房地产行业股票价格变动影响因素的实证分析

2017-08-27汪淳

经济研究导刊 2017年20期

关键词：股票价格房价收益

汪淳

（苏州大学东吴商学院，江苏苏州 215021）

房地产行业股票价格变动影响因素的实证分析

汪淳

（苏州大学东吴商学院，江苏苏州 215021）

近年来房地产行业发展迅速，买房难已成为人们的生活压力之一。房价不断上涨不仅给人民带来困扰，也给国民经济的健康发展带来阻碍。此时出现很多投机者，他们的行为加大了我国的贫富差距。从微观层面上来分析、研究影响我国房价变动的影响因素，选取了近15年（2000—2014年）房地产行业的微观数据，通过多元线性回归，发现每股收益、赢利能力、收益质量、现金流量以及成长能力对房地产行业股票价格有显著的影响，并且均呈现正相关关系。因此，在注重宏观政策实施的同时，我国房地产行业也要注重企业经营各方面的状况，这样才有利于房地产价格朝着健康的方向发展，才有利于国民经济的发展。

房地产行业；股票价格；财务指标；多元线性回归

一、问题提出

近年来，房地产行业发展迅速，大中城市房价不断增长，到2010年，全国房屋销售均价上涨了近1.5倍，部分一线城市甚至上涨了3倍左右。随着经济的发展，苏州市房地产价格在2015年的增长速度更是令人惊奇，从2015年中开始，土拍和商品房在售市场相互作用，再加上连续降息、二孩政策利好消息……成交热度直线攀升，至年底，多个热门板块甚至喊出“无房可卖”的口号，新建住宅成交量创下新高。成交量走高的同时，2015年度苏州市房价的表现更是一度夺得全国楼市“头条”效应。然而，房价一直处在一个飞速增长的趋势，即使我国政府不断出台相关宏观政策措施也不能控制房价上涨的速度，这给大多数人买房带来了很大的经济压力。因此，研究房地产价格变动的影响因素不仅具有时代意义，还具有现实意义。研究是哪些因素导致了房地产价格一直居高不下就成为了本文的主要内容。

二、文献综述

国外的学者相对较早地就开始了对房地产市场价格的研究分析。Abraham等（1992）通过对美国30个城市的房地产价格进行实证分析，发现房价的上涨与就业率、收入以及建设成本有直接关系。Capozza等（2002）和McQuinn等（2007）通过实证分析均得出房地产价格在长期内主要受经济基本面因素影响的结论。

国内也有很多学者研究房地产价格的变动因素，施灿彬（2004）认为影响房地产价格的主要因素为地价、投资、需求和政策。吴公墚、龙奋杰（2005）利用单位根检验和协整分析研究了我国住宅价格和人均收入的关系，结果表明房价与收入之间存在（1，1）阶协整和长期均衡增长关系。收入对房价存在两年的滞后关系。罗刚强等（2010）对国内房地产价格与经济基本面的研究均表明政府政策以及投机等因素开始显著影响着我国房地产价格的走势。

从以上的文献看来，学者们对房地产价格影响因素的研究仅仅局限在宏观经济环境等方面。而房地产行业的经营状况、资产状况、现金流动情况以及偿债能力等微观层面上的指标都与房地产价格的变动息息相关，因此，本文将从房地产行业的微观层面来研究影响该行业股价的因素。

三、实证分析

（一）数据描述

本文选取房地产行业2000—2014年的微观行业数据来对股票价格的影响因素进行研究。被解释变量即股价，本文选择了样本每年最后一个交易日的均价；对各项解释变量，本文分别从房地产行业的每股指标、资本结构、盈利能力、营运能力、偿债能力、收益质量、现金流量以及成长能力等8个方面来选择解释变量，具体分别是每股收益（EPS），资产负债率、净资产收益率（ROE）、总资产周转率、速动比率、经营活动净收益/利润总额、净利润现金流量、净资产同比增长率等8项指标。所有数据均来自于同花顺ifind金融终端。

（二）平稳性检验

利用Eviews软件，对选取的所有指标进行ADF单位根检验，具体检验结果见表1。

表1 各指标ADF检验结果

由于各变量的单整阶数不相同，所以它们之间不存在协整关系。本文在以下的分析中，除了剔除的X4，其他各变量均采用一阶差分后的数值。

（三）相关性检验

为防止各解释变量之间存在较大的相关性，导致方程出现重复的解释变量，本文对7项指标做了多重共线性检验。根据结果，本文剔除了变量DX2和DX5，剔除这两项之后再将剩下的解释变量进行一次相关性检验，发现各解释变量之间的相关性都较低，说明这5项相互之间相对独立，能够从不同的方面解释被解释变量y。具体结果见表2。