万达“断舍离”

王欣芳

7月10日，万达商业与融创中国签订转让协议，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。交易金额大、交易标的争议大、交易合作模式新，这一买一卖之间，充斥着疑点与想象，也透露着两家公司迥然不同的思路。而对于万达来说，这可能是一场有意识的“断舍离”。

万达文旅城：来济南这一年

2016年8月26日，万达集团与济南市政府签订协议，将投资630亿元建设济南万达文化体育旅游城。公开信息显示，这将是国内万达第13个超大型文旅项目，也是全球首个文化、旅游、体育、商业超大型综合体。

当时，济南楼市刚刚开启新一轮上涨趋势，持续观望的买楼者正在犹豫要不要出手。济南要建万达文旅城的消息一出，房价顿时热度袭人。

文旅城地址选在港沟街道潘庄、田庄村，比邻经十路，片区内有山有水，西部莲花山上葱葱郁郁，韩仓河横穿其中】，这条河发源于历城区港沟镇南部山区，汇入小清河，是济南东部一条重要的南北向排水通道。

这里有建起和在建的多处楼盘，其中不乏成熟社区。但隔经十路相望的南侧却多为村落，少见楼房。

去年9月开始，本刊记者曾数次到此探访。这里的民居是典型的城郊风格，没有城市社区的统一规划，也缺少乡村的田园生气。半新不旧的居民楼上有各色的加盖楼层，有些年数久远，红或蓝色的墙面长出杂草，有些甚至濒临坍圮。也有少数新加盖的房子，还没封顶。加盖的楼层大多出租，租房广告飘忽不定的贴在各处墙面上。

“近十来年一直说要拆迁，又没有确切消息。”去年三月，田庄和潘庄的居民收到房产冻结通知，传言纷纷，直到夏天才確定是万达选中了。秋天，潘田两村相关拆迁补偿标准公布，村民可选房屋安置或货币安置。房屋安置每人安置面积47平，货币安置每人47平内按13620元/平方米补偿。如果加上各种搬迁奖励，房屋最高可补偿至16500元/平方米左右。

13620元/平方米的标准不可谓不高，却也没有想象中高。事实上，万达文旅城的签约已经对原本涨势颇凶的东部，特别是周边房价显现出助推作用。位于潘、田两庄对面某在售山庄，2014年开盘价格7000余元，两年间攀升至近16000元。但文旅城落地的消息则令其一夜之间每平方米又涨近4000元。不止于此，大量选择回迁的居民需求旺盛，促使周边房屋租金也渐次攀升。

尽管如此，当地居民对回迁后的新居，以及将会落地于此的万达文旅城充满憧憬。潘、田两庄的拆迁工作完成迅速，甚至屡次刷新济南市拆迁的最快纪录。比如潘庄商业街的拆迁工作，从入户走访到签订拆迁协议，再到全部拆除，仅用了6天（144个小时）时间。

今年3月31日，历时5个多月的万达文旅城项目拆迁宣告完成。按照规划，这里将建起一座令人眼前一亮的万达文旅城，计划2017年开工，2021年开业。项目包含万达茂、室外主题乐园、冰篮球馆、鲁秀、酒店群、滨河酒吧街六大业态，还将空降一座六星级酒店。根据其创意方案，主体乐园周围不设高层建筑，大家在乐园里不会被高楼阻碍视野。此外，文体旅游城内还规划了一家国际医院，旨在推动济南医疗水平的提高。

济南万达文旅城像其他十余座兄弟项目一样备受关注。从济南到南昌、从青岛到合肥，这些万达文旅城紧紧包裹着上海的迪斯尼乐园，形势暗合王健林的凶猛抱负——有万达在，让上海迪士尼20年不赚钱。

如今，熟化的土地覆盖着绿色的防尘网，静待万达的接收。6月30日，济南潘田片区整体出让16宗地块，拍卖限定了严格的竞拍资格，包括世界500强、不少于10个的五星级酒店、与国际篮联冰联有合作伙伴关系等。“指腹为婚”中，大连万达商业地产股份有限公司以66.75亿元底价悉数拿下。据测算，16宗地块中有11宗为居住地块，总用地面积达72.34公顷，约占其总拿地面积的73%，平均拿地楼面价在2800元/平方米左右。

有关济南万达文旅城的最新消息发生在7月10日。在济南经十路与凤鸣路交汇处西南侧，济南万达文旅城首个施工项目文旅城展示中心全部建成。建筑三面环水，造型犹如一朵粉色荷花。透过它的玻璃穹顶俯瞰，犹可见到一座巨大沙盘——那是济南万达文旅城的整体规划展示。

这是一个挺好的开端。如果当天没有传出项目即将“易主”的消息的话。

“真相”之前

“有关这项交易，有点没看明白。”山东大学教授、济南市房协房地产开发与市场研究专委会专家李铁岗接受采访时，很直接地表达了意见，“其中的交易标的、交易方式和交易战略需求，都颇值得玩味”。

“这项交易”是指万达商业与融创中国的协议。7月10日，万达商业与融创中国签订转让协议，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。同时，双方宣布万达和融创同意在电影等多个领域全面战略合作。

消息首先披露在万达官网上。照片中交易双方的“老大”、王健林和孙宏斌坐在一张简洁的办公桌前，桌上放着一个计算器。对此，王健林的解释是：“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。”

这场“断舍离”来得太突然。就在前一周，王健林曾在云南省领导主持的一次宴会上表示，万达集团计划在云南省投资320亿元来打造一个集医疗服务、假日度假酒店和商业设施于一身的城市规模项目。而在6月底，王健林还宣布在哈尔滨启动总投资400亿元的万达国际城项目。现在，包括这两者在内的13个项目，都被王健林整体出售给了融创控股。

翌日早间，融创发布公告，表示其拟分四次支付完成对13个万达文旅城和76家酒店的购买。其中，前三笔融创总计付款335.95亿元，并在万达收到后30日内，将酒店资产过户给融创。第四笔付款则需要万达提供帮助，按照约定，万达将通过指定银行向融创发放贷款296亿元（期限为三年，利率为银行三年期贷款基准利率），融创收到该贷款后2日内，向万达支付剩余对价295.75亿元。

信息量太大，又很敏感。记者就此联系济南本地相关公司和房产咨询机构，其均表示接到通知，不方便评论。但即便如此，市场上众说纷纭。

有人说万达要降低负债。因为王健林说过，转让项目能大幅降低万达商业的负债，万达战略会随之做出调整，首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等；也有人说这是融资安排，整個交易中，万达文旅项目维持品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变“四个不变”。这不像是股权过户的交易，更像是一种暂时性的融资安排，即由融创代替万达让原有的负债能够延续下去。

有人说万达商业正在A股排队IPO，目前排在65名。回A最大的不确定性在于被定性在“房地产板块”，目前房地产公司IPO几乎停滞，轻资产运作有助于万达商业尽快回A。还有人认为是双方的战略重组，融创收购万达文旅，在开发领域实力大增，可持续发展能力增强了；万达接手融创的乐视盘子，直接以乐视网为载体回A，聚焦文化产业轻资产模式，弥补万达院线只有线下没有线上、只有大屏（银幕）缺乏中屏（电视）和小屏（手机终端）流量入口的短板；乐视也有个大财主入主，实现产业联动。

“也许就像事情表现出来的这样，也许有更深层次、更复杂的原因和道理。没有披露之前，真相并不好说。”在李铁岗看来，这次出售显然与王健林之前有关文旅项目的规划冲突。资金结构变化也可能会导致开发格局的变化，“后期也许会引入政府PPP项目也未可知”。

融创孙宏斌：想做老大许多年

七月第一周，济南两个新增楼盘项目加推即告罄。其一是位于济南西客站片区的财富壹号融悦，该楼盘此次加推的价格在13500元/平米左右。

财富壹号融悦背后，就是这次交易的另一方融创中国。

2014年，融创中国操盘济南财富中心项目。这是融创在济南的首次亮相，从开盘后一直以高端著称。此外，融创在济南开发的中新国际城、财富壹号项目先后亮相，房价同样一路上扬。

中新国际城项目于2016年7月份开盘，之后从8000元/平米到约12000元/平米，价格一路上扬。财富壹号也从8500元/平米涨至如今的13500元/平米，成为西客站片区同类型最贵楼盘。而根据公开的拍地信息，上述项目所在地块的楼面价均不超过3000元/平米。

融创在济南的步伐，恰能够反映出孙宏斌带领下融创的高速运转。近年来孙宏斌和他的融创中国一直处于“买买买”的状态下。孙宏斌曾说，地产行业并购的就是土地的价值。从去年底起，融创就没有去高价抢地，融创现在大部分的土地储备都通过收购来获取。

与之相对应的是，融创中国有着强大的销售能力。公开数据显示，融创中国继2016年实现合约销售金额同比大幅增长121%之后，于2017年上半年延续强劲态势，合约销售金额同比增长94%至1090亿元。相比其2100亿元（同比增长40%）的2017年全年销售目标完成率达52%。

孙宏斌曾公开表示，房企只有尽快将规模做大，提高市场占有率，才能生存，因为房地产行业总的规模达到了10万亿，增长已经很有限了，现在前百名房企占市场规模40%多，前十强占20%多，下一步5-10年左右，前百名会占到市场份额的70-80%，前十强会占到35-40%，这样的话，前十强平均就要有4000亿的规模。

从这个角度看，孙宏斌和万达的交易方案绝非一次简单的资产易手，融创或许只是有意扩充储备的“大地主”，顺带当一回酒店资产的“搬运工”。