完善拆迁审计的若干思考

刘惠贤

摘 要：随着基础设施投资规模的迅速增长，建设项目用地需求增加，征地拆迁成为社会经济发展和政府工作的重点。拆迁资金的使用和分配关系到群众的切身利益和社会经济发展的和谐稳定。因此，征地拆迁审计为适应当前拆迁项目的发展应运而生。本文介绍了征地拆迁审计的内容，结合实际案例阐述了目前拆迁审计中发现的主要问题，从完善拆迁制度、创新审计方法、提高审计人员素质等方面，提出了如何提高拆迁审计质量的对策，以期对今后的征地拆迁审计工作有所帮助。

关键词：拆迁；审计；提高

随着城市化进程的加快，城中村改造、旧城改造、棚户区改造等“三大”改造快速推进，征地拆迁已成为城市建设的一个热点和难点。因此，如何规范征地拆迁程序、监管拆迁资金使用的合法性，切实保障人民的相关权益，是审计机关迫切需要研究的问题。

一、征地拆迁审计的重点内容

1.拆迁补偿成本认定审计

重点关注被拆迁人的身份与户籍信息、拆迁房屋所有权证与土地证、房屋测绘报告、评估报告、拆迁安置协议书等资料，审查拆迁补偿安置中补偿金额构成的合法性、合规性。审查评估报告中的计算方法、标准、时点是否符合相关规定；房屋补偿计算方法是否合规；“两规”罚款及补缴地价核定程序是否合规；二次装修是否计算正确；临时安置补助费计算是否正确；搬迁补助费计算是否正确；停产停业补偿费计算是否正确；住宅房屋擅改经营性用途的适当补偿计算是否正确；其他补偿补助项目是否有制度依据，计算是否正确。

2.拆迁资金管理使用审计

深入调查拆迁安置资金的收支情况，关注是否建立了专门的账户用于项目资金的核算；资金的支出手续和程序是否符合相关规定、资金的拨付环节是否存在挤占和挪用的情况。同时，拆迁工作经费是否存在随意开支、滥用等违规行为；拆迁专项经费（测绘费、评估费）是否根据合同约定的方式进行结算。

3.拆迁工作程序审计

首先，需要关注项目是否办理了拆迁许可证，是否编制了拆迁工作方案；其次，关于征地拆迁补偿事宜是否已按规定发布了公告。最后，需要关注拆迁项目是否严格执行先测绘后评估的程序，是否存在未经测绘复核、评估复核，就提前支付拆迁补偿款的情况。

4.拆迁过渡费及安置房审计

重点关注是否存在违规分配安置房，虚构拆迁协议，多报安置房户数的情况；是否超标提取拆迁过渡费，过渡期限是否从拆迁补偿安置协议签订后的搬迁之日起计算等。

二、征地拆迁审计中发现的问题

1.拆迁补偿成本审计中发现的问题

一是拆迁成本难以控制。部分拆迁项目未办理拆迁许可证，没有编制拆迁工作方案，造成投资总额无法控制；二是由于现行拆迁管理办法中的补偿标准远远低于房地产市场价格，难以满足被拆迁人的合理预期，加大了征收难度，拆迁实施单位会通过拟定“特殊补偿项目”的方式超标准对被拆迁人进行补偿，增加了拆迁项目的成本。三是拆迁实施单位为了推进项目的进度，对于突破相关标准的补偿内容，以特殊个案的形式上报项目领导小组，并经上会通过，无形中增大了拆迁的成本。四是部分评估公司疏于监督，或受益于被拆迁单位，存在擅自篡改計量标准抬高补偿金额的现象，通过修改评估时点造成补偿的评估价值增大，从而导致补偿成本不断加大。因此，在审计过程中审计人员需要对评估报告中的计算方式、标准、时点进行全面复核。

2.拆迁经费使用中所存在的问题

一是超范围使用拆迁工作经费。目前，国家尚未出台相关的工作经费管理规定，由于对工作经费的开支范围没有明确的规章制度作为约束，导致存在工作经费使用混乱的情况，基层部门往往将一些不属于拆迁工作所产生的经费支出并入其中。二是专项经费使用管理较为混乱。拆迁项目中的测绘、法律、评估、确权等服务都是委托给中介机构来完成的，发生的费用超过了政府集中采购所规定的限额。三是部分测绘、评估公司存在故意在结算单中多报工程量的情况。审计人员需要仔细核查测绘公司、评估公司出具的测绘、评估报告，抽查是否存在未出具测绘、评估报告而支付了费用的情况。四是测绘费用的结算放点存在较大的检查风险。测绘服务费主要来源于测绘公司的红线放点。对于拆迁项目需要放点的数量、如何放点，业界没有统一的标准，仅仅依靠测绘人员的专业能力确定，审计人员由于知识的局限性无法对结算单放点数量做出评价，只能认可测绘公司提供的数据，存在较大的风险隐患。

3.拆迁项目确权中发现的问题

有的房屋没有产权，也无法提供报建和竣工的资料，这些房屋确权需要明确房屋建成的时间和查违记录资料，其直接关系到能否补偿以及补偿标准的高低。由于年代久远，房屋产权登记制度不健全，無证房与历史遗留房屋的确认难度较大。房屋建成时间的认定主要由社区居委会、居民小组进行确认。由于居民小组工作人员往往与被拆迁人关系密切，导致居民小组出具意见的可靠性大打折扣，因此无证房与历史遗留房屋的补偿，往往也是拆迁项目中最容易套取国有资金的便捷渠道。查违记录的审查意见由街道执法队出具，由于执法队成立于2007年，对于年代久远的无产权房屋难以查证。审计取证需要将航拍地籍图资料等相关文件作为最重要的确认依据，并结合拆迁现场测绘图等原始资料，分析比对其一致性。

4.拆迁项目后续管理中的问题

一是拆迁资金到位不及时，部分项目推进缓慢。有的拆迁项目赔偿款不能及时到位，从而影响了拆迁工作的进程。被拆迁方没有及时获得拆迁赔偿款，导致已签约的被拆迁房主无法按时搬离拆迁区域，影响了拆迁工作的推进。二是有的街道为了加快拆迁进度，违反拆迁工作程序。部分项目存在测绘报告、评估报告未经复核的情况下，提前与被拆迁人签署协议的行为。三是拆迁实施单位不重视后续管理。完成拆迁工作后，部分拆迁实施单位存在未及时办理产权证书移交和委托注销产权等手续，被拆迁的房屋和设备未能及时拆除，委托拆除施工公司无相应资质等问题。四是拆迁实施单位未及时移交部分红线外的扩征土地和房产。因红线外的土地未办理移交手续，土地处于无人监管的状态，容易发生安全隐患。

三、如何提高拆迁审计质量及防范审计风险

拆迁审计项目多、难度大、风险高，如何提高拆迁审计质量，有效地规避审计风险，发挥好审计监督的作用，是我们目前亟须研究的问题。

（1）完善征地拆迁工作相关的法律法规，从制度上防范风险。目前，征地拆迁适用的法律文件是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令），地方政府依据此文件并结合当地实际情况制定相应的房屋征收与补偿实施办法。然而，在征地拆迁过程中经常会遇到一些完全找不到相应政策依据来进行补偿的情况。对于这些补偿事项，由于没有相适应的法律法规作为依据，不得不依赖于审计人员的职业判断，这就加大了审计工作的难度，不可避免地产生了审计风险。首先，建议地方主管部门完善征地拆迁适用法规，使审计工作有法可依。其次，进一步完善拆迁补偿的配套制度。如建立拆迁工作操作实施指引、拆迁成本控制审批制度、拆迁工作经费的使用规定等。同时，进一步健全现阶段的补偿标准，如土地整备工作补偿标准、被拆迁房屋市场评估参考价格等，还可以进一步建立工作奖励机制，加强对拆迁期限的约束，使拆迁工作的开展更加有序。

（2）选择恰当审计方法，有效防范审计风险。一方面，征地拆迁项目的审计大部分是事后审计，由于拆迁原始资料不完整、经办人频繁更换，审计人员面临调查难、核实难、取证难的“三难”境地，容易产生重大的错报。因此，应建立征地拆迁专项资金全过程跟踪审计模式，对于拆迁投资额较大的项目，应实行全过程跟踪管理，建立形成事前、事中、事后的全过程监督模式。另一方面，拆迁项目较多，且项目跟踪审计时间跨度长，审计量大与审计技术手段不完善的矛盾非常突出。为了更好地解决人员少任务重的矛盾，审计人员可采取抽查审计的方式对拆迁项目进行审计，抽样比例按照拆迁项目的实际情况确定。

（3）客观准确的进行审计评价，有效防范审计风险。客观评价主要表现在两个方面：客观评价审计证据，特别是对关键问题进行认真复核，确保准确无误；客观公正地评价审计结果，審计工作由于受审计范围、审计时间、审计资料、审计手段的限制，不可能将账内、账外的所有问题都一次查清，因此对审计结果的评价要注意保持客观严谨，不凭工作经验和领导意图来做出结论。拆迁量大，人手有限，审计人员只能采取抽样的方式對拆迁项目进行审计，因此在出具审计报告时，应明确指出审计组仅对抽查事项发表审计意见，这样才能有效规避审计风险。

（4）提高审计人员专业素质，增强风险防范意识。首先，审计部门要注重对现有审计人员的知识更新。通过多媒体网络、案例教学等方式组织业务培训，对国家、地区新出台的一系列与拆迁相关的法律法规、政策制度进行认真学习，提高审计人员的业务水平；其次审计人员要加强专业技能培养，提高分析能力；最后，可聘请社会中介机构的审计人员进行技术指导或者直接参与审计工作，这可以有效地解决因审计人员不熟悉业务，而造成的重大遗漏，最终达到提高审计工作质量的目的。

参考文献

1.崔志男.征地拆迁跟踪审计研究.山东建筑大学，2014.

2.张军.征地拆迁补偿审计应注重三个结合.中国审计，2012（07）.

3.陈慧明.基本建设项目审计常见的四类问题.中国审计，2010（23）.（责任编辑：何卉）