基于因子分析法的房地产上市公司财务绩效评价

2017-09-07周璇

湖北经济学院学报·人文社科版 2017年8期

关键词：财务指标分析法绩效评价

周璇

（湖北经济学院会计学院，湖北武汉 430205）

基于因子分析法的房地产上市公司财务绩效评价

周璇

（湖北经济学院会计学院，湖北武汉 430205）

本文选取了108家房地产上市公司作为分析样本，运用因子分析法对其财务绩效进行评价。每个分析样本选取了12个财务指标，借助SPSS23.0软件进行因子分析，通过研究发现，我国房地产行业发展极不均衡，且大多数房地产上市公司经营规模大，资本结构不合理，偿债能力不强。

房地产;上市公司;财务绩效;因子分析

近年来，房地产市场越来越火，作为一个对政府宏观调控极其敏感同时具有高利润率的产业，它一定存在巨大的风险，因此，房地产公司的财务治理及调控就成为了公司发展中很重要的一部分。本文选取房地产行业上市公司作为研究对象，一方面是由于对房地产行业的财务治理问题进行研究是很有必要的，另一方面，房地产行业的上市公司相对于整个行业来说具有一定的代表性。本文选取了108家房地产上市公司作为分析样本，运用因子分析法对其财务绩效进行评价，分析我国房地产行业上市公司财务绩效方面存在的问题。

一、国内外企业绩效评价文献综述

（一）国外研究现状

国外学者对于企业绩效评价的研究相对比较深入，主要分为三个阶段：

1.以成本指标为中心的发展阶段

企业绩效评价起源于19世纪以前的西欧，最初主要依靠企业管理者简单的走访和观察得出结论。19世纪随着企业规模的增长，简单的走访和观察已经无法满足企业绩效评价的需求。在这一时期，“科学管理之父”泰勒提出标准成本法为企业的经营绩效评价提供了依据。而哈瑞于1911年提出标准成本制度，进一步地完善了以标准成本指标为主的企业绩效评价。通过成本指标分析企业绩效的方法促使企业经营者开始关注企业事前预算与事后结果的比较分析，更好的提高了企业的生产效益。

2.多种财务指标综合运用的阶段

企业绩效评价在企业中扮演着越来越重要的地位，财务分析技术也越来越成熟，学者对企业绩效评价的研究也越来越多。20世纪初亚历山大·沃尔在《信用晴雨表研究》和《财务报表比率分析》中率先提出借助多项财务比率指标分析评价企业的绩效。这一阶段最具影响力的财务绩效分析方法是1919年美国杜邦公司提出的以权益净利率为核心的杜邦财务分析体系。杜邦分析法以净资产收益率为核心指标，并将净资产收益率分解为多个财务指标的乘积，从而形成一个完整的财务分析体系。它可以让企业投资者直观的了解企业的财务状况。

3.财务指标与非财务指标相结合的阶段

传统的企业绩效评价都是以财务指标为依据形成的评价体系。然而，企业的绩效评价不仅仅包括企业的财务状况，还应反映出企业在生产、经营、管理等方面的情况。因此，各学者开始探索财务指标与非财务因素相结合的企业绩效评价体系。克莱夫·伊曼纽尔和戴维·奥特利创立的“权变业绩计量体系”将企业的生存能力、应变能力纳入绩效评价的范围。卡普兰和诺顿提出的平衡计分卡从财务、客户、内部运营及学习成长四方面综合评价企业的绩效成果，将企业的长远战略转化为可以实际度量的指标，从而帮助企业管理者更全面清晰的认识企业的发展战略。其中影响力最大的是20世纪90年代由美国斯特恩·斯图尔特咨询公司提出的EVA经济增加值法。EVA经济增加值法虽然不能用于比较不同规模的公司业绩，但其将企业的财务预算、业绩评价和激励报酬进行了有机的结合。

（二）国内研究现状

相较于国外学者的研究，我国对企业绩效评价研究起步较晚。总体而言，我国的企业绩效研究主要集中在以下两个方面：

1.财务指标体系

1993年国家财务部率先颁布了选取企业偿债能力、周转能力和盈利能力三个方面的八项指标作为对企业财务绩效评价分析的企业绩效评价体系——《企业财务通则》。该评价体系综合了多方面的各项财务指标，评价结果更全面更科学。而在财政部1995年颁布的《企业经济效益评价指标体系（试行）》中，新增了2个财务指标，希望更真实客观的反映企业的经营绩效。但该企业绩效评价体系仍然只考虑了财务指标对企业绩效的影响，因此，1999年6月《国有资本金绩效评价指标规则》和《国有资本金绩效评价操作细则》出台。它同时考虑财务和非财务指标，通过定量和定性分析相结合的综合评分方法，对企业的绩效进行全方位的评价。此后，2002年，财政部颁布了我国相对完善的企业综合评价体系《公司绩效评价操作细则（修订）》，并在实际工作中应用广泛。

2.财务绩效评价方法

我国学者也对企业绩效评价做了很多探索和研究，主要体现在使用相应的研究方法，结合企业的实际情况进行分析研究。徐国祥、胡惠华等（2000）利用主成分分析模型对我国沪深两市上市公司经营绩效进行评价。王丹丹（2006）对我国财务绩效评价中存在的指标选择的随意性及评价方法的片面性提出了相关建议。李桂玲（2009）使用因子分析法分析上市公司投资决策行为，发现营运能力、资金流动速度等因子对上市公司的影响较大。韩群红（2011）将平衡记分卡与层次分析法有效结合，提供了企业绩效评价时计算权重的思路。

（三）国内外研究现状述评

综上所述，企业绩效评价一直受到国内外学者的广泛关注，经过多年的研究和探索，企业绩效评价的基本指标体系和评价方法逐步完善，但国内外学者的研究仍存在一些不足：（1）大多数学者在评价指标的选择上没有考虑所研究行业的实际情况；（2）很多研究都是围绕企业的财务绩效评价进行的，并没有真正落实到企业绩效评价；（3）多数研究在结论中缺乏对影响企业绩效因素的指标分析。

二、因子分析法内涵与步骤

在研究中往往需要使用大量样本数据，但是当样本数据中包含多个变量且这些变量间可能存在关联性时会给分析过程带来一定的麻烦。因此，需要将多个变量进行降维处理，并保证降维后的数据能够保留样本数据的大部分信息。因子分析法就是用少数几个公共变量来描述原始变量大部分信息的研究方法。

因子分析法的基本步骤：（1）对原始财务数据进行标准化处理，消除指标的不可比性；（2）根据实际问题，判断其是否适合使用因子分析法；（3）结合主因子所要求的特征值大小，确定公因子的个数及其系数；（4）通过因子旋转对因子变量进行解释；（5）利用公因子计算综合得分。

三、样本选择及指标解释

（一）样本选择及数据来源

本文所使用的财务指标数据主要来源于wind数据库。截止到2015年末，在沪深A股上市的房地产公司共有140家，为了消除异常或极端样本对研究结果的影响，保证样本数据的准确性，本文对140家上市公司样本进行了筛选。本文在筛选样本时不考虑以下公司：第一，在B股上市的公司；第二，表现异常的ST类型的上市公司；第三，部分财务指标数据缺失的上市公司；第四，上市时间较短的公司；第五，对财务绩效评价过程产生极端影响的样本数据。筛选后得到房地产行业上市公司108家。本文选取房地产上市公司公布的2015年年报中的各项财务数据计算样本公司财务指标，得到108家房地产上市公司2015年度的样本数据，借助了SPSS23.0软件对样本数据进行因子分析，并使用Excel计算得分，评价房地产上市公司的财务绩效。

（二）样本财务指标的选择及解释

本文结合因子分析法以及房地产行业上市公司的特征，在保证财务指标的全面性和数据来源可取得的基础上，选取了12个有代表性的财务指标，分别反映了企业盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力。选择的财务指标及其含义如下：

1.盈利能力

X1总资产净利率=企业报告期内获得的可供投资者分配的经营收益/总资产

X2净资产收益率=净利润/平均净资产

X3每股收益=净收益/发行在外普通股股数

2.偿债能力

X4流动比率=流动资产/流动负债

X5速动比率=速动资产/流动负债

X6资产负债率=负债总额/资产总额

3.营运能力

X7总资产周转率=营业收入/平均资产总额

X8应收账款周转率=销售收入/应收账款平均余额

X9存货周转率=营业成本/存货总额

4.发展能力

X10总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额

X11营业收入增长率=本年营业收入增长额/去年末营业收入

X12净利润增长率=本年净利润增长额/去年末净利润总额

四、因子分析

（一）KMO和Bartlett的球形检验

通过KMO检验和Bartlett球形检验来判断样本数据是否适用进行因子分析。（1）Bartlett检验样本数据是否显著。（2）KMO检验测度样本的适度值。KMO的抽样适度测定值在0.5以上就可以接受，并且越接近于1越好；若小于0.5则表明不适合进行因子分析。将标准化后的数据导入SPSS23.0，进行KMO检验和Bartlett检验。

由检验结果可知，KMO度量值为0.596，在0.5以上，所以选取的房地产公司的样本数据适合做主成分分析。Bartlett球形检验的P值为0.000，小于1%，拒绝原假设，即样本数据指标之间存在相关性，因此，样本数据适合做因子分析。

（二）提取公因子

通过SPSS23.0软件得出2015年样本数据的各因子的方差贡献率，结果见表1。在总方差解释表中按特征根大于1的标准提取公因子，公因子的贡献率即该公因子反映原始数据的信息量。由表1可知总方差解释表是按特征值的大小排列的，共提取了5个旋转后的特征值均大于1的因子，而且5个公因子的方差累计贡献率达到了74.188%，与旋转之前的累计贡献率相等。因此，这5个公因子包含了原始财务指标所包含的绝大部分信息，可以用于评价房地产行业上市公司的财务绩效。

表1：总方差解释

（三）因子旋转

因子旋转有正交旋转和斜交旋转两种方法，本文在此采用正交旋转的最大方差法。通过SPSS23.0软件对因子载荷矩阵进行旋转后得到表2。旋转后，可以解释提取的5个公因子的含义。

表2：旋转后的成分矩阵a

从旋转后的成分矩阵表2可以看出：第一公共因子F1在总资产净利率、净资产收益率、每股收益上的载荷明显高于其他变量，显然因子F1主要解释企业的盈利能力；第二公共因子F2在流动比率、速动比率上有较高载荷，这两个指标反映的是房地产上市公司的短期偿债能力；第三公共因子F3在资产负债率上有较高载荷，这个指标反映房地产上市公司的长期偿债能力。因此，因子F2、F3可以解释企业的偿债能力；第四公共因子F4在应收账款周转率、总资产增长率上的载荷显著大于其他变量的系数，说明因子F4主要解释企业的营运能力及成长能力；第五公共因子F5在总资产周转率上有较高载荷，表明因子F5主要解释企业的营运能力。

（四）计算因子得分

因子得分是将提取的5个公共因子作为因变量进行回归分析，通过成分得分系数矩阵分别计算出每个样本公司的公共因子的值作为样本公司的因子得分。再通过对比各样本公司的因子得分对实际存在的问题进行分析。

SPSS23.0软件使用标准化后的原始数据带入因子得分函数，计算房地产上市公司在5个公共因子上的得分，保存为Fac1-Fac5。5个公因子分别反映了房地产上市公司财务绩效的不同方面，因此，将5个公因子综合起来才能对企业财务绩效做出全面的评价。以各公共因子对应的方差贡献率为权重，将5个公共因子得分数据带入综合得分计算函数，使用综合得分对我国房地产行业上市公司的财务绩效水平进行评价。综合得分计算如下：

F=(27.518F1+16.405F2+10.392F3+10.251F4+9.623F5)/ 74.1882.10

（五）结果讨论

按照上述函数计算得到的各企业的因子得分、综合得分以及排名情况。排名前五的天保基建、电子城、广宇发展、九鼎投资、格力地产的综合得分依次为1.0520、1.0053、0.8212、0.6851、0.6628；排名后五的中国国贸、宁波富达、天津松江、浙江广厦、嘉凯城的综合得分依次为-1.1766、-1.1958、-1.3256、-1.4572、-2.0576。

本文将0作为房地产行业上市公司综合得分的标准，通过样本公司的因子得分及综合得分排名表可知，样本公司共有108家，其中综合得分大于0的有60家，即有55.56%的房地产上市公司财务绩效水平较好。天保基建、电子城和广宇发展这三家公司财务绩效水平较好，依次排在前三名。天津松江、浙江广夏和嘉凯城三家公司的财务绩效水平较差，综合得分排在最后。整体来看，我国房地产行业上市公司2015年财务绩效表现不错，财务基础比较扎实，但仍有一部分公司的财务治理存在问题，在盈利能力、偿债能力和成长能力方面有很多不足，企业应针对各个方面存在的问题，提出应对方案，提升公司的财务绩效水平。

五、研究结论与建议

本文根据对108家房地产上市公司样本使用因子分析法进行财务绩效评价，可以得出以下结论：第一，我国房地产行业发展极不均衡，位于北上广深等发达城市的房地产上市公司财务绩效评价相对较好；第二，我国房地产上市公司大多经营规模较大，因此公司运营中的资金投入及负债都较大，导致其资产负债率大多偏高，资本结构不合理，发展受限；第三，我国房地产上市公司整体资金流动性较差，偿债能力不强。

针对我国房地产上市企业存在的问题，本文提出如下建议：

1.优化公司资本结构

通过本文以上的分析可知，我国房地产行业上市公司的资本结构并不合理，企业的资产负债率较高，资金流动性差。因此，公司可以通过以下方式优化资本结构，避免负债过高，从而提升公司的盈利能力及发展能力。由于房地产行业公司在日常运营中需要投入大量的资金，而大部分房地产上市公司在运营中有很大比例的资金来自于银行贷款，因此，公司可以通过增加股权融资或发行债券的方式来提高自有资金的比重，改变资本结构。