市场比较法在房地产评估中的应用研究

摘 要：前人对于市场比较法的研究已数不胜数，并且已在各种具体资产评估中应用，对于市场法已经形成了一套比较成熟的理论研究体系。本文以房地产评估实例为研究对象，研究市场比较法在其中的应用，并为以后企业进行房地产等单项资产评估时提供具体评估过程依据。

关键词：市场比较法；房地产；资产评估

市场比较法是指将被评估对象与评估基准日近期交易过的相似房地产进行比较分析，对这些可比交易房地产的过去成交价格进行量化差异指标，用来估算评估对象的市场价值的方法。市场比较法是房地产评估中最重要，也是最常用的方法之一，同时也是一种技术成熟、贴切实际的评估方法。选用市场比较法，必须满足的条件是：有一个充分发育的房地产市场。在该市场上，房产交易越频繁，与评估对象相似房地产的价格越容易取得；参照物及评估对象的比较因素可以量化、技术参数可以取得。

笔者在前人研究的基础上，借鉴前人的研究理论，以具体房地产评估案例为分析对象，阐明市场比较法在房地产具体评估中的应用，对以后评估机构或者评估人员进行房产评估提供参考借鉴意义。下文是笔者对市场比较法在房地产评估中的具体应用进行案例分析。

1房地产评估案例背景介绍

委估房地产属商业服务用地，面积为311.2平方米，近期未进行重大修缮、装修或改扩建。周边有宾馆、学校、超市、银行、医院，交通便利，附近有多处高端成熟的住宅区，商业氛围极佳。外墙大理石，内部装修精致，地面、墙面、楼梯石材均为国外进口。

2选取可比案例

实例一：住宅底商，邻路，简单装修，公开售价61，700元/平方米。

实例二：住宅底商，临主干道，精装修，公开售价61，300元/平方米。

实例三：住宅底商，临路，简单装修，公开售价50，500元/平方米。

（以委估对象的实际成交指数为100来做修正）

3编制比较因素指数表

除交易时间及交易情况采用实际的指数或系数外，个别状况修正指数的确定，是以评估对象的状况为基准，其条件指数确定为100，然后把各比较实例与其逐项比较。当比较实例因素优于评估对象因素时，指数大于100；当比较实例因素劣于评估对象因素时，指数小于100。具体修正质数表见表二。

4修正价格分析计算

5确定委估房地产价值

由于被评估房产位于一层，根据《XX市20XX年基准地价更新成果》得出一层的修正系数为1.0，故委估房地产评估价值为55362×311.2=17，228，654.4元。

当然，房地产评估不会局限于使用市场法进行评估，通常在实务中采取两种不同方法进行评估，经过对比分析后最终选择最合理的结果作为评估值。通过以上房地产评估案例的学习，可以初步了解市场比较法在房地产评估中的应用，以上只是粗略的估測，不同的房地产，采取评估过程的复杂程度也不尽相同，具体问题需要具体分析，对于评估人员进行房地产评估至关重要。

参考文献：

[1]中国资产评估协会.全国注册资产评估师考试用书.财政经济出版，2014.

[2]于豪.市场法在资产评估中的应用.商场现代化.浙江财经大学，2015（13）.

[3]杨天珍.市场法在企业价值评估中的应用.会计之友，2011（12）.

作者简介：

付静丽（1987.05—），女，河南省安阳市汤阴县人，硕士，助教，研究方向：资产评估。endprint