基于“营改增”下的房地产企业新旧项目税收筹划问题研究

吴建国

摘要：税收筹划与企业的经济利润直接相关，对企业经营目标有着重要的影响作用。2016年5月1日之后，我国多行业开始全面实行“营改增”，房地产业囊括在内。这对实施多年营业税的房地产业来说是一次重大变革。因此，在转型阶段中的房地产行业对新形势下的税收筹划给予了高度关注，这对于房地产开发企业在“营改增”税制改革背景下加强内部管理、提高经营管理水平以及控制成本费用有着重要作用。那么“营改增”之后的房地产企业新旧项目税收筹划有什么不同呢？文章立足“营改增”的新形勢下房地产企业的现状，对“营改增”前后房地产企业的房地产前期项目和房地产新项目的不同计税办法进行分述。

关键词：“营改增”；计税办法；税收筹划；房地产企业

自2016年5月1日起，我国全面展开“营改增”试点工作，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点范围中。此次全面展开“营改增”试点工作，对于房地产开发行业来说意义非凡，不但结束了房地产开发行业一直以来的征收营业税，更是彻底颠覆了针对原有政策的税收筹划方案。那如何在新形势下，保证房地产企业的税负合法、合理呢？这就是对房地产开发企业的相关财务人员的一项重大任务，房地产开发企业的相关财务人员必须深入了解和研究，国家最新的税收政策对于房地产行业税负的利弊。

一、新形势下的房地产行业计税方法的变更

在2016年5月1日国税总局公告之前自行开发的房地产前期项目，可以采用两种计税方法：第一种，一般计税办法：销项税额-进项税额=应纳增值税额，税率是11%；第二种，简易计税办法：（全部价款+价外费用）（1+5%）*5%=应纳增值税额。房地产前期项目通常来说有两类，在2016年6月之前获得《建筑工程施工许可证》等证件且合同上的开工时间早于2016年4月30日；没有获得《建筑工程施工许可证》等证件，但是合同上的开工时间早于2016年4月30日。同时，第二种简易计税办法在选择之后未来3年内不得变更。但自2016年5月1日国税总局出台的的2016年第18号规定，实施“营改增”之后，房地产开发企业销售必须使用一般计税办法。那么对于原先具有双向选择的房地产开发企业来说，在“营改增”之后，目前单线的税收筹划又该如何开展？

二、房地产前期项目使用简易计税办法的原因分析

针对上述提出问题，综合考虑来看简易计税办法更适合房地产前期项目，理由如下。

（一）房地产开发企业的开发成本更低

房地产开发企业的房地产开发项目，其一直使用的是建筑施工方开具的相关工程发票。而由于房地产前期项目在签订合同时，国家新的税收政策还未出台，如果要求房地产前期项目的建筑施工方开具增值税专用发票，那么房地产开发企业税率，就会由3%提升至11%，大大增加了建筑施工方的税务负担，还会造成建筑施工方提高工程结算款数额，提高了房地产开发企业的开发成本。同时，由于合同的不可更改性，在相关程序中还容易发生房地产开发企业和建筑施工方在经济层面的纠纷问题。如果房地产开发企业在处理房地产前期项目的过程中，采用简易计税办法，那么对于房地产开发企业减少开发成本和不必要的经济纠纷有极大的帮助作用。

（二）增值税税率更低

通常对房地产开发企业来讲，房地产前期项目一般都适用5%和11%两个档次的税率，5%的一般是简易计税办法的税率，11%的则是一般计税办法的税率。因此，单纯的从两者的增值税税率层面比较，对于“营改增”政策下的房地产前期项目，更应选择简易计税办法，税率可以降低6%。

（三）保持房地产开发企业税负稳定

最近十多年里，整个中国的房地产市场一直是在“井喷式”的增长，全国各地的房地产价格上涨飞速，五倍甚至十倍的上涨的房地产价格稀松平常。在这种状况下，要想保持房地产开发企业税负稳定，就要选择简易计税办法，这种低税率的办法，对于保持税负稳定作用比较明显，可以有效防控房地产开发企业的税率大幅度增长。

（四）结合房地产项目的类型

房地产前期项目大致可以分为商业用途房产、普通住宅、高档住宅以及政府的安居工程几类。其中，普通住宅和政府安居工程的开发成本比较低，销售价格也随之较低，增值幅度较小，简易计税办法是比较稳妥的计税办法。而商业用途房产和高档住宅的开发成本较高，同时其销售价格也较高，增值较大，因此更应该选择简易计税办法。

（五）会计核算工作难度较小

由于“营改增”是一项新出台政策，因此对于房地产开发企业的会计核算人员来说，工作量和工作难度都会大幅提升。简易计税办法比一般计税办法在核算方式上，变化幅度较小，对于房地产开发企业的会计核算人员的专业知识等素质要求较低。

三、新政策下的新开工项目的税收筹划研究

国家税务总局规定：在2016年5月1日后，所有新开工的房地产项目必须使用一般计税办法。所以，房地产开发企业要以2016年5月1日为界限，将所有的项目进行根本区分，规避应失误造成的涉税风险。

（一）精准理解“营改增”之后销售额

房地产开发企业需要先对一般计税办法中设计的重点——“营改增”之后销售额进行精准理解，“营改增”之后销售额是完全不同于之前的或是简易计税办法含义的，“营改增”之后销售额公式是：（全部价款+价外费用一当期允许扣除的土地价款）/（l+11%）*11%。

（二）详细规划日常经营活动

由于国家出台的政策限制，房地产开发企业应该在2016年5月1日开始实施“营改增”之后，对本企业的日常经营活动进行进一步的详细规划，在日常经营活动多获取可以抵扣增值税销项税额的增值税专用发票，降低房地产开发企业的税务负担。具体应该从以下两个角度对日常经营活动进行详细规划：第一，加强对“营改增”政策和新税法的学习。受原有的政策和税法的长期影响，房地产开发企业的大部分经营者和员工仍持有传统的观念，对于“营改增”政策和新税法了解浅显，甚至存在误区。因此，房地产开发企业要督促全体员工加强学习“营改增”政策和房地产企业涉及的相关税种，改变传统的关于发票的观念，使全体员工都有获取增值税专用发票的强烈意识。第二，建筑工程和建筑材料的相关费用必须获取增值税专用发票。通常来说，建筑施工方是房地产开发企业的增值税进项税额的最大供应方，所以，房地产开发企业必须在与建筑施工方签订合同时，明确要求建筑施工方对所有的建筑工程和建筑材料的相关费用必须开具增值税专用发票。

（三）准确划分新旧房地产开发项目界限

由于2016年5月1日开始实施“营改增”之后，对于房地产开发企业来说有针对两个时期的两种不同的计税方法：房地产开发企业的房地产前期项目只适用简易计税办法，而房地产新开工项目则只适用一般计税办法的。这两个计税办法的计税方法大有不同，所以，房地产开发企业在进行会计核算时，必须对二者进行严格区分。一旦将原本属于房地产新项目的工程错纳入房地产前期项目中进行成本费用核算，就会导致无法有效抵扣在施工过程所取得的增值税专用发票的进项税额，大大增加房地产开发企业的税务负担和增值税额；同时，也不能将原本属于房地产前期项目工程错纳入房地产新项目进行成本费用核算，这又有可能因为用有关的增值税专用发票进项税额进行抵扣，少缴纳增值税，而给房地产开发企业带来涉税风险和隐患。

还有一种获得增值税专用发票进项税额情况就是，房地产前期项目和房地产新项目一同负担的成本费用。这种情况，必须要在房地产前期项目和房地产新项目之间用最恰当的方式进行平均分配。

综上所述，在新形势下，税收筹划对于房地产开发企业的发展具有极为重要的意义，房地产开发企业通过税收筹划方案进行合理地避税、节税，大大减轻房地产开发企业的税负。在“营改增”税制改革背景下，对房地产开发企业有着更高的要求，房地产开发企业不但要深入研究有关房地产业在“营改增”税制改革背景下的有关政策，更要结合自身的情况合理地进行税收筹划，加强企业财务人员专业知识学习，及时地做出对房地产开发企业最有利的税收筹划，从而提高企业的竞争力，促进企业的长久健康发展。

参考资料：

[1]李本贵.实行简易计税办法 推进中国金融保险业“营改增”[J].国际税收，2014（06）.

[2]刘晓伟.一般纳税人选择简易计税办法能否开具专用发票[J].财务与会计，2014（07）.

[3]杨孟著.城镇土地使用税计税办法存在的问题及改进设想[J].财会月刊，2009（05）.

（作者单位：迈世集团有限公司）endprint