楼市下半场怎么玩？

梁云风

不少业内人士认为，中国正决心要避免新一轮房地产泡沫，地产调控政策之下，房价和成交量的增长似乎已达峰值。易居中国执行总裁臧建军认为，过去十几年我们进行房地产调控，核心点是把房地产作为经济发展和GDP成长的一个工具，但这次的调控不同点在于，强势政府下把房地产回归于老百姓，强调房子是用來住的。

对房地产企业来说，下一步或将走出两条截然不同的道路。

上海政策发布后，财经自媒体饭统戴老板在微博上发文表示：上海“租赁住房”和土地规划如果执行得当，没有超预期放水的话，上海房价是没多少上涨空间了。

如果楼价的上涨空间被封住，那巨额的地王价后，成本与利润将两极分化。摩根大通认为，中国房地产开发商通过房屋销售回笼现金的能力正越来越差。该行指出，许多地方，尤其是房价较高的一线城市，很多房屋的销售并未登记在册。这就导致很多房地产开发商无法迅速从银行拿到房屋建设和销售的首付款，加剧了资金链的紧张趋势。

6月22日，万达和复星两大千亿级市值集团同一天遭遇“股债双杀”，在不少人看来，这也是让万达加速清盘地产板块业务的重要原因。王健林接受采访时也表示，万达此次交易的631.7亿人民币（约93亿美元）的收入，公司计划将这笔钱用于去杠杠，并预期能够在年底前偿还大部分银行贷款。这也部分印证了上述观点。

花旗集团的研究估计，2016年中国前十大房地产开发商所占的市场份额共达到20%，高于五年前的12.7%，到了2017年，这个数字可能会增长至25%。而百强企业2016年占据市场43.92%份额，2017年超过50%可能性很高。易居中国数据显示，2016年中国地产百强中，前20强销售规模增长了33%，但是50强到100强平均下来是负增长，前10强一骑绝尘，门槛已经到了五百多亿。

融创中国董事长孙宏斌认为，通过成为行业整合者，他能够继续以极快的速度壮大公司规模。这或许也是融创不惜借债拿下万达地产项目的原因。规模导向下，房地产行业集中度将不断上升。阳光城前总裁、上海菩悦资产创始人陈凯预测，未来房企前十强将占据市场50%份额，前一百强的市场份额则高达80%。“未来中国地产商总共就只有一两百家，更多的公司会是项目公司。”

对于已经站在房地产市场顶端的万科来说，正在探索的又是另一条路。2017年5月，上海万科首次对外详解其“热带雨林”业务全景，既有上海万科核心的住宅业务，也囊括了商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新业务，可谓多点开花。

此次万达抛售地产，升级为商业服务管理运营商，通过挖掘存量物业，提高地产商运营服务能力，从而为企业不断赋能，应对不断加紧的政策“凛冬”。这或许是另一条地产商突围的“必选项”。