浅议农村资产评估体系的构建

丁求

摘 要：资产评估是市场经济中重要的中介服务，在沟通链接买卖双方及减少信息不对称起了重要的作用。但是在我国农村这个独特的市场下，城市化的资产评估无用武之地。随着农村产权的明确，交易的活跃，构建农村资产的独特体系呼之欲出。应尽快加强理论研究，建立农村资产评估的技术标准，培育评估组织，制定法律法规。

关键词：资产评估；农村资产；市场化

资产评估是随着我国经济的发展不断成长起来的中介服务业，在经济建设中发挥了重要作用。一般而言，市场经济利用“无形的手”对资源进行合理配置，市场对公开交易的资产、企业等标的物有其自身的价格发现机制。但由于资产特性、交易机制等固有局限，某些资产或企业产权进行交易时可能出现价格发现机制失灵的状况，在这种情况下就需要专业评估人员根据相关专业知识和经验为市场主体提供资产评估服务，形成价值意见供市场主体决策时参考，以提高决策的合理性。因此，资产评估作为价格发现机制的补充为市场经济的顺利运行提供支持，是市场经济体制中不可或缺的中介服务业。

国务院办公厅关于金融服务“三农”发展的若干意见（国办发〔2014〕17号）鼓励“探索推进农村产权交易市场建设，积极培育土地评估、资产评估等中介组织，建设具有国内外影响力的农产品交易中心”。在农村金融中，资产评估主要是为抵押物、质押进行评估，供金融机构贷款提供参考。

一、农村资产的市场化不足导致农村资产评估先天不足

首先是是农村产权模糊、不完整。农村资产还没有完全确权完成之前，农民基本没有产权，所占有的资产没有产权登记证书，一般都在村里和乡镇的名册中，只有在涉及拆迁的时候才拿出来，让他们发挥重要的作用。所占有的资产只可以自用，无法抵押融资，更无法交易，甚至随时面临被剥夺的风险。

其次市场化的不足。没有产权，就阻碍了市场交易的前提。我国农村资产流转制度和市场制度供给不足在一定程度上阻碍了我国农村土地资产化。农村资产流转制度供给不足主要表现为：流转主体的障碍、流转权利的限制、流转规则不明。农村资产市场制度供给不足主要表现为：农村资产市场体系不完善，农村资产市场管理机制缺乏。多年的城乡二元结构导致同样的资产不同的价格。农村也同样拥有土地、房产这些主要的资产，但是因为市场不同，价格就存在天壤之别。资产离不开市场因素，即使是小范围的市场，离开了市场资产就无法以价格来衡量。土地承包经营权和宅基地使用权以及其上的房屋为农村主要的三大资产，但是目前都还没有资产化，主要是满足农民自给自足的基本生活需要，是自然经济下的形态。但是市场的因素在缓慢地发酵，农村的三大资产也在市场的力量下不断地分化，处在市场化更好的城市边缘，大部分走在进行各类形式的交易，典型的就是深圳的城中村。而处在深山老林的资产，有的还是荒废一片，无任何的价值。

现行的农村资产制度，在一定程度上阻碍了我国农村资产的评估。涉及对农村资产的评估，土地管理法等相关法规都规定的比较明确，就是将农户的未来维持生存的收益进行购买，没有资产评估的空间，没有形成正常的市场价格表达机制，造成农村资产价格扭曲。

二、农村资产的市场化发展需要评估跟进

现在要让农民拥有更多的资产性收益，确权颁证正在进行中。土地承包经营权是农民解决粮食问题的资产，不少农民进城，土地承包经营权跟着市场的节奏往集约化方向发展。在经济发展较好、交通便利的地方，土地承包经营权大部分都集中成片承包给经营者从事经营性种植，有的甚至搭建了厂房。土地承包经营权转租的租金也是一年比一年高。

宅基地使用权是满足农民住房需求，在本村内有些零星交易，而现在随着经济发展，小城镇建设的兴起，靠近集镇的地方的宅基地都私下出售给私人开发成为各类的小产权房，甚至有的靠近主要道路的附近都建设了高楼。这些房产，尽管没有正式的产权证，也无法做按揭贷款，但是老百姓踊跃购买。有的在自己家里的宅基地上建设成了高楼出售部分房产。

如果确权颁证完成，并进行统一的不动产登记，农村资产的市场机制构建完善，相应的资产评估也需要相应跟进。

三、现有的资产评估不适应农村资产市场化进程

现代估价方法体系是基于市场环境假设为前提的，其常用的方法包括收益还原法、市场比较法和成本核算法。现代评估方法并不完全适用于中国国情的农村资产评估市场。我国农村资产独特的产权性质和保障功能决定了农村资产评估方法设计需要更多的考量。市场比较法是指在求取待评估资产的价格时，将待估资产与较近时期内已经发生交易的类似资产交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该资产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估资产的评估日地价的方法。运用市场比较法所求取的价格与市场价格较吻合。但是，由于我国农村资产市场不健全，流转交易价格不规范，缺乏参照性。因此，在农村资产市场体系尚未完全建立的情况下，不宜采用市场比较法。成本核算法是以资产开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和收益来推算价格的方法。成本核算法一般适用于新开发资产的估价，在农村资产评估中应用范围有限。收益还原法是在估算资产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。收益还原法中待估地的年总收益、还原利率等参数因子很难确定，阻碍了收益还原法在实际中的应用。

我国农村资产评估体系尚未建立，配套服务设施不全，主要表现在以下三个方面。1）缺乏专业的资产评估机构和专业的资产评估人员。目前从事农村资产评估工作的专业评估机构，其业务范围大多集中于城市，很少涉及农村土地，有从事农村土地资产评估的专业人员则更少。具有评估资格的专业人员有注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师，国家并没有从法律层面上明确我国农村资产评估主体。2）缺乏市场中介组织。一方面农民获取资产评估市场信息的渠道较少，中介组织有利于搭建起资产评估需求方与评估方的桥梁，加强评估双方信息互通，促进农村资产评估工作的开展，进而促进农村资产流转；另一方面有利于加强对资产评估机构和评估人员的监督管理，保障需求方利益，保护农民权益。3）缺乏政府对农村资产评估的有效管理。由于农村资产评估处于新生事物发展阶段，政府对其管理处于探索阶段，导致部分地方缺乏有效管理，主要表现为农村土地资产评估相关法律法规不健全、监督管理缺失、出现过分干预现象等。

四、构建现有农村资产的评估体系

在农村还没有完成融入全国的大市场之前，完全的城市化之前，需要构建农村资产自身的评估体系，进一步促进农村资产的融资、交易，活跃市场。

首先建立农村资产动态的数据库系统。任何的评估，都需要采集数据，了解当地市场的情况。充分利用各单位部门采集的农村资产数据，金融机构、乡镇土地和财政部门等等。大量农村资产的数据，其对于准确衡量农村资产的价值和影响因素都具有重要的意义。例如县城房产的价格体系、乡镇房产的价格体系，农村土地承包经营权流转的价格体系等等。数据库是农村资产评估的基础。同时根据经济形式、农村的发展状况、法律的变动以及农村的资产处置，不断调整其数据库系统。

其次是构建农村资产评估的基础性工作。第一，加强资产评估的理论研究，制定出农村资产估价的相关技术规范；探索农村资产资产评估方法，建立具有全国性指导意义的评估技术路线。农村资产如何评估，运用什么样的评估方法更科学，技术规范和标准需要在充分调研的基础上制定适合我国农村实际情况的评估体系。第二，制定颁布农村资产评估相关的法律法规，为我国农村资产评估的顺利开展奠定夯实的基础。农村资产评估处于真空状态，所以相关的法律法规需要重新建设，无法照搬城市化的评估内容。第三，加快完善农村资产评估的基础性工作，尽快建立全国性的农村资产分等定级标准。现在再全国性进行确权颁证工作，可以进一步将农村的主要资产状况摸清楚，构建各类资产的分类状况。第四，培育专业的农村土地资产评估机构和评估人员，保障农村土地价格的科学性、统一性和合理性。初期可以由政府相关部门承担一定的责任，等市场化发展到一定阶段，市场中的相关机构和人员发展处分，政府再完全交给市场。