农村土地价格评估存在的问题及对策研究

王丽英+王勇

摘要：在多元统一农村土地市场建设背景下，分析农村土地市场建设对农村土地估价的要求。通过实地调查、文献统计的方法，分析当前农村土地价格评估在评估委托、评估目的确定、评估方法选择、修正系数确定以及评估报告使用中存在的问题，结合我国土地管理法律法规、土地估价规程和其他土地估价相关理论，提出改良农村土地估价现状，推动农村土地估价发展的对策。为完善农村土地估价理论与方法体系，制定农村土地管理政策，调整估价企业发展模式，促进农村土地市场健康发展提供参考。

关键词：农村土地；土地估价；问题与对策

2013年安徽省出台了关于建设多元统一农村土地市场的相关文件，农村土地流转有了政策依据，在流转对象、规模、主体等方面都出现了新特点。随着农村土地流转对象范围扩大，流转主体类型增加，流转方式创新，农村土地市场建設有序开展，农村土地交易对土地估价提出了新的要求。为了保证农村土地的公平交易，推动土地市场的健康发展，需要对农村土地价格评估进行相关研究。当前我国城镇土地和农用地价格评估技术方法比较完善，但农村建设用地的价格评估研究较少。农村土地价格评估研究主要进行了估价技术方法研究，对估价的实际需求、存在的问题及估价发展的对策研究较少。研究从当前农村土地价格构成和价格内涵入手，分析农村土地价格评估存在的问题，提出推动农村土地估价市场健康发展的建议，为确定公平合理的土地流转价格价格，推动“多元统一”农村土地市场建设提供依据。

一、相关概念

（一）农村土地

农村是城市的相对概念，农村土地是指农村范围内的土地。农村土地从产权性质上来说主要是集体所有土地和少量的国有土地。本文中的农村土地仅指农村集体所有的土地。从使用方式上看农村土地主要用于农业生产和农民生活，包括农用地和建设用地。农用地包括耕地、园地、林地和草地等，主要用于农业生产，具有生态功能和社会保障功能。建设用地主要包括宅基地、公共基础服务设施用地和经营性用地，属于工程性利用。宅基地和公共基础设施用地具有社会保障功能，经营性用地具有收益功能。

（二）农村土地估价

土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。农村土地估价是依据估价的原则，通过收集农村土地的资料和社会经济条件资料，综合分析土地的来源、权力状况、利用方式、主要功能及利用效益，结合社会发展情况和土地使用年限，估算农村土地价格的过程。

（三）农村土地估价特点

由于估价对象的不同，与城镇土地估价相比农村土地估价具有自己的特点。1. 农村土地估价对象多元，影响因素复杂。农村土地利用方式多样，估价对象可以是耕地、园地、林地、经营性用地、公共基础设施用地、还可以是挂钩周转指标和耕地占补平衡指标。不同用途对土地条件要求，其价格影响因素各异，不同因素之间相互作用复杂，影响因素体系构成复杂。2. 流转方式多样，价格内涵丰富。农村土地流转方式多样，包括出让、出租、抵押、转包等，不同流转方式价格形成过程不同，具有不同的价格类型。同时交易目的、估价方法、权益性质等共同决定价格构成，价格内涵丰富。3. 流转主体多为内部成员，价格确定中主观因素较多。目前农村土地流转主要集中在集体内部，由于集体成员之间的“人情”关系，交易价格确定中主观因素较多，价格客观性欠缺。

二、农村土地价格评估存在的问题

（一）流转主体估价意识不强，委托估价项目较少，评估得不到有效开展

由于过去土地制度对农村土地流转的限制，农村土地市场处于建设初期，流转规模较小，流转频率较低，流转主体未形成委托估价的意识。现有农村土地估价项目主要是由集体委托进行出让底价确定或者是银行委托确定抵押价格，农户委托估价的项目极少，不利于农村土地估价的实施。

（二）估价目的不明确，价格内涵不清晰，评估结果缺乏有效性

土地评估价格与土地的流转方式、利用方式、使用年限、估价方法、评估目的等多个因素相关。由于对土地价格认识不足，委托人在委托中存在估价目的描述不清，甚至出现多个估价目的现象。估价目的不明确，待估对象影响因素和价格内涵不清晰，不能保障估价结果的有效性。

（三）估价方法体系不完善，估价方式单一，价格缺乏科学性

目前我国只有城镇土地估价和农用地估价规程，缺少农村建设用地相关的估价技术规程。同时，农村土地估价方法研究以农地承包经营权流转价格评估和征地补偿价格评估为主，对宅基地、公共基础设施用地的价格评估方法研究较少。农村土地估价方法体系不完善，农村土地流转价格主要根据流转双方主观评判和协商确定。在一些估价中直接套用城镇土地估价方法模型，但由于城镇土地和农村土地的差异，模型中的假设、条件、修正系数等不能满足农村土地价格评估要求，评估结果缺乏科学性。

（四）估价基础数据缺乏，现有估价方法使用困难，方法创新不足

农村土地市场发展较晚，土地政策实施和利用效果之间的时间差，使得市场比较法可比实例难以选择。农村土地市场处于建设初期，市场交易不稳定，土地收益风险较大，收益法所需的净收益数据和资本化率测算困难。由于土地的功能复杂，不同土地成本构成差异较大，土地的增值收益测算困难。农村建设用地基准地价数据缺乏，基准地价系数修正法运用也存在难度。现有的估价方法模型难以直接利用，而方法模型的创新和调整研究较少，估价开展存在难度。

（五）估价报告使用不当，交易价格依据不科学，主体权益得不到保障

委托个体容易忽视估价报告的使用期限和范围，将同一估价报告结果长期用于各种不同交易。估价结果针对特定的估价时点、估价目的以及交易方式等因素，将同一结果用于不同交易目的、交易方式时缺乏科学依据，土地流转主体的合法权益得不到有效保障。endprint

（六）估价程序不完善，估价事项不完整，价格缺乏完整性

在估价实践中部分工作人员对农村土地估价不重视，存在工作计划安排不合理，工作人员资格不符合，土地估价条件概括和分析不完整，估价参数确定随意，估价结果不进行综合评价的现象，确定的价格缺乏完整性和客观性。

三、农村土地价格评估对策

（一）加大宣传力度，提高土地估价意识

土地价格机制是土地市场的核心。随着农村土地市场的建立，农村土地交易日益频繁，合理、科学、客观地确定土地流转价格，是土地顺利流转的保障。通过农村土地估价的重要性及法律意义宣传，提高农村土地流转主体对土地估价机构、估价人员及土地价格评估的认识，扩大估价项目范围。通过估价知识宣传和普及，提高农民的专业能力，为明确估价目的，合理使用估价结果提供技术保障。加大土地估价在土地交易价格确定和市场建设中的作用的宣传，提高农村土地产权人的估价意识。

（二）严格执行土地估价程序，改善土地估价效果

农村土地价格构成、形成、估价目的复杂，影响因素众多，在估价中应该严格执行确定估价基本事项、拟订估价作业计划、收集资料实地踏勘、分析整理相关资料、选定方法试算价格、确定宗地估价结果、撰写估价报告书七个步骤，保证基礎数据的真实准确性，参数的科学有效性，提高结果的客观合理性。

（三）明确土地估价目的，明晰土地价格内涵

土地估价目的是价格类型和估价方法确定的关键。农村土地中由于土地权益主体知识水平普遍较低，思维简单，缺乏对估价目的的正确认识，估价中需要估价师协助委托人明确估价目的。结合估价目的，综合考虑土地权益类型、利用方式、流转方式等因素，明确鉴定土地内涵，保障估价结果的针对性和有效性。

（四）创新估价方法体系，科学评估土地价格

农村土地具有较强的“农村性”，生态保护功能和社会保障功能较强，价值构成复杂，城镇土地估价的技术方法不能满足农村土地估价的需要。农村土地估价借鉴城镇土地价格评估的方法，进行一定的创新。对市场法进行修正体系的创新，可以建立因素修正法，对可比价格进行行政区域修正、功能修正、权属性质修正、生态条件修正和社会保障功能修等。对收益法中的净收益进行年生态保护费用和年社会保障费用的扣除，对资本化率进行功能、年期等的修正。对成本法的“主要成本”土地的取得成本进行完善，增加社会保障的补偿成本和生态补偿成本等。通过对现有土地估价基本方法的创新和完善，提高土地估价模型的科学性和合理性，保证估价结果的客观性和公正性。

（五）建立估价参数计算方法，提高估价结果的科学性

各种估价方法中都有较多的参数，参数的准确性直接决定估价结果的有效性。农村土地市场发展滞后，各类参数基础数据薄弱，直接搜集参数数据困难。同时，由于农村土地“农村性”，参数的选取和修正系数的确定应该避免采用城镇土地估价中经验参数。参数计算应该直接运用层次分析、多因素比、灰色分析等定量法，保证关键参数的有效性，提高评估结果的科学性。

（六）规范土地估价报告的使用范围，保护合法权益

在合同中约定报告使用范围，明确超出范围使用报告的法律责任。通过宣传和沟通明确估价结果有效的条件，正确使用估价结果，有效保护权益人的权益。

四、结语

农村土地市场处于初始建设阶段，随着农村土地市场的建设发展，农村土地估价的需求增加。目前农村土地估价在估价意识、估价目的、估价方法体系、估价报告使用、估价基础数据和参数、估价程序等方面都存在问题，需要对提高农户委托估价意识，严格执行估价程序，明确估价目的，创新估价方法等提高农村土地估价的科学性和有效性，推动农村土地估价的发展和农村土地市场的建设。

参考文献：

[1]韦慧云，张煦.农村土地流转时土地评估需注意的问题[J].市场研究，2015（09）.

[2]张健.土地价格评估的主要方法探究[J].产业与科技论坛，2016（01）.

[3]陈常优.农用土地价格评估的理论与方法研究[D].河南大学，2010.

（作者单位：王丽英，池州学院管理与法学院；王勇，江苏东图城乡规划设计有限公司）endprint