。为了得出影响商品住宅房销售的函数模型，本文根据2000～2014年的样本数据从计量经济学的角度，通过对模型计量经济学意义、经济意义反复修正与改进模型，对影响商品房销售额的主要因素进行分析，确立函数模型。最后作出总结，并提出一些建议以推动商品房产业的健康发展。

关键词 商品房销售额影响因素 Eviews函数模型 多元回归

一、问题提出

（一）问题背景

随着经济的发展，房地产行业得到了突飞猛进的发展，人民生活水平的改善，使人们的消费观有了极大的改变，特别是城镇居民越来越希望住进方便、时尚的商品房。再加上政府对住房贷款的各种优惠措施，如分期付款、零首付等优惠政策，也使得我国商品房年销售额不断增加。我国目前已经进入工业化发展的加速期，经验证明，这个阶段是房地产业快速发展的时期。每一次经济的飞跃必将带动房地产的发展。房地产业将成为我国今后经济发展的支柱产业和新的经济增长点。

（二）各变量设定的初步估计

本文根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系，构建出全国城市房价的理论模型，引入的解释变量：设国民生产总值（亿元）为X1，城乡居民人民币储蓄存款年底余额（亿元）为X2，全社会住宅投资（亿元）为X3，年末总人口（万人）为X，住宅商品房销售额（亿元）Y。各自变量与Y之间的关系如下：

1. X1与Y的关系。国民生产总值代表一个国家总体的经济水平情况，当然会对商品房产业产生影响，初步估计，年国民生产总值的提高会引起商品房年销售额的增长。

2. X2与Y的关系。城乡居民人民币储蓄存款年底余额代表了城镇家庭的购买能力，一般来说，购买能力越高，商品房年销售额会越多。

3. X3与Y的关系。全社会住宅投资可能直接影响商品房年销售额的高低，投资量越大，销售额越多。

4. X与Y的关系。年末总人口可能直接影响商品住宅销售量，销售量越大，商品房的销售额越多。

根据以上分析，设定计量经济模型如下：

Y.=β0+βlX1i+β2X2i+β3X3i+β4Xi+Ui

β0为常数项，也可视作一个恒取1的虚变量的参数，βi为待估参数，其他影响房价的因素纳入随机误差项Ui。

（三）数据获取途径

本文选取2000～2014年我国商品住房的有关数据进行回归分析，以各地区的商品住房价格作为被解释变量Y获取了我国数据。

（四）模型的估计步骤以及检验方法

首先对于4个解释变量和1个被解释变量进行多元回归，然后对得到的模型进行多重共线性，异方差，自相关，协整检验。

二、多元回归得出结果

首先对各自变量取对数，建立初始回归方程，再对回归方程进行检验，得到lny=-46.28366+5.06lnx1+0.594lnx2-3.184lnx3+1.528lnx。

（一）经济意义检验

从回归结果可以看出，X3的系数值为负，即年末总人口的提高会引起商品房年銷售额的降低，不符合一般经济意义，考虑存在多重共线性。其余解释变量X1、X2、X的系数估计结果均表明各变量与商品房价之间存在正相关性，符合经济意义。

（二）统计推断检验

从回归结果看，可决系数R2=0.98，说明拟合度较好，两个解释变量可以解释98%的被解释变量的信息，F检验通过。

三、实证结果分析

通过以上计量经济学检验消除多重共线性后，本研究模型的最终估计结果为：

lny=-30.201+5.897lnX1-3.311lnX3

通过以上数据，可以得出以下结论：

第一，X1的系数为5.897，符号为正，与理论分析相符。国民生产总值代表一个国家总体的经济水平情况，年国民生产总值的提高会引起商品房年销售额的增长。

第二，X3的系数为-3.311，符号为负，由于全社会住宅投资对于销售总额的变化有一定的滞后性，故存在一定的不稳定性。

四、结语

经过检验在设定模型的时候，设定了国民生产总值、城乡居民人民币储蓄存款年底余额、全社会住宅投资、年末总人口，而从最终确定的模型来看，保留了年国民生产总值和全社会总投资的影响。总体上看，对商品房年销售额影响最大的是年国民生产总值，因为随着我国年国民生产总值的增长，我国经济水平提高，人民收入上升，推动了商品房年销售额的增长。因此，目前房地产较“冷”，可能也是由于我国国民生产总值增长有所放缓。虽然在模型中，城乡居民人民币储蓄存款年底余额、年末总人口对商品房年销售额的影响可能并不明显，但并不排除它们对商品房年销售额在一定时期内是有影响的。排除城乡居民人民币储蓄存款年底余额、年末总人口，可能是因为住房是关系国计民生的大事，无论人民存款多少，人口是否增长与否，对人们的购房需求并无明显影响。因此，要使商品房年销售额上涨，最根本的方法还是提高国家的经济水平，促进年国民生产总值的增长。

（作者单位为中国矿业大学管理学院）

参考文献

[1] 曲闻.影响我国房地产价格的宏观经济因素实证分析[J].价格月刊，2006（9）：15-17.

[2] 王华欣.我国房地产价格及其影响因素分析[D].山东大学，2009.

[3] 张晓峒.计量经济学基础[M].天津：南开大学出版社.

[4] 中华人民共和国国家统计局. 2014年中国统计年鉴[M].endprint