不动产登记宗地测绘技术应用中常见的问题及处理方法

孙玉丽

摘 要：进行不动产登记宗地测绘，采用的技术随着技术的进步不断提升，如今已经运用数字测绘技术，如GPS、遥感技术等，取得了明显的工作成果。但是实际工作中，当前使用到的技术，各自有各自的优势，也有一定的缺陷，必须对技术进行深入的了解，将遇到的问题加以汇总，寻根朔源，通过改进，得到合理的工作流程表，从源头上提升测绘工作质量。运用的解析法和图解法处理后的不动产登记宗地测绘工作，规范上有严格的要求。精度上能够确保工程建设的顺利进行，避免了很多不必要的测绘纠纷，对现场的资料进行了保留。本文主要针对宗地测绘技术应用中出现的问题进行相关方面的探讨。

关键词：不动产登记；宗地测绘技术；问题及处理

进行不动产登记，是我国政府要求加强土地和不动产管理的重要内容，涉及到的领域包括地方经济规划、环境治理等。宗地是地区居民的不动产载体，是土地不动产的组成。宗地测绘就是以宗地为基本，将宗地的面积、位置、建筑物、构筑物、及权属界线、界址点等相关的内容实地核查、测绘，最终将这些内容成图。宗地是土地产权的关键，在实际测图工作中，每一个细小的测绘工作都不能忽略。

1 不动产登记宗地测绘技术应用以及局限性分析

1.1土地开发管理的精确性表现在要保证测图的比例尺要精确，成为测绘质量的基础。还要完成测绘工作的要求，保证测绘关键点能够拥有高程趋势变化的特征。除了将居民的田地、林沟、用电等信息进行完整立体的展现，还要帮助旧城改造的园林、林地等的树木种植等提供更加完备的资料信息，包括测绘中的标注高程、坐标等。随着计算机网络技术以及信息遥感测绘技术的普及工作，对地籍展开调查和操作，在现代化测绘工作已经形成了主流，无论是劳动强度的减轻，还是测绘成本的降低，都有着很好的技术应用手段。

1.2使用全球定位系统可以将测量点的物理坐标等加以精确的标注。测量度将更加准确，宗地测绘技术的信息化将得到更加完美的体现。传统的通视条件和技术将被打破，传统的宗地测绘工作模式将取代过去，并且节省了人力物力财力。宗旨，现代不动产登记宗地测绘将为土地开发管理利用提供更加完美的基础数据和技术支持，也为土地开发利用，有效提高城镇土地管理水平，起到推波助澜的作用。例如宗地测绘技术实施中要涉及到的土地权属、接线位置的划定等，都是提高了宗地测绘精度的要求。

但是全球定位系统涉及到的范围很广，不动产登记牵扯到的利益很多，可以说无论是组织还是个人，都对土地和不动产达到了寸土必争的阶段，因此，仅仅采用卫星和飞机测绘的方式是难以满足当前需要的，近年来使用无人机的方法，已经形成了小型化和多样化的发展趋势，但是无人机的工作也受到天气等的影响，具有工作测绘范围的缺陷，为了达到更好的工作效果，需要采用多种技术组合的方式，尽量弥补问题。

1.3使用遥感技术，包括传感器、信息传输、信息处理、信息应用的遥感技术，是土地测量的新的技术手段，遥感技术具有全天候、信息化的特性，利用到了光谱技术，在土地的调查和利用中实现了动态的监测和管理，特别适合用在居民住房产权调查工作中。遥感测绘在实际工作中容易出现数值偏差的问题，这是由于测绘的时间和精度干扰导致的。实践证明，虽然近年来卫星在分辨率、碎部点采集、权属分析方面有了很多的进步，但是受到测绘实地条件的影响，无论是采用卫星遥感还是无人机测绘，结果难免会出现偏差，有一些肉眼可见的改变还来自于土地的开发利用的多样化以及变化上。

1.4地理信息技术是在计算机技术的帮助下，按照空间分布顺序，将地理信息进行输入、存储、检索和更新等，将图形进行数据库编辑、管理，使用数据计算机分析的方法，将土地管理、开发、利用等产生的土地信息加以信息化的管理。这个管理平台中，土地调查和等级，统计和评价，地籍的管理，都借助了GIS技术，实现了图形与数据的一体化建设和分析，并且实现了所有的数据可以采用计算机辅助的方式进行管理和输出操作。但是，在城乡接合部等位置，测绘的条件交叉，宗地测绘中主要的物点坐标和界址点有时无法接收GPS信号，无法进行精度高的动态定位，导致飞点的出现。

1.5测绘过程中纠纷和误差的出现难以避免，现场审核、平面控制、细节的规范和操控非常重要，进行宗地的测绘、权属界址的边长勘丈、宗地草图的测绘等，如果不能将当地的地形加以事先的勘察，就有可能会出现较大误差，丢失原始凭证和数据的情况屡见不鲜。

2 不动产登记宗地测绘常见处理方法要点

宗地测绘为土地开发和管理提供参照物和地形特点分析，并且能够在开发管理中随时调取信息加以分析。而土地开发和管理工作又要求在开发和利用工作中不断针对征地、划地等工作展开土地勘测。

2.1 资料收集

做好人员培训，编制仪器表格，及时纠正有偏差的GPS较高的控制点，从测绘局获得的不同级别GPS 控制点的质量有待商榷 ， 需要进行检核，包括选择测量点、划分地籍子区、布局测量网，一般而言 D 级 GPS 控制点精度误差在 ±2cm 之间，收集控制质量便需要大量的工作，测前有合理的工作流程表，包括资料收集、技术选择应用、数据处理野外测量等，制定合理的规范外业调查计划都对测绘工作者提出了较高的要求。制作调查、划分调查区以及预编地籍号、工作用图、发放指界通知书。

2.2 图根控制

图根控制点需要按照调查规程操作，严格控制区域内的图根密度，埋设图根控制点，每隔点至少 2 个，以水泥钉标志，避免因居民生产工作导致毁坏，影响点的使用。按照调查规程进行图根控制点的操作，包括对区域内的图和密度等加以控制，对图根控制点进行布设，防止破坏居民生产和工作。在实际操作中，密切注意路径效应、接收机位置以及信号干扰等因素的干扰，保证点位有开阔的视野，尤其是在城乡结合部，结合测绘条件差的特点，进行宗地测绘的时候，要测绘出准确的物点坐标以及界址点，当出现无法接受GPS信号的问题的时候，为了避免飞点的出现，可以调整动态定位精度差现象，采用群解析法和支导线测量的方法，检核转战点，将误差予以控制。

2.3 误差

宗地测绘的关键在于测绘每宗地准确的界址点与宗地内的主要的物点坐标，采用全解析法作业，采用支导线方法测量，但有时无法接受 GPS 信号，为避免飞点，出现解算时间长、无法进行动态定位精度差现象，可在支站前进行定向，检核转站点，控制误差。

3 结语

作为一项庞大的工程，不动产登记宗地测绘工作有着科学的管理思想和合理的测绘计划，每个参与宗地测绘工作的人员，都要严格按照测绘技术工作要求，保证每个环节的质量管控合理和科学，同时对野外测绘予以重视。

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