建材存储商品价格波动对房地产企业的影响分析

张德春

内容摘要：随着经济的快速发展，建材存储商品价格会出现一定的波动。本文通过分析建材存储商品的价格波动原因，从房地产价格、房地产企业资金链、建筑工期及房产质量以及商品房价格的稳定性四个方面入手，指明建材存储商品的价格波动对房地产企业的影响，并提出了房地产企业应对“价格波动”的策略，即实施建材储备战略，推行建材精细化管理策略以及签订合理、明确的“承建”合同。

关键词：建材存储 价格波动 房地产企业

引言

由于影响价值规律的因子比较多，比如供给关系、商品价值等，各种商品价格的波动频率也会比较明显。而建材存储也属于诸多商品中的一类，最近几年由于受到国际金融危机的影响，国内商品价格波动相对较大，由图1可以看出，2016年国内热轧圆钢价格存在一定波动性，这些建材的价格波动严重影响房地产行业的健康发展，怎样采取合理措施应对建材存储商品的价格变动，是当下房地产企业亟需深入分析和探讨的话题。

据调查资料显示，建材存储商品价格信息主要由以下几个方面构成：建筑工程主要材料的参考价格、预拌混凝土的参考价格、沥青混凝土的参考价格、建工工程主要材料的参考价格、市政工程主要材料的参考价格、安装工程主要材料的参考价格、绿化工程主要材料的参考价格。通過上述七种建材存储商品价格信息可以了解到建材存储价格的波动状况及变化走势。较之于建筑行业而言，建材存储商品价格的波动对房地产行业有着直接的影响效用，因此，国家对建材存储商品价格的宏观调控也直接关乎到房地产行业的健康发展。建材存储行业是建筑行业的衍生品，故而把好建材存储行业的关，才可以更好地推动房地产行业的发展。本文从建材存储商品的价格波动要素出发，探讨其对房地产企业的影响，为房地产行业可持续性发展提供理论指导，具有一定的参考价值。

建材存储商品价格波动的原因

建材存储商品价格变动是在多种元素合力作用下出现的。因为近年来我国对外开放程度的不断加深，在国外期货市场与国内厂家销售规划的双重影响效用下，建材存储商品的价格会有一定程度的波动，从行业上而言是“转角市”。通常而言，在市场自动调节作用下，此类价格与需求不均衡的态势会慢慢恢复到常态，但从本质上而言，建材存储商品的价格波动还有其他一些原因。

首先，现阶段国内诸多高标准建材原材料均依靠进口，但受到国外反倾销因素的影响，我国零售产品的出口会被国外产品联合夹击，国内一些知名企业均被列入国外反倾销名录中去，此外，诸多国外进口商开始提高原材料市场价格，在生产成本提高的情形下，国内建材生产商被迫调整建材出厂价格，来应对市场挑战。

其次，原油价格的波动。原油价格不断波动（见图2）最直接的后果就是使运输费用不断变化。较之于其他产品，建筑材料从原材料采购到最后成品，一般不会在同一地域进行，故而运输费用的变动在一定程度上导致建材价格的波动。业内相关人士指出，建材中主要三大材料如果出现大幅度波动，就会连锁带动装修用料价格的波动。

再次，地域市场环境要素也会影响建材存储商品的价格波动。产品在市场中出现价格波动的主要原因在于关系的不稳定，在区域市场中更为凸显，从某种程度上而言，地域市场对建材存储商品的价格有最终决定作用。某个时间段中房地产项目的增减状况直接影响当地建材存储商品的市场价格波动，而地域建材市场价格又比较容易被人所操控。从另一个角度来看，在建材存储商品的价格波动中牟利的诸多材料商，他们一方面获得的是产品剩余价值，另一方面由于建筑施工产业在材料购买中因供求市场变化和人为提升建筑材料价格的影响，致使施工企业建筑成本出现变化。

最后，国家宏观经济政策的影响。国家支柱产业为建筑产业、制造产业、物联网信息产业等，但现阶段我国经济增长依旧需要依靠建筑产业带动，与建筑直接关联的产业众多。当前国内建筑产业的资金来源主要集中在国家投资，具体体现在各大城市的房产业开发、市政建设工程、交通运输网络建设等项目上。倘若国家对经济增长加以控制，一定会影响建材存储商品的价格。比如说2003年，国家出台相关政策支持房地产行业发展，但是到2015年， 央行5次降息降准进行房产限购，一直延续到2016年出台正式“限购令”，这种政策的直接后果是房地产价格的增长，进而使得相关建材行业的价格大幅度上涨。国家扶持与限制房地产业发展的重要原因在于：国家经济快速发展需要房地产业的带动，但鉴于我国房地产业发展速度过快，没有与别的产业结成合理的经济循环圈，所以又对房地产工程项目加以限制。这些国家宏观经济政策的更改，在一定程度上影响房地产建筑用材的价格波动。

建材存储商品价格波动对房地产企业的影响

从当前国内宏观经济发展情况上来看，由于受国际金融危机的影响，我国依旧处于通货膨胀周期中。从微观上来看，鉴于商品价格波动的惯性，建材存储商品的价格走势可能会持续一定时期，但是由于当前国内对房地产行业的调控力度不断增强，以后可能会使房地产建材存储的需求量下降，价格也随之降低。故而在当前大环境下，建材存储商品的价格会不断上升，但会受到国家对房地产调控的影响。

（一）影响部分房地产价格

建材存储商品的价格波动，直接影响房地产企业的工程造价，进而会影响整个市场的房产价格。比如说，当前建材存储商品的价格不断上涨，直接增加了房地产企业的工程造价。据调查显示，由于建材存储商品的价格上涨，凭借固定合同的房地产企业普遍提升建筑成本，房地产企业的利润空间被削减，于是房地产企业就会通过提升房屋售卖价格来弥补亏损。房地产业界人士也宣称，由于主要建材存储材料的价格全面上涨，直接增加房地产工程项目成本，致使整体房地产工程造价上涨，房地产企业平均利润降低3%-5%已成定局，房价高居不下也是由此造成的，上涨的房价与市场购买力不匹配，造成诸多房地产企业面临“售房难”的尴尬局面。

（二）影响房地产企业资金链

从总体上而言，尽管当前国内房地产企业具有一定的利润空间，但对于一部分房价偏低、建筑成本在房价中所占比重偏大、价格上涨空间较小的地区来说，房地产企业需要自行承担建材存储商品的价格波动带来的影响。在房产建筑业的投标采取量价分离之后，建材存储商品的价格波动对房地产企业资金链的影响较大。倘若建材存储商品的价格下跌，在一定程度上降低房地产企业的工程造价，为企业节约大量成本开支，企业就会有充足资金，降低资金压力，这在一定程度上帮助企业解决了因资金不足所带来的诸多问题。但是如果建材存储中的价格上涨，就会使得房地产企业工程成本费用增加，再加上因为建筑材料供应紧缺，建筑材料生产企业普遍要求房地产企业先款后货，进而加剧了房地产企业资金链紧张的危机。尤其是一些中小型房地产企业资金链还有可能出现断裂，一系列问题就会出现，比如说企业偿还工人工资的能力降低，就会带来拖欠农民工工资以及其它材料款项的新问题，在一定程度上加重了企业“还欠”的工作难度，给社会带来一些新型不稳定因子。endprint

（三）影响建筑工期及房产质量

当建材存储商品的价格出现波动时，一些房地产企业为应对涨价高峰的风险，开始有意減慢施工进程或者是选择停工，致使房产建筑工期拖延，出现一些“半吊子”工程或“马拉松”式工程；另一些地区由于房地产企业无法承担建材存储商品的价格波动，要么暂停工程，要么延缓进程，等待建材存储价格降低之后再开始正常生产，此类消极行为直接关乎建筑承包合同的按时履行。而房地产企业不但不追加投资来分担建材价格上涨的损失，还会以建筑企业延误工期为借口而拒付工程款项，使得生存困难的建筑企业步履维艰。在这种情况下，有些建筑商开始以次充好，减料偷工，压低建筑用料的标准及房产项目的国家标准，严重影响房地产工程建设质量。

（四）影响商品房价格的稳定性

当前，国内商品房价格受到诸多要素的影响，建材存储商品在商品房价格构成要素中所占的比重差别比较大，建材存储商品的价格波动会影响商品房价格的稳定性。建材存储商品的价格上涨对商品房价格的影响具有一定的地域性。一般房地产市场相对比较活跃的地域，建材存储商品价格上涨能够刺激购房者的心理预期，进而提升房屋需求量，使房价不断上扬。比如北京、上海、广州等国内一线大城市，商品房的市场需求量一直高居不下，房产价格也不断上涨，价格依旧具有一定的上涨空间。近年来，受建筑用地与建材价格持续上涨的影响，这些地区商品房价格平均上涨幅度都超过了20%。其他地域虽然没有这些城市房价上涨的快，但也是稳中有涨，且涨价幅度有进一步加大的趋势。

房地产企业应对价格波动的策略

（一）实施建材储备战略

实施建筑材料储备战略，能够帮助房地产企业有效应对建材存储商品的价格波动带来的危机，同时还可以帮助企业解决在规避风险时因材料补给不畅或价格不平稳致使房地产企业运营困难的问题。故而，房地产企业可以通过实施建材储备战略，应对建材存储商品的价格波动问题，具体可以通过以下方面实施：一方面，与建筑材料生产厂家订立稳定的采购价格，共同分摊建材价格波动的市场风险，让建筑材料生产厂家作为房地产企业间接的材料储备仓库；另一方面，在建材存储商品的价格走低时，需要大量采购原材料，进行自行储备。房地产企业自行储备建筑材料将提升材料仓储费用及二次运输成本，故而房地产企业需要结合自身储备战略计划，做出详细的技术经济比对。再者，一体化建设，出资建立建筑材料采购能够获取质优价廉的建材货源。

此外，房地产企业进行建材采购与储备战略过程中还需要注意以下几个问题：第一，不能孤立地从供需维度对待建材存储中的价格波动，需要参照当前政治经济环境的变化状况，深层探究建材存储商品价格波动的本质原因，长远地看待问题；第二，大量搜集有关建筑材料价格的市场讯息，探讨建筑材料供应链各个重要环节的成本构成，以及各供应链环节变化对建材生产成本的影响效用；第三，成立独立化材料采购基金，建构独立化财务监督管理机制；第四，鉴于建筑材料的运输费用，需要结合房地产企业所在区域的市场需求来确定建材储备量，将区域战略储备作为主导，各企业也需要考虑区域性建材联合储备模式；第五，房地产企业需在各地域之间建立内部建材储备信息交流途径。

（二）推行建材精细化管理策略

尽管建材存储商品的价格波动已逐步成为扼杀房地产企业创新能力的“瓶颈”，但较之于粗放化管理而言，建材存储商品的价格波动所造成的效益改变能够核算，但是管理模式粗放所造成的效益亏损却难以弥补。以某房地产企业项目部门为例，部门主管采取的是“一手抓”的管理模式，而其他管理者对项目进程不管不问，导致整个项目在管理进程中问题百出。例如单是拌合站就向企业超产超报3000多立方的混凝土量，而土石方施工则多报出3万多方。较大一部分项目部门对施工进程中的材料动态成本不能实施掌控，为房产项目亏损种下祸根。所以，房地产企业在建材管理上需要推行建材管理精细化策略，具体可以从以下几点入手：

第一，建材管理精细化。精细化管理就是依据系统论理念，对所涉及房地产工程的各类要素实施全流程、无间隙化管理，进而实现环环相扣的管理链条。依据技术范式与操作流程的要求，优化管理各施工工序技艺，克服各环节中的质量缺陷，从精细化管理整体工程建材质量到精细化管理建筑施工，最后到房地产的精细化，建材管理精细化应该成为房地产企业在质量、安全、工期等方面建设管理的主导路径。第二，利用互联网信息技术推动建材管理精细化。为了提升房地产建材管理水平，实现房地产建筑工程的信息化管理，需要借助互联网信息技术完成项目管理。经由对相关数据的搜集、整理和分析，建构建材项目信息化管理体系，为房地产企业提供有关建材价格等信息，进而保证企业能够应对建材存储中的价格波动所带来的风险。

（三）签订合理、明确的“承建”合同

房地产企业承建合同的履行周期比较长，而且具有一定的风险性与多变性，为了降低因建材存储商品的价格波动等外在要素导致的纠纷问题，需要企业签订合理、明确的“承建”合同。在订立“承建”合同条款过程中，需参照房地产工程的投资规模状况、技术复杂性以及工期时长等诸要素确定“承建”合同的计价模式和合同形式。例如，对于一些规模比较小、技术简单、工期片段的房地产企业而言，需要签订固定总价合同条约；对于工期时限较长、难以预知通货膨胀的房地产企业而言，可以订立调值总价合同条约。在条件变更时需要清晰双方责任，在现实施工进程中，对建材存储商品的价格波动所引起的风险需要找出原因展开分析，并加以区别对待。假如说建材存储商品的价格波动致使实际施工进程中所发生的费用超出投标报价书中所预期的费用，而非房地产企业主观原因所造成工期拖延，应该由房地产业主来承担。

参考文献：

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