土地登记委托代理申请如何办理——解读《土地登记办法》中的代理

温州市国土资源局 陈矫健

土地登记委托代理申请如何办理
——解读《土地登记办法》中的代理

温州市国土资源局 陈矫健

申请人在申请土地登记时，时常会委托他人代理。为解决委托代理的真实性问题，不少地方的土地登记办理人员要求申请人当场写授权委托书，这样的做法是否可行？

首先，要求申请人当场写授权委托书与代理制度相悖。代理制度的设置原本是为方便行政相对人，如果要申请人当场写授权委托书的话，这样的代理就失去原有的价值，因为申请人都已经到场了，要求其当场写授权委托书，还不如直接要求其填写申请书和提供相关申请材料。所以，如果这样的申请事项仍然还需要他人代理的话，只能说土地登记机关的服务工作没有做好，申请人不能便捷获取相关办理事项的信息，或是土地登记机关的办事流程设置不合理，申请人不能便捷的解决申请事项。

其次，解读《土地登记办法》中的代理。在《土地登记办法》中涉及代理的条款有第九、十条规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：……前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。”上述规定可以看出，申请人自己申请土地登记为一般原则，代理则是例外。即除申请办理未成年人土地登记的必须代理外，其他的一般由申请人自己申请。

当然，申请人也可以委托代理，根据《土地登记办法》十一条规定：“委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。”也就是说如果申请人选择委托代理的，除代理境外授权委托书和被代理人身份证明需要经依法公证或者认证外，其他的委托代理，只要代理人提交本办法第九条规定的材料和授权委托书及代理人身份证明，就可以认定其委托代理的事实。但是，土地登记机关还是怀疑授权委托书的真实性。当然 ， 怀疑没错，因为土地登记机关要履行审查职责，如果发现授权委托书中的委托人签名的笔迹明显有问题，经办人员可以要求代理人补正，但不能因此而想当然地要求委托人当场写授权委托书，否则就失去代理的意义，同时要求其当场写授权委托书没有法律效益。

再次，土地登记委托代理审查的重点。授权委托书的真实性确实难以确定，就算是经公正的代理境外授权委托书也可能存在伪造。但是，代理人的身份一般是可以查明的，只要查明了代理人的身份，就算是授权委托书不真实（没有委托人签字认可），也可以基本上确定其授权委托是否真实，因为委托代理人申请土地登记的，除提交授权委托书和代理人身份证明外，还要提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、地上附着物权属证明、法律法规规定的完税或者减免税凭证等材料，而这些材料的真实性及相互印证足可以判断其代理的真实与否。从中可以看出土地登记委托代理制度的缺陷或漏洞，对不涉及不动产交易的土地登记申请，即便没有委托人签字认可不会出现任何问题，因为就算授权委托书是伪造的，也不影响真正权利人获取土地登记；但如果涉及不动产交易或处置行为，就很有可能造成权利人财产损失。所以，对涉及不动产交易或处置行为的登记申请不应实行委托代理。