房地产开发项目成本费用控制对策探析

赵莹

摘要：当前，房地产开发项目成本费用控制已经成为了房地产开发企业的重要环节，对房地产企业的持续稳定发展具有现实意义。

关键词：房地产开发；项目成本；问题；控制对策

随着我国房地产市场竞争的日渐激烈，加强房地产开发项目成本费用控制对提高房地产企业的竞争实力及稳固发展具有重要的作用。因此分析研究房地产开发项目成本费用控制情况，提出有效的控制对策，是今后很长一段时间内永恒不变的主题。

一、房地产开发项目成本费用控制的涵义及重要性

（一）涵义

项目成本费用控制在房地产企业中存在两层涵义，第一层是房地产企业日常开发经营过程中，根据现行的项目成本费用计划和项目成本费用管理制度等规定内容，科学安排、优化调整及有效监督每一项目活动运行中的费用使用情况，将项目成本费用控制在允许范围内。另一层是房地产开发项目成本费用控制涉及了房地产企业经营发展过程中的事前、事中、事后三方面的控制工作。

（二）重要性

房地产开发项目成本费用控制的重要性主要体现在：首先，当项目成本费用产生时，对企业生产经营过程中使用的人力资源、物质资源、费用支出进行全方位的指导、监督、调节及限制，对存在的偏差问题采取有效方法及时纠正，有效控制各个环节的生产费用，确保成本目标的有效落实。其次，降低项目成本费用，促进企业经济效益最大化。需要注意的是，在降低项目成本过程中，不仅要考虑对成本支出的合理控制，而且还应提高工程预算收入水平。只有在节约支出的同时提高收入水平，才能保证项目成本费用的降低率。

二、房地产开发项目成本费用控制现状

（一）成本费用控制意识薄弱，成本费用控制体系有待完善

当前时期，我国房地产企业采用的是一种静态的成本费用控制方法，该方法主要将计划价格和事后核算作为中心，并且在过去陈旧的观念与房地产开发项目高利润回报的影响下，致使房地产企业未形成积极的成本竞争意识，不注重成本管理，存在严重的风险隐患。企业管理层一味地按照合同内容开展项目成本费用控制工作，很少涉及开发项目的全过程成本费用控制。其次，有不少房地产企业为了抢占市场，抢工期，经常是边走边看，缺乏持续性发展战略，也没有制定详细具体的成本费用控制目标，直接降低了事中和事后成本费用控制效率。同时，房地产企业采用的成本费用控制方法不具备战略指导性意义，导致成本管理措施满足不了战略目标要求，忽视了对成本费用的科学预测和决策，成本费用计划流于形式，再加上缺乏一套高效完善的成本费用控制方法体系与标准化的操作流程，加大了成本控制目标的实现难度。此外，大部分房地产企业一味地追求高额的投资利润率，很少关心开发项目潜藏的经营风险和政策不断变动等引起的不确定性风险。房地产开发项目的建设时间较长、资金需求量大，一旦存在盲目投资行为，将影响产品的销售率或资金的流向，给企业带来严重的经营及财务风险。

（二）成本费用管理不力

现阶段，房地产开发项目成本费用管理过程中，有不少房地产企业出于节省成本的目的，将整个工程层层分解，分包给大大小小的承包商。这样当项目开发建设与施工进入后期阶段时，工程分包单位和总承包单位会在施工质量、成品保护等工作配合环节发生激烈的矛盾，加剧了项目成本费用管理的难度。一个房地产开发项目中常常涵盖各种交叉作业、工程建设单位，由于各建设单位的施工与竣工时间不同，企业不仅要和土木建筑企业等签订相应的合同，部分专业工程和配套工程施工单位也要和承包商签订工程合同。但是由于成本费用管理不力，双方签订的工程合同缺乏严密性，施工单位本着自身利益目标的实现，未树立正确的成本与合作意识，进而引起工期延误，管理无序的现象，严重阻碍了成本费用控制的顺利实施。

三、房地产开发项目成本费用控制对策

（一）树立正确的成本费用控制意识，落实全过程控制原则

房地产开发项目成本管理存在于各个项目管理环节中，如项目设计、项目施工、业主入住等环节。在对房地产开发项目的经济效益进行考核时，应将项目成本费用作为综合性指标，该指标不仅涵盖了各项目部门、班组及员工的作业过程，还直接关系到全员的合法利益。所以要想不断强化房地产开发项目成本费用管理，就必须培养全员正确的成本费用控制意识和科学的控制观念。企业全员的成本费用控制意识直接联系着管理层的意识，所以还应加强管理层的成本费用控制意识，并且要求管理层积极创设有利于成本费用控制意识形成的环境。实际可从下列途径培养员工的成本费用控制意识。

一，利用相关培训与教育活动增强全员的成本费用控制意识，大力宣传与推广先进的成本理念，让所有员工都清楚认识到自己在企业发展中发挥的重要性。二，构建完善的激励机制，通过有效的成本考核与成本否决等方式方法加强管理，提高全员对企业控制成本费用的严谨性的充分认识。三，积极营造涉及资源节约、低成本运营内容的企业文化。四，大力宣传推广成本是企业及全员竞争实力提升的关键。

房地产开发项目成本费用控制涉及投资策划、招投标、项目设计、项目施工等项目整体环节，要想对项目成本费用有效控制，就必须将重心放在前期建设阶段及项目设计阶段上，确保设计质量水平，减少项目成本费用。设计质量必须达到相关规定要求，其直接决定了建设项目一次性投资量和项目实际使用后所产生的经济效益。尽管设計费只占整个项目投资的3%，但其对项目成本费用却能造成严重的影响，所以只有不断强化设计阶段的成本费用控制，才能确保整个项目成本费用的有效控制。由此可见，项目决策和设计阶段是成本费用控制的关键，项目决策发挥着决定性作用，设计阶段属于核心部分。项目成本费用控制在保证投资合理性的同时，还必须强调建设、施工、设计、监理等工程单位做好管理工作，提高人力、物力、财力的利用率，实现预期的经济与社会效益目标。

（二）构建完善的成本费用控制机构

要想做好房地产开发项目成本费用管理工作，就必须注重以下两点：一，严格遵循“谁管理，如何管理”的原则；为了保证项目目标的责任成本管理工作有效实施，关键在于建立健全控制组织。为了进一步强化成本管理力度，房地产企业必须设立成本管理领导小组，小组成员由设计管理、施工管理、财会、经营等各部门工作人员组成，具体任务是科学指导、有效管理和考核整个项目成本费用，项目部门内部应设立目标成本控制管理小组，主要任务是准确核算、管理、考核并有效实施整体项目责任成本。所有专业部门相互间应建立良好的沟通协作关系，全面突出自身的职责权限，为各项工作的顺利运行提供有力依据，积极主动强化项目成本管理。其次，明确各部门的责任，提高参与积极性；项目经理是项目成本管理的第一负责人，应切实做好组织机构管理工作，深入分析项目盈亏问题， 并明确相对应的解决措施；工程技术部主要负责工程进展速度和对各项目进行技术控制，应保证较高的质量，在推动工期如期完成的同时，还应合理减少成本；经营部门负责对合同的运行过程进行管理，向上级部门申报工程进度款，处理施工赔偿事项；财务部门负责各项目的财务工作，充分掌握财务现状及收支情况，优化调度资金，推动工程有序运行。

（三）加强技术创新，节约成本

良好的技术手段有助于保障房地产开发项目投资的合理性。经过长期的施工实践得出，材料成本在整个工程施工中所占比例最高，而直接费用将严重影响到间接费用的比例。随着我国科技的快速发展，房地产开发项目实际施工时，必须不断强化核心施工技术，同时，广泛采用各类有效的新技术、新材料、新方法，通过提高技术成果来缩短工程工期，降低成本。

四、结论

综上所述可知，房地产开发项目成本费用控制在房地产企业内部管理中占据重要地位，合理减少成本费用将有利于企业经济效益的提升，采用有效的成本管理方式方法，能够避免企业资金浪费情况，大大节约了社会资源和经济资源，对企业的稳固发展提供了保障。

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（作者单位： 厦门海投房地产有限公司）endprint