开放式小区法律问题探析

袁默

摘 要：2016年印发的《中共中央关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到，今后不再建设传统的封闭式住宅小区，新建的住宅鼓励推行街区制。同时，对于早已经建设完成的各类小区和机关大院要逐渐的对外打开，让小区里面的道路实现公共化，方便群众的出行，进一步解决城市交通路网配置的有关问题，提高城市土地的使用效率。纵观世界各国，很多地区早已推广了开放式小区模式，缓解了城市化进程中出现的诸多问题。本文，笔者从法律角度探讨了开放小区的利弊，并针对如何推行开放式小区提出相应的对策和建议。

关键词：开放式小区；物权法；对策

随着我国城镇化进程的进一步加快，诸如环境污染、交通堵塞等多种类型的城市问题频发。以往政府规划的城市建设模式需要改进。现阶段我国存在的城市住宅小区影响了城市交通路网使用的效率，浪费了公共服务资源，而且阻碍了新兴产业的兴起。因此开放式小区有利于缓解城市化进程中出现的问题。

1 推行开放式小区的有利方面

1.1 提高公共资源的利用效率

改革开放以后，我国大多数城市自身的公共基础设施数量不足，不利于我国城市化进程的进一步推进。虽然中央和各地政府出台了各项措施，努力增加各区域公共设施的数量，但是财政部门能够提供的支持相对有限。因此笔者认为开放传统的小区，有利于解决政府财政预算有限和公共设施需求不断上涨两者的矛盾。换言之，就是各地政府借助开放小区这一途径重新整合并规划社区公共基础设施，解决现阶段小区公共设施不足的问题。笔者通过调查研究发现，我国现存的小区多为封闭式的小区，而在这些已经建成的小区里面，开发商为了提高房屋的入住率，为小区配置了诸如健身器械、草坪和停车场等相对完善的公共设施。但是由于小区围墙的阻隔，使得上述这些公共基础设施只能被小区里的有关人员使用。而大部分时间，小区的公共设施大部分都处于闲置的状态，而这就造成了相对有限的公共资源浪费现象加重。因此，如果封闭式小区向除业主以外的人士开放，不但可以满足除业主以外的其他人员对公共资源的使用需求，而且有利于资源的物尽其用。加之，外部人士是和小区内的业主共同使用小区里面的各项公共基础设施，并没有独自的占用，所以不会对小区内的业主造成阻碍。

1.2 减少相关成本

近年来我国房价高居不下，除了外部如政府政策、国际环境等有关因素的影响，笔者认为，房产所在小区自身存在一定比例的物业费用也是重要的影响因素。根据有关法律规定，我国小区里面的道路和绿地等资源是小区业主共同享有。因此业主在支付房价时，除了要负担购房成本，还需要负担一定比例的公共设施使用费。但是小区一旦对外打开，第一，小区内例如停车场和绿地等资源不再由小区业主单独享有，相应的与之对应的有关费用较之前相比会有所下降。第二，小区开放以后，原来由物业管理的道路和绿化部分会由政府的有关部门负责，这就降低了业主需要支付的物业费用。第三，如果小区对外打开，非该小区居民也可享受到相关公共服务，对于维护公共服务资源的公平享受具有一定的积极作用。

2 推行开放式小区的不利方面

2.1 与《物权法》相冲突

我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第71条规定；“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”第73条规定；“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”第74条规定；“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”从上述法律条文中可知，我国法律主要是保护小区内业主对小区公共资源享有的所有权和优先使用权。同时，一切法律都不能和宪法相违背，即封闭式小区内业主的相关权利受到法律保护不容侵犯。而政府打算在未来逐步推行开放式小区，围墙一旦拆除，小区内原有的设施将会公共化，侵犯了原小区业主享有的所有权。因此，笔者认为，政府想要进一步推进开放式小区，应该修改包含《物權法》在内的相关的法律和有关政策措施，进一步完善对小区业主权利的保护。随后，出台配套的文件为开放小区的推行提供指导，加快改革的进程。

2.2 小区不安全因素增加

首先，一旦推行开放式小区，小区内流动人员的数量会有所上升，加剧了小区的安全隐患。封闭式小区之前的保护措施也难以开展。具体来说，封闭式小区保障小区内业主的安全的主要措施是对小区内行驶的车辆进行限行限速。然而小区一旦对外打开，小区内道路实现公共化，原来的限行限速的措施就难以实施。其次，业主对公共设施和资源拥有的所有权和优先使用权不复存在，在实践中更加容易引发矛盾和冲突，影响小区业主的人身安全。加之，诸如围墙和栅栏等防护措施的拆除，违法犯罪事件更容易发生。尤其是临街的住户，遭受盗窃的可能性更大。

3 开放式小区法律问题相关建议

3.1 完善相关的法律体系

我国即将推行的开放式小区，在欧美等国家被称为街区制。而街区制在西方国家已经推行了大约一个世纪的时间了。笔者通过调查研究发现，国外实施街区制的地区以土地私有制为主，土地的所有权和土地的使用权掌握在市民手中，政府和房地产开发机构想要收购土地，需要付出的成本相对较大。而我国的土地主要是由国家享有所有权，因此，我国想要进一步推行开放式小区，需要改革土地出让的模式，由原本的大规模土地出让方式转变为较小规模的土地出让方式，政府应该负担更多的公共责任。

中国传统的封闭式社区制度有悠久的历史，现阶段大部分法律法规都是为了保护封闭式社区所有者的相关权利。开放小区一旦推行将不符合现行法律和法规，因此我国需要进一步完善相关法律法规。英国政府于1967年出台了《街区保护法》，通过法律的形式保障公民的权利。因此，我国也应该借助法律的手段进一步推行开放式小区。例如，对于小区开放对业主所有权造成的损失，应该在法律中明确规定如何补偿，补偿的标准也要根据各地不同的情况进行综合考虑，并在有关法律中进行明确规定，避免不必要的纠纷。总而言之，我国的《物权法》需要进一步修改和完善来顺应开放式小区的新潮流，在不违反宪法的前提下，妥善的保护业主享有的权利。

3.2 程序性问题要完善

当下，先要确定的就是现在的封闭小区各个业主都应当享有部分产权，这就是在买房时所谓的“公摊面积”。如果说现在需要将小区开放那么就必须要经过政府规定的征收程序。我国法律规定征收需要满足“为了社会公共利益需要和按照相关法律规定的权限和程序”这两个前提。

在“为了公共利益”这一前提已经得到满足的情况下，“按照法律规定的权限和程序进行征收”又如何做到呢？根据我国《宪法》第十条：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地農民的生活，维护被征地农民的合法权益。”

从程序上来说要征收必须首先经过当地政府进行立项和规划确定征收面积，然后对征收范围进行公告，在公告过后需要测算征收土地补偿标准，其中包括土地补偿费，青苗费等费用，之后是发布土地征收方案公告，并办理征收登记，同时对征收补偿方案进行公告，而后对补偿方案进行听证修改，如对补偿方案有争议的报批准土地征收的人民政府裁决，并报市级人民政府批准，进行补偿后对土地按照规划进行建设。这样才完成了整个土地征收的全部法定程序。

3.3 结合地区实际，逐步推行

笔者认为是否推行开放式小区应该结合当地的实际情况。具体来说，某些小区本身内部的绿化面积就相对较少，道路比较狭窄，小区内交通不便。即使在业主的同意下将其对外开放，也很难起减少城市交通压力的作用，反而会使得自身交通状况更加的恶化。总的来说，应该因地制宜，综合多种因素考虑。

4 结论

综上所述，纵观世界各国，很多地区早已推广开放式小区模式，缓解了城市化问题中出现的诸多问题。我国在大力推进城市化进程的同时，相关问题也层出不穷。值得注意的是，我国传统的封闭式小区的各种弊端亟需我们去解决。笔者认为，解决上述问题需要进一步完善有关的法律体系和程序性问题，结合各地区的实际情况，逐步推行。

参考文献

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