论对出租人解除住房租赁合同的限制

谢远扬

(中国社会科学院 法学研究所， 北京 100720)

论对出租人解除住房租赁合同的限制

谢远扬

(中国社会科学院 法学研究所， 北京 100720)

出租人解除权行使方式的不同是我国和世界主流住房租赁模式的重要区别之一。鉴于出租人和承租人在住房租赁合同中的不平等地位，对此种合同不能完全以当事人的意思自治为依据，法律应当适当介入。在可能的介入手段中，除了对租金进行适当管制之外，更应当注重对出租人的解约权进行限制，即除非存在“正当理由”，否则出租人不得解除租赁关系。相对于直接对租金进行管制，此种限制更注重保护住房租赁关系的稳定性和持续性，保证承租人在租赁关系中也拥有相当的主导性，对私有财产的干预也较为合理。我国法律法规中迄今也未规定对出租人解约权的限制，这对于在住房租赁领域保护承租人的基本权益十分不利，也不利于改变民众对住房租赁的偏见和推动住房租赁产业的发展。

住房租赁； 解约权限制； 正当理由

一、问题提出

不久之前住建部公布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，分别针对住房租赁行为、销售行为、房地产经纪服务、住房租赁预售的监督管理以及法律责任等做出了详细的规定。相比之前的法律法规，《条例(征求意见稿)》在很多方面特别强化了对承租人的保护。例如明确规定了出租人不得强制驱赶承租人，承租人的优先承租权，出租人的禁止进入义务等，意图规范和稳定住房租赁关系，保障房地产市场健康发展。然而也有不少意见认为，条例本身并未能从实质上改变我国住房租赁法律关系的基本模式，对于稳定住房租赁关系效果有限。

笔者以为这样的观点有其合理性。因为在住房租赁关系中，出租人常常会以解除租赁关系为由，迫使承租人接受租金的大幅增长，或者直接解除合同寻找愿意支付更高租金的承租人。鉴于出租人和承租人双方在住房租赁关系中的地位，如果不对出租人的解约权加以限制，将会对承租人的利益造成损害。我国现行的法律规范并未区分住房租赁和其他租赁，并在住房租赁法律关系中继续贯彻合同自由、平等自愿等合同法的基本原则。在实质上仍然沿用了以定期租赁为原则，以不定期租赁为例外，承租人享有法定解除权，并且在不定期租赁时可以随意解除合同的一般租赁模式。

在这种模式下，当房价高企、租赁市场供求关系紧张时，出租人会采取以解除合同胁迫，效率违约，甚至采取干扰承租人的正常生活等方式，实现提高租金的目的，导致纠纷频发，租赁关系极为不稳定，法律对此很难有所作为。所谓法定解除权仅从正面规定了出租人当然享有解除权的条件，基于“法无禁止即许可”的基本原则，出租人仍然有权以其他的理由要求解除租赁合同，这些理由可以由合同条款约定，也可以由出租人依据不可抗力或者情势变更原则提出，交由司法进行合法性判断。简言之，法定解除权的规定与对出租人解除权的限制有着本质的区别，后者要求出租人只有存在“正当理由”的情况下，才能在定期租赁中拒绝承租人的续租请求，才能在不定期租赁中解除租赁合同。相比我国目前在住房租赁中适用的合同自由原则，这种对出租人解除权的限制，更能够保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定性。因为其在根本上是和住房租赁合同的法律性质相吻合的。

二、住房租赁的法律性质

区别于一般的房屋租赁，住房租赁特指承租人将房屋用于家庭居住使用的租赁关系。在这个前提下，住房租赁法律关系所涉及的并非普通的平等主体之间的交易关系，而是事关承租人及其家庭“存在的生活核心(Lebensmittelpunkt menschlichen Daseins)”，因为住宅乃是当代社会个人、家庭生活以及参与社会活动的前提，失去了住宅的保障，个人和家庭也就失去了在该地生活的基础。现代国家应当负担对其国民生存的照顾义务(Daseinsvorsorge)，即国家应当为个人有尊严地生存提供最为基本的保障。这种照顾义务一方面是社会国原则(Sozialstaatsprinzip)的基本要求，另一方面是保护人格尊严的必要前提。这在法律层面就要求在租赁合同关系中采取措施，适当地保护承租人的利益，保证个人及其家庭的生存必需，维持住房租赁关系的稳定性。

这种照顾义务首先由Ernst Forsthoff所倡导，反映了20世纪以来国家管理职能由自由主义向社会主义的转变。为了说明这种转变，Forsthoff区分了个人“自治的生活空间(beherrschter Lebensraum)”和“有效的生活空间(effektiver Lebensraum)”。前者是指个人能够完全支配的空间，其随着人口的增长越来越小；后者是指人能够生存(Dasein)的空间，其随着工业化的进程而越发扩展。为了确保个人的生存，需要有必要的条件保证这种生活空间，而所谓的照顾义务指的就是，国家有义务将此种必要的条件以合适的方式提供给个人，以满足生存的必需。对照顾义务内容的理解也是随着时代发展不断变化的。一开始只是简单的工作、居住和食物，后来扩大到提供水电等服务，到了70年代广播和电视信号也被认为是生存的必需。需要强调的是，这种生存条件必需是最为基础的，维持人格尊严和人格发展所必需的。而住宅作为个人及其家庭生活的核心，对当事人及其家庭的生存和自由具有重要的意义。如果没有住宅、居住条件太差或者居住关系缺乏稳定性，必然会对当事人的社会生活带来严重的消极影响。因此国家有义务保障其居民享有最基本的居住条件。当然这并非是指国家要直接给每个人提供住房，而是采用多种经济和法律措施，如增加供给、限制租金、稳定租赁关系、提供住房补贴等方式，为居民获得合适的住房创造条件。

历史上住房救济制度就是我国社会福利的重要组成。孙中山就将“居者有其屋”视为其民生思想的重要体现，并且国民政府也在很多法律文本中贯彻了这一理念。我国作为社会主义国家，对居民住房的保障更应当是国家的根本任务之一。十八大报告要求建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，以实现住有所居的目标。但这种“居者有其屋”并不等于“居者有产权”，而是通过购租并举的模式，以房屋租赁市场为重要依托，因此需要保护承租人的利益，并建立专业、规范、稳定的房屋租赁市场。在这个意义上，住房租赁关系不仅仅和当事人双方相关，而且也有重要的社会政策意义，对构建社会主义和谐社会起到关键性的作用。应当承认，在观念上“居者有产权”还是占据了社会的主流，但既然国家将推动房屋租赁作为重要国策，无论从法律政策还是从国家照顾义务的角度，在具体法律制度上必然也需要鼓励房屋租赁，充分保护承租人的利益以发挥法律的引导作用，逐渐推动社会观念的改变。

在住房租赁关系中，当事人双方的地位严重不平等。其一，经济实力不对等。通常来说承租人往往是无力购房的中低收入人群，对租金异常敏感。这导致他们常常愿意为了较低的租金接受有瑕疵的房屋或者更为苛刻的合同内容，并且在出租人出现违约等行为时，由于高昂的法律成本放弃自己的合法权益。其二，市场地位不平等。我国目前的住宅市场总体供小于求，在很多城市，这种供求不平衡更是异常突出，这会让承租人面对出租人时，更加缺乏议价能力，在定约时就处于不利地位，而且在履行合同时为了维持租赁关系也不得不在一定程度上忍受出租人的某些违法行为。最重要的是，当事人双方所涉及的法益存在本质的区别，对出租人来说，住房租赁只是涉及其所有权的收益权能，而对承租人来说则是满足个人和家庭的基本居住需求。与基本的生存需求和个人自由相比，财产上的利益显然处于较低的位阶。从利益平衡的角度，为了保护前者，可以对后者进行必要的限制。在这种社会现实下，如果仍然一味地追求私人自治，维持当事人双方形式意义上的平等，实质上也是对私人自治这一基本原则的违背。私人自治不仅仅是私法原则，也是一项宪法原则，其保护合同自由和人格的自由发展，并允许当事人在法律的框架内自主地构建法律关系。然而私人自治是以当事人平等、个人的行为和意志自由为前提，因此当由于外部因素导致当事人双方地位失衡，某一方当事人失去平等协商的可能性时，就需要法律的介入，否则便会偏离私人自治的初衷。

综上，虽然住房租赁是一种合同关系，但由于其事关承租人的基本生存和公共利益，从社会政策和国家义务的角度看，有公权力介入，限制出租人和保护承租人的必要。因此其实质上不同于其他的不动产商业租赁，不能简单视为一种纯粹的私法关系。问题在于，在法律层面应当如何介入住房租赁。

三、解约权在我国住房租赁中的适用以及对其限制的合理性

住房租赁的控制方式大致可以分为两类：其一，对租金的管制，即由主管部门直接限制某一地区的最高租金额度和租金增幅；其二，对出租人解约权的限制，即在租赁关系中除非具备法律规定的事由，否则出租人不得主张终止租赁关系。然而直接的租金管制方式并不具有普遍性，它仅仅是在特定的历史条件下为了满足特定目的而制定的临时性措施。并且从社会经济效果分析的角度，单纯的租金管制很容易导致供给不足，以及房屋配置的扭曲，从而影响租赁市场的健康发展。另外采用租金管制这么强力的手段限制出租人的所有权，是否符合权利限制的比例原则也值得探讨。比例原则要求，对权利的限制应当是为了实现目的所需的最低限度。而租金管制这一强力的手段对市场和心理所造成的冲击过于巨大，有观点认为其在实质上属于政府对私人财产的征收，是对个人基本权利的限制，对其适用必须要以压倒性的公共利益为依据。相较来说，对出租人解约权的限制措施就较为温和，在成本上也较为经济。虽然它也限制了出租人财产权的行使，但此时就承租人一方来说，其对住宅的合法占有也被认为是宪法所保护的所有权(德国《基本法》第14条第1款)。在这个意义上，承租人的占有和出租人的所有权具有同等的法律地位，受到同等的保护，并且基于所有权的社会义务，出租人权利的行使必须充分尊重承租人的相应权利。其中最为重要的就是对出租人解约权的限制，因为此项权利的行使，就意味着承租人合法占有房屋的终结。

在我国的法律体系中，解约权或合同解除权也是合同法的重要制度之一。它作为一项形成权，一经行使便产生合同关系提前终结的法律效果，让当事人得以逃逸合同的束缚。在现有的法律制度中，它包括约定解除权(《合同法》第93条第2款)和法定解除权(《合同法》第94条)。这里规定的法定解除权，是具有普遍适用性的一般法定解除权，其发生原因主要包括不可抗力和一方当事人的违约导致合同目的不能实现。同时第94条第5款规定的“其他情形”也为在分则以及特别法中规定相关法定解除权留下了空间。基于合同自由的原则，合同的解除应以当事人的约定为基础，但法定解除权可以弥补当事人约定的不足，以更好地保护当事人的权益。通常认为第94条规定的法定解除权属于任意性规范，当事人可以明确约定排除。而基于《合同法》分则或者民事特别法的特别法定解除权，则是对一般法定解除权的具体化，并依据特定的法律关系规定特殊的解除事由，有时甚至在一定程度上排除94条的适用。

在住房租赁法律关系中《合同法》第219条、第224条、第227条和第232条规定了在定期租赁的场合，当承租人不支付租金、未能合理使用租赁物以及擅自转租时，承租人可以解除租赁合同；在不定期租赁的场合，承租人可以随时解除合同。《房地产管理法》并未涉及有关解除租赁合同的内容。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》则明确了“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建”属于《合同法》第219条“未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物”的具体类型。2010年住建部《商品房屋租赁管理办法》也延续了之前法律和司法解释的内容，规定当承租人未经许可擅自转租时，出租人有权解除合同。需要特别注意的是《办法》中也明确规定了出租人不得在合同存续期间内单方面随意提高租金水平，但这种宣示性的规定因为缺乏可操作性，在实践中未必能够得到充分的贯彻。这些规范将《合同法》94条具体化，并且基于房屋租赁的特点，规定了特定的法定解约事由。

这些法律规范也为司法实践所充分贯彻。在判决中普遍认可当承租人对出租住房进行室内改造、分割搭建，特别是被主管部门认定为构成“群租”或者构成安全隐患的，出租人可以解除租赁合同。如果出租人知悉改建群租事实，而并没有及时阻止的，同样对合同的解除承担责任。如何判断出租人是否知悉相关事实，有判决指出应当依照客观理性人的标准，需要出租人尽到合理的谨慎注意义务。承租人虽然更改房屋结构，但事后又将其恢复原状的，不构成法定解除权的成立事由。其次，判决认可当承租人在一段时间内不支付租金时，出租人可以解除合同，具体多少时间需要依据《合同法》第94条第2款和第4款，结合个案的具体情况，看是否足以表明其不履行主要债务或者使得合同目的无法实现。最后，如果承租人擅自改变房屋用途或者擅自转租，出租人同样可以解除合同。除了法定解约事由之外，判决也认可当事人在合同中自行约定解约的条件，此时约定事由一旦成就，出租人即享有解除权，且承租人不可抗辩。如果当事人双方未对解约达成合意，除非承租人的行为构成根本违约，否则出租人不得解除租赁关系。判决也并不绝对排斥出租人通过解约或者其他方式实现提高租金的目的。就承租人一方来说，有判决认为承租人并不享有特殊的法定解除权，除非依据《合同法》第94条或者经过协商，不得单方解除合同。还有判决将房屋本身和房屋内的设备做出区分，认为房屋内的设备异常并不必然导致住房租赁的目的无法实现，因此房屋设备异常并不能作为合同解除的理由。除非相关的设施或者住房本身的缺陷已经不能保证承租人的居住安全，承租人才有权解除合同。如果当事人双方对租赁期限约定不明，或者当定期租赁到期之后承租人继续支付租金，出租人继续接受租金，则构成不定期租赁关系，此时当事人双方均可以随时解除合同。

从以上的法律规范和司法判决中不难发现，在住房租赁法律关系中我国现在并不存在所谓对出租人解约权的限制。所谓的法定解约权并没有排斥当事人之间的其他约定，或是可以阻止出租人以解约为胁迫实现大幅上涨租金的目的。并且这种法定解除权也仅限于定期租赁，对于不定期租赁关系，则可以随时解除合同。相对来说，承租人主动解除租赁关系的法律空间更为狭小，基本只能以《合同法》第93、94条的内容为限。这种以当事人约定为原则，通过法定解除权加以补充的合同解除模式，符合合同自由的基本原则。然而解除权的行使同样也需要满足合同正义原则的要求，不仅要求经济上的等价，也要实现实质正义，即缔约当事人之间平等，当事人权利义务公平以及公平合理的“逃逸”机制。因此如果当事人之间存在实质性的不平等，占优势的一方当事人的合同解除权也必然要受到限制，不能允许其利用解除权肆意侵害另一方当事人的利益。在住房租赁法律关系中，恰好存在这种严重不平等，需要对出租人的解约权进行限制。

更为重要的是，对出租人的解约权进行限制，有利于稳定住房租赁关系，以促进房屋租赁市场的发展。国家鼓励城市居民租房的政策，实质上主要就是鼓励城市的新兴中产阶层改变观念，广泛地参与住房租赁。因为在房价高企的今天，低收入群体本身就没有经济条件购买住房，而城市的高收入阶层的购房意愿也不受到房价的影响。唯独就城市新兴中产阶层游离于购房和租房之间，一方面目前的房屋租赁制度很难满足现实的长期居住需要，另一方面实际购买房屋又会造成很大的经济压力。而鼓励城市新兴中产阶层租房，就需要充分了解其特点和需求。由于面对沉重的生活和工作压力，新兴中产阶层对居住关系稳定性期待特别强烈。虽然我国大部分一、二线城市目前房屋租售比畸低，泡沫严重，购房之后支付的月供都要高于房屋的租金，从居住的角度现阶段购买住房远不如租房经济，然而，出于对生活安全性和稳定性的追求，他们仍然选择购买住房。换言之，为了提高租房的吸引力，除了对租金的适当控制外，更重要的是保证居住关系的稳定性，让年轻中产阶级可以解除后顾之忧。对出租人解约权的限制正是为了保证住房租赁关系的稳定性。有批评意见认为这种对解约权的限制，实质上也是对租金的管制，因为不能随意解约，出租人无法及时跟进租金上涨，势必在定约时就会要求较高的租金。但这种租金的提升远远无法和购房所付出的成本相比，如果可以通过制度手段让承租人产生租赁关系，就可以长期稳定地预期，即便房租有所提高，他们也会产生长期租房的意愿。那么究竟如何限制出租人的解除权，才能够达到稳定租赁关系的目的，笔者以为比较法上普遍采用的“正当理由”颇值参考。

四、作为解约事由的“正当理由”

《德国民法典》第573条第1款第1句明确规定，在不定期租赁关系中，出租人仅在存在正当利益(berechtigtes Interesse)时，才能够终止租赁合同，并且将提高租金排除出正当利益的范围之外。依据本款，出租人的解约若不是以正当利益为前提，则其在法律上无效，并且出租人需要证明这种正当利益的客观存在。“正当利益”必须要结合具体法律条款的内容和效果，以及具体的个案情况，充分考虑到出租人和承租人双方的利益加以判断。从规范目的的角度，出租人的这种“正当利益”必须要远远大于承租人保有其生活核心的利益。本条第2款列举了几项典型的正当利益事由，但这并不表明出租人的正当利益仅限于此。只要相关的理由具有同等的重要性，其一方面须和第2款所列举的内容具有相似的性质，另一方面须符合既有的法秩序，为保护出租人的利益所必需，并且可以填补第2款所列举的不足，同样可以成为支持出租人解约的理由。

第2款第1项首先明确了，当承租人因为过错，不无显著地(nicht unerheblich)违反了合同义务时，出租人可以解约。首先，承租人的这种义务违反，既可以是主要的合同义务，也可以是附随义务，并且其在主观上须存在过错。其次，承租人的这种义务违反必须具有一定的显著性(Erheblichkeit)。在学理上，其并不完全与承租人的过错程度相关，而是以当事人之间的信赖关系受损害的程度为依据，并且这种损害须达到能让出租人认为租赁关系已经无法延续的程度。因为第573条的实质是保护诚实守信的承租人，所以当承租人因为故意或者过失导致违反合同义务时，就有理由保护出租人的正当利益了。在司法实践层面，这种非不显著的义务违反最典型的表现就是延迟付款。延迟付款的内容除了租金之外，还包括押金、附加费用，以及在法律程序中所产生的费用。其次是违背合同约定方式和目的使用住房，并超过了容忍义务。如将住房用于商业、饲养动物活动，或者将房屋提供给第三人使用等。最后是承租人存在妨害出租人、其他住户以及管理人，严重干扰他人生活安宁的行为，其过错行为影响了居住的正常秩序，导致居住的状态无法延续。

第2款第2项规定基于出租人的个人需要(Eigenbedarf)，也可以要求解除合同。宪法法院认为《基本法》第14条虽然保护合法的占有，但并不意味着承租人占有住房的利益在任何情况下都可以和出租人对自己住房的使用利益相抗衡。依照本款住宅所有权人对住宅的居住使用需求应当处于优先的地位，然而其也需要依据第1款的“正当利益”进行必要的利益衡量。在实践中所谓的个人需要，需要满足一定的条件。首先这里的出租人通常是自然人，因为当出租人对住房存在个人需要时，住房也就对出租人个人的生存有了重要的意义。其次，出租人需要住宅作为自用。基于同样的原因，这里的自用限于居住使用，而非商业或者其他用途，否则不能体现保护出租人利益的正当性。此外出租人对这种自用是有客观必要性，不能仅仅基于出租人的意愿。所谓个人需求实质上反映的是出租人情势上的变更，这种变更可能是由于个人、家庭、健康、工作、经济状况等等原因导致，并且由于这种变更原先出租住房的条件即将消失，并导致出租人产生了使用相关住房的客观需求。出租人所拥有的住房越少，这种需求的正当性就越强。再次，这种个人需要还可以是出租人的家庭成员的居住需求。这里的家庭成员是个非常宽泛的概念，并没有明确地限制，只要其与出租人存在紧密的社会联系，都可以纳入这个范围之中，因为紧密的社会联系会让出租人产生道德上的照顾义务，亲属关系越远，则出租人需要证明存在的社会联系越紧密。

第2款第3项规定了出租人可因存在对地产其他合理的经济利用而解除租赁合同。这一解除合同的理由同样体现了在特定情况下所有权相对承租人占有权的优先地位。和简单地提高租金不同，本款所强调的出租人对于相关地产，存在比作为住宅出租更有效率的利用方式，更可以促进社会资源的充分使用，符合《基本法》第14条第1款所提倡的对所有权的充分利用。从利益平衡的角度，出租人必须能够证明通过利用方式的改变，能够确实地显著增加收益，或者不采取此种利用方式会让其承受明显的损害，以表明出租人对地产的支配和利用利益远高于承租人的居住和占有利益，但有时满足这种证明要求会非常困难。在实践中，这种解除理由需要满足如下前提：第一，出租人有意对地产进行经济上的利用。如出售、翻新以及拆除重建等，但不包括向他人以更高的租金出租。第二，租赁关系的延续会在将来严重地阻碍利用的实现。这种阻碍可以是法律上的，也可以是经济上的，只要在实质上影响到了所有权人的利用即可。第三，对地产的利用必须是适当的。这种适当性(Angemessenheit)强调利用必须与所有权的社会义务相一致，并且以出租人的经济自由和承租人的具体生活状况之间的利益平衡为判断依据，违法的和纯粹投机的利用通常都不会认为具有适当性。最后，延续租赁关系会让出租人遭受显著的损害。此项条件是本项正当理由的核心，对个人权利的保护需要符合比例原则，不能严重损害他人的权利，否则便是对权利的滥用。如果保护承租人的占有状态，会对出租人的财产状况产生显著不利的影响，也就违背了法律所追求的利益平衡。对显著性的判断需要客观地考察出租人的情况，尤其是住房租金的高低，租金越低廉，所有权人受到损害的可能性越高，采取其他合理经济利用的正当性就越强。

这些解除租赁合同的正当理由，无一不是基于出租人对所有物的支配和利用利益与承租人的占有和居住利益之间的平衡。他们均以保护承租人的居住利益为基准，只有在出租人的支配和使用利益远超承租人利益时，才允许出租人解除没有固定期限的住房租赁合同，以充分保护承租人的居住稳定。而且即便出租人能够证明这种正当理由，也不意味着可以产生最终的效力，依据《民法典》第574条，出租人提出并证明正当利益存在的，承租人还可以援引“社会条款”(Sozialklausel)提出异议，即当解除合同的后果对承租人个人及家庭过于严苛时，仍然可以向出租人请求延续租赁关系。这种社会条款不仅仅是所有权社会义务的体现，也是保护承租人及其家庭的最后手段。社会条款的适用以出租人的有效解除为前提，承租人必须证明在出租人解除住房租赁关系之后，其会遇到经济、健康、家庭以及个人方面现实的困难。除了无法找到适当的可替代住所外，还包括承租人由于年迈并且长期在此居住很难适应新环境，承租人有疾病或者身体障碍，处于怀孕期，由于工作学习等困难暂时无法搬家的等等。承租人异议的有效性同样也要经过利益衡量，法官需要综合考虑当事人双方的利益以及承租人在租赁期间的表现加以判断。

正当理由对出租人的限制不仅仅在解除不定期租赁合同上，《德国民法典》第575条更是要求出租人只有在存在正当理由的情况下，才能够和承租人签订定期的住房租赁合同。这些正当理由基本延续了第573条第1款的内容，依据第575条第1款主要包括出租人对所出租的房屋空间有自住、修缮和经营的需要。和第573条相比，第575条的限制稍显宽松，例如就自用而言，第575条只要求出租人有自用的意愿即可，无须证明客观必要性；就修缮而言，也不需要证明修缮具有经济上的适当性；所谓的经营需要(Betriebsbedarf)，是指出租人将来可能将住房提供给其工作的人居住，也只要求出租人有这种意愿，无须证明存在确实的必要性。在出租人的期限利益(Befristungsinteresse)和承租人的基本生存利益之间本条选择保护后者，其限制出租人签订定期租赁合同的理由，在消失之后明确规定承租人可以请求延长定期租赁，甚至将其变更为不定期租赁合同，在实质上对出租人来说定期租赁合同也只能在有限情况下解除。

借助正当理由在德国法中建构了与我国完全不同的住房租赁模式。其以不定期租赁为原则，以定期租赁为例外，并且在不定期租赁的情形下，出租人并不享有任意的解除权。这种以正当理由作为对出租人解除权控制手段的方式，在欧美国家和部分地区具有相当的普遍性，并且也为日本和我国台湾地区所采用。相对于我国，正当理由很明显地倾向于保护承租人以及维护租赁关系的稳定性，更重要的是让承租人在住房租赁法律关系中拥有相当的主导地位，即承租人依据不定期租赁，在出租人没有法定事由时从理论上可以无限期地延续租赁关系，而在需要时又可以随时解除合同。这种主导地位可以显著地提升承租人对稳定租赁关系的信心，提升住房租赁的吸引力和接受度。批评意见认为，这种对承租人的保护措施必然影响出租人的积极性，阻碍出租屋资源的流转效率，造成社会总体福利的损失。但就对正当理由贯彻最为彻底的德国来说，在2014年有47.5%的居民通过租赁获得住房，并且德国的房屋租赁市场一直保持两位数的增长态势，尤其是柏林、慕尼黑、科隆和汉堡等城市增长尤其明显。当然德国租赁市场的发达是多种因素共同造成的，但这也证明了只要政策得当，可以尽量减小其负面效果，充分发挥稳定住房租赁关系的效果。并且限制解约权并不意味着同样会对租金进行严格管制，出租人可以通过适当提高租金来平衡自己的利益，毕竟在市场上出租人总体仍然具有优势的地位。另一方面，采用限制解约权的方法，确实导致了出租人很难退出租赁关系，但这样更可以推动专业从事住房租赁的个人和公司进入市场。他们掌握的住房相对较多，较少存在对租赁住房的自用需求，有条件将这些住房长期地投入租赁，并且有条件使用专业人员对住房进行保养。国家可以通过政策手段扶持相关产业的发展，限制其对房屋的利用方式，同时保证其可以通过合理的租金涨幅获得收益。相对于目前以分散个体出租人为主的模式，相对集中的出租人也有利于国家采取政策和法律的手段对整个市场进行规范和指导，既可以提高住房租赁市场的专业性和规范性，也可以进一步充分保护承租人的利益。

五、对我国住房租赁法律模式的思考

住建部《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》强化了对承租人的保护，但它大体上延续了《合同法》以来以定期租赁合同为原则，以不定期合同为例外的住房租赁模式。虽然其强调鼓励签订三年以上的住房租赁合同，但并没有如德民第575条规定只有在存在特定理由时才能够签订定期合同，就不定期合同而言也没有如德民第573条限制解除合同的正当理由。这就意味着大部分住房租赁合同都会是定期合同，在合同到期时，承租人仍然面临着和出租人重新协商的压力，在不定期合同时出租人只要提前三个月通知，就可以让合同解除，承租人在住房租赁关系中受制于出租人，处于从属地位。第17条所指的“在租赁期限内”结合第11条第2款的表述，应当理解为在定期合同的租赁期间内，因为不定期合同的租赁期限是“不明”的，并且如果认为第17条的租赁期限可以包括不定期合同，那么其实质上和第11条第2款产生了冲突。所以第17条仅仅规定了定期租赁合同出租人解除合同的“正当理由”，延续了之前有关法律法规的内容，并不限制出租人对不定期租赁合同的解约权。总的来说，本征求意见稿对保护承租人利益方面虽然有所增强，但在实质上还是延续了《合同法》以来尊重形式上合同自由的传统。

应当承认《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》作为行政法规很难改变由《合同法》确立的规范模式，不能从根本上改善目前承租人在住房租赁关系中的从属地位，很难让民众通过住房租赁满足基本的生活安定需求，也根本无法让租房模式对民众产生吸引力，更无法缓解民众对购买住房的渴望，合理化城镇居住结构的政策目标也就无从谈起了。期待在未来的立法或者改革中，借鉴比较法上的通行做法，以不定期租赁作为住房租赁的基本模式，即除非出租人明确提示承租人对住房享有期限利益并明确约定租赁期限，否则不得签订定期租赁合同，并引入正当理由作为不定期租赁解除的限制。相对于定期租赁，不定期租赁结合解约权限制更可以保护承租人的权益，因为此时其可以免于期限到达重新寻找住房的压力，并且借助对出租人解约权的限制，让承租人在租赁关系中处于相对主导地位。

基于我国既有的法律规范，出租人解除不定期租赁合同的正当理由可以包括：第一，承租人因过错违反法定或者约定的合同义务，致使租赁关系无法继续的。这里违反法定或者约定义务包括《合同法》以及其他法律法规所明确的解除合同事由，如未经许可擅自转租，无正当理由延迟给付租金，擅自改变住房用途、结构或者实施其他违法建设行为，利用租赁住房从事违法犯罪活动等。这里强调承租人的主观过错是因为租赁关系的延续是基于出租人和承租人之间的信赖关系，承租人的主观过错会破坏这种信赖关系，并让其受保护的正当性大幅下降。第二，出租人对房屋确实有自用需求的。此项规则借鉴比较法，在房屋所有权人同时对房屋存在切实的居住利益时，法律应当保护所有权人。第三，出租人确有需要对房屋进行修缮或重建，且租赁关系延续会影响这种修缮和重建的。房屋修缮是维持房屋所必需，也是为了保护承租人人身财产的安全，允许出租人此时解除合同实属应然之意。第四，出租人确有必要对房屋进行除租赁以外的其他利用的。本条作为兜底性质的条款，允许出租人在对房屋有租赁以外其他利用必要时解除租赁合同，这种必要性可以基于社会公共利益，或者如果不进行这些利用会严重损害出租人的利益，这种严重性的具体程度需要结合当事人双方的具体情况，在个案中进行判断。

2017-07-17

谢远扬

(1984—)，男，江苏镇江人，中国社会科学院法学研究所博士后流动站研究人员，主要研究方向为民商法。

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1000-5072(2017)10-0040-10

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责任编辑

李晶晶

责任校对

王治国

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