基于相邻关系下的楼梯使用问题

白连鹏

【摘要】我国予以公布《不动产登记暂行条例》并自2015年3月1日起施行。此条例的有效施行，能够更好的整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众中请登记，保护权利人合法市场秩序，为社会主义市场经济的迅速发展奠定良好的基础。人们对楼梯间的使用在邻里间往往会发生许多小的摩擦，引起邻里关系紧张，而有严重的还诉诸到法院。这些都有违睦邻友好、团结互助等的原则。为解决楼梯使用问题，而采用分层计价方式通过等差式方式解更好的解决纠纷。

【关键词】相邻关系；住宅；模式楼梯；业主

第一章相邻关系的概念及法律规定

一、相邻关系的概念

建筑物相邻关系，指相邻近的建筑物所有人或利用人之间，建筑物所有人或利用人与邻近的土地所有人或利用人之间，以及一栋建筑物内彼此邻近的住宅所有人、利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与相邻方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。早在古罗马时期，相邻关系就得以起源，但真正确立相邻关系的定义是在资本主义产生时期。在此时期，资本主义经济迅速发展，经济制度也在有序的建立之中，而经济基础决定上层建筑，为促使经济能够健康稳定、长旭发展。因此，各国相继建立了与之相关的法律制度。

罗马法以来的民事立法与理论，德国民法典第九百六十二条规定：“蜂群的所有人，在追踪之际，得进入他人之土地。蜂群移住他人的空虚蜂房时，蜂群所有人，为捕获蜂群，得开启蜂房，取出蜂窝或破坏而消除之。在此情形，所有人应赔偿所生的损害。”瑞士民法典第六百九十九条规定：“任何人得于地方习惯容许的范围内，进人森林及牧场，并取得野生浆果、香菇（草）及其他出产物；但主管官署为耕作的利益，个别限定范围禁止之者，不在此限。关于为狩猎及捕鱼之必要而进入他人所有地，州法得为详细的规定。”第七百条规定：“物因水、风、雪崩或其他自然力或偶然事件而被移至他人地内，或大小牛仔、蜂群、鸟类及鱼类等偶至他人地内者，土地所有人应许权利人人其地内巡查取回。”日本和我国台湾地区“民法”还规定，袋地的权利人于必要时，还可以在周围的土地上开设道路。但对于周围土地所造成的损害，应支付偿金。以上规定虽在各国的编纂体制中之规定不尽相同但本意则是为了在相邻关系各方之间依照法律规范的模式形成一种稳定、有序、和谐的邻里关系，充分保障相邻各方当事人的合法权益。相邻各方在行使权利的同时法律又给予必要的限制以防止对相邻另一方的合法权益造成过大的损害，从而将相邻各方的利益诉求予以平衡。

我国相邻关系的概念有几种学说：其一，相邻关系是相邻近的不动产所有人或利用人之间。一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以某共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系；其二，相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有使用人在行使不动产的占有、使用、收益和处分时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系；其三，相邻关系是不动产的相邻各方在行使所有权或其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。各家学说对相邻关系之定义均基本是以在相邻不动产的前提下所制定的法律制度，而对于不动产财产的特殊性，需要不动产所有人或是使用人应尽可能做到和睦相处，防止因一方行使权力而损害另一方的利益，从而维护相邻各方相对利益的平衡。

二、相邻关系的法律规定

《物权法》第七章规定了相邻关系，使得相邻关系成为我国法律体系中的一项重要的法律制度，为我国相邻关系法律制度的发展与完善奠定了基础。《物权法》第七章相邻关系共有9个条文构成，自第84条至第92条。其中，第84条概抒性 的规定了不动产的相邻权利人在处理相邻关系时应当遵守的原则，为解决相邻关系纠纷提供了原则性指引。为第85条至第92条中遇到的法律纠纷提供了方法。

从相关的法律规定中，相邻关系的法律构成要件主要有一下三部分组成：

第一，相邻关系主体是相邻不动产的所有人或使用人。传统民法以相邻不动产的所有权人为不动产相邻关系法律的规范对象，《德國民法典》、《瑞士民法典》及我国台湾地区“民法典”莫不如此，对地上权人间、永佃权人间、典权人间及各该物权人与其土地所有权人之间，一般规定准用法律关于相邻关系的规定，但对非物权人指承租人、使用借贷人之前及土地所有人之间能否适用，存有争论。但在之后的民事庭会议上采纳了此见解。在我国法律规定中，《物权法》中所称“不动产权利人”，对相邻关系主体的规定未予明确，立法中更无关于“准用”或类推适用的规定。而我国学者关于相邻关系的主体一般解释为“相邻不动产的所有人或使用人”，从而包括了一切可能需要借助相邻关系发挥物的效用的当事人。随着经济社会的发展，城市中人口流动速度加快，在大中型城市中大多是居民为外来人口并租住在城市。相邻关系的法律调整只是规范物权所有人，对于保护承租人或是使用人等的权利和相对利益是不利的。

第二，相邻关系的客体具有复杂性。在我国学界有三种观点：“第一种观点认为相邻关系的客体是相邻各方所实施的行为（作为或不作为），另一种观点认为相邻关系的客体是不动产本身，还有一种观点认为相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益。”而我国大多数学者认为第三种观点较为适宜。我认为，相邻关系所调整的是相邻不动产当事人之间的相对利益，不动产相邻当事人无论在行使权力时应当由必要的限度，而在履行义务时也都应该负有一定的容忍。即不动产当事人为或不为一定的行为，以避免不动产相邻当事人之间不必要的纠纷。

第三，相邻关系的内容具有不确定性。相邻关系的内容不仅包括相互毗邻不动产所有人之间的关系，还包括行使权利人所延伸出来的如承租人、使用人等之间的关系。而为了适应现实生活的需求，对于通行、排水相邻关系的调整，也应包含在内。因此，相邻关系的内容所具有的不确定性也大大增加，也更加充实了相邻关系所调整的法律范围，更好的适应人们所需要的社会生活。

第二章相邻关系的法律保护

随着人口向大城市的集中，基于相邻关系纠纷在人们日常生活中也逐渐突出。各国法律对此也加以规定，如德国联邦最高法院在处理相邻关系的案件中，发展了相邻关系中的共同思想。“相邻的共同关系是指，在紧密联系的共同生存空间中，邻居之间所产生的事实上的特殊关系。在这种特殊关系中，邻居之间当本着（《德国民法典》）第242条的诚实信用原则承担对等地照顾对方利益的义务。”德国民法典第904条第一款“在他人为防止当前的危险，而进行必要的干涉，而其所面临的紧急损害远较因干涉对所有人造成的损害为大时，物的所有人不得禁止他人对物的干涉”。日本民法典第209条亦有相似规定。我国台湾地区民法典第792条所列进入他人土地取回失物的权利性质亦同，而我国《物权法》第84条规定，对相邻关系纠纷的处理原则是正确处理相邻关系，本着有利生产有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，《物权法》第92条规定“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿”。

我们在解决相邻关系纠纷时，本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。在处理相邻关系纠纷时应当注意如下事项：

首先，在处理相邻关系纠纷时应先根据相应的法律、法规对纠纷进行处理。即当发生相邻关系纠纷案件时，应当先按照法律、法规的明确性规定对案件进行归类审理，如：发生《物权法》第八十七条规定的不动产权利人在其不动产上随意阻碍相邻权利人的通行并对其造成损失的，应当按照第八十七条的规定给予提供必要的便利。而严格执行依法办事也是我国当今时代以及未来所努力的目标。

其次，依照《物权法》第八十五条的规定法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。即当发生《物权法》等法律、法规规定之外的相邻关系纠纷，如不动产所有人或者使用人，在设置屋檐、工作物或者其他设备，使雨水或者其他液体直注于相邻的不动产时，相邻不动产所有人或者使用人无法依照我国《物权法》具体的法律条文来维护自身的合法权益。但是依照我们在日常生活中的习惯，相邻不动产的所有人或者使用人使雨水或者其他液体直注于相邻的不动产时，相邻的不动产所有人或者使用人有权要求其按照当地人的生活习惯给予排除妨害或者消除危险。

在次，当法律、法规等规范性文件没有具体规定时，我们依照穷尽规则适用原则的法律方法，依照我国《物权法》第八十四条的规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。即当法律、法规等没有明确规定时，为了解决相邻权利人之间的纠纷避免双方冲突进一步扩大，又由于相邻权利人彼此之间长期处于邻里，正确、及时的解决矛盾有利于双方之间良好的相处，进而能够促进彼此问和睦相处维护社会秩序的稳定。

由于社会生活的复杂性，我国《物权法》中关于相邻关系纠纷的解决机制难免有不足之处，而从现实中的司法实践来说，规定又过于抽象化和原则化不利于在实际生活中的实施。因此我国最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》，从审判的角度对相邻关系中的通行权做了一些规定，主要是：一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，可以另开通道。

第三章公寓楼梯的使用问题及处理办法

一、公寓住宅模式的兴起

近年来，我国城镇化水平不断提高，城市住房面积大幅增加。人们由原来的院落式住宅模式转变为以小区为主的楼层住宅式模式，邻里问的相互联系更加紧密，生存交互空间更加紧密，相互影响也随之增大，因此基于相邻关系下的纠纷也随之增多。伴随着我国市场经济的快速发展，我国城镇居民正在由熟人社会模式向陌生人社会的模式发展，彼此间相互熟知与容忍程度也相对较低，极易因各種邻里小事而发生冲突，尤其在对共有部分使用时所产生的冲突。不动产所有人或者使用人在对共有部分进行使用时，基于对个人利益最大化的追求往往会扩展行使自身的权力即在一定程度上对相邻不动产所有人或者使用人的共有权部分进行使用。虽然根据我国《物权法》有关法律规定，相邻不动产所有人或者使用人负有一定程度上的容忍义务，但此容忍程度也应有必要的限度。相邻不动产所有人或者使用人在其共有权遭到侵害时，有权要求侵害人停止侵害行为并排除妨害、消除危险等以保护自身的合法权益。

二、公寓住宅模式的法律问题及处理办法

购房者在购买房屋时最关心的也就是所购房屋的房价和建筑面积，因为在我国房价的计算方式主要有两种：一种是，约定单价再乘以实测面积，这也是在我国现行的最普遍的做法；另一种是，以套为单位约定总价，表面上与房屋建筑面积无关其实不然。虽然这两种买卖方式在交易过程中购房者和开发商可以协商一致后由购房者进行选择，但无论购房者怎样选择，楼梯间的公共分摊面积都会被计算在内。此时，基于民法上的公平原则和权利义务相一致原则以及《物权法》第84条第一款：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”的有关规定。由此产生了一个很微妙的，而被大众所普遍接受的现实事实即：购房者在购买房屋时，低层业主总比高层业主对楼梯的使用范围和使用次数等要少的多。例如：家住一层的业主相对于家住五层的业主，家住一层的业主每天对楼梯的使用范围要少的多。如若他们在购买房屋时的建筑面积是相等的，那么根据建筑面积的计算公式，他们分摊的公共面积也是相同的。然而，一层对使用的公共面积的需求要远小于五层的。虽然基于相邻关系下邻里之间应本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，但却有违民法上的公平原则与权利义务相一致原则。

公寓住宅模式的兴起在很大程度上带动了我国市场经济的蓬勃发展，提高了人们的生活水平，使人们的生活舒适度得到了极大程度的改善，但在公寓住宅模式下所引发的新的法律问题也随之而来，需要我国在法律层面得到落實，以更好的保护公民的合法权益，保障人民生活在更加和谐、安定、法治的环境下。近些年在我国居民间因楼梯共有权发生纠纷的情况主要由以下几种：

1居民随意在楼道内堆放生活杂物影响正常通行。据京华时报2015年02月16日的报道，北京市丰台区怡海花园的住户马某因不满邻居将纸箱子等杂物放在楼道内影响通行而故意将纸箱子等杂物引燃，致使该楼道内的瓷砖等物被烧毁，并未造成更加严重后果。马某被丰台公安分局樊家村派出所抓获后，法院认为，马某以放火的方法危害公共安全，尚未造成严重后果，其行为已构成放火罪，依法应予处罚。鉴于马某能够如实供述所犯罪行，积极赔偿因放火而造成的物质损失，有悔罪表现，故对其予以从轻处罚并适用缓刑。（在此案中，邻居将纸箱子等杂物堆放在楼道内影响了居民的正常通行，给他人的生活带来的不便，对邻里关系的相处造成了严重的影响。而马某将杂物烧毁的行为，更进一步激化了邻里之间的矛盾，使得在以后的邻里相处中更加困难。

2居民在楼梯口处设置铁门阻碍通行。据（2014）浙金民终字第1497号民事判决书，原审原告王某某与原审被告黄某某、苏某某因不服（2014）金义民初字第864号民事判决而提出上诉。本案中原审被告在一楼的公用楼道口处安装了不锈钢防盗门，致使原审原告所有的地下室不能正常进出、无法出租。而原审原告多次请求社区、街道、司法等单位剧中调停无果后诉至法院，要求对方当事人排除妨害，赔偿损失。法院本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。要求原审被告排除妨碍，赔偿损失。

3对公共楼梯部分私自拆除或者改建。据（2013）徐民四（民）初字第3288号民事判决书，原告沈某某与被告夏某、周某某（双方为夫妻关系）因被告在其居住的三层公共楼梯处私自搭建淋浴房，导致淋浴室底部破裂，濒临坍塌，而淋浴房底部墙壁对应二层处为原告所用灶问，严重妨碍了原告的正常生活并威胁到原告的人身安全。在本案中，因被告私自改建公共楼梯部分而引发的相邻关系纠纷。法院在审理此案时，适用《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十三条的规定，要求被告将搭建在房屋三层公共楼梯道上的淋浴房予以拆除。第四，对公共楼梯进行维修时的费用负担争议。我国购房者在购买房屋时，其购买方式主要有两种方式：其一，约定单价再乘以实测面积，这也是在我国现行的最普遍的做法；其二，以套为单位约定总价。不管这两种方式如何计算，我国购房者在购买房屋时，其共有部分的共有建筑面积都是按照专有部分建筑面积的大小来计算，而楼梯间的建筑面积包含在共有建筑面积之中。对于底层业主来说，对楼梯的利用只限于从底层到其所在楼层的阶段（例如，二层住户就比一层住户多使用一层的楼梯），而以上部分则是用之极少。然而底层住户所负担的费用，无论在开始的购买阶段，还是在对楼梯等进行维护保养时所承担的费用阶段都比高层的住户多承担一部分，从侧面体现出对底层住户的一种不公平的对待。从重庆市沙坪坝区政府公开信箱中得到这样的一句问答：“一楼为什么要承担电梯维修费？”得到的答复是：根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十一条：物业专项维修资金按照下列规定承担：（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；第五十六条本办法所称物业共有部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位，一般包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。虽然我国法律、法规等规范性文件对业主共有楼梯部分的维修保养费用等有明确的规定，但楼梯并不像小区公共道路、绿化等，其具有一定的特殊性。因此，本着公平合理的原则，我认为在对楼梯进行维修保养时，应确定各层住户所应承担的责任。例如，以第一层住户承担的比例为单位“1”，那么住户每高一层所应承担的责任比例就相应的增加单位“1”，最后在根据所需维修保样费用的多少来确定各自所应出资的具体数额。

对上述案例进行分析，法院在处理相邻关系纠纷时本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，对侵害一方的当事人作出停止侵害，排除妨碍，消除危险或赔偿相对利益人损失的处理方法。但此种方法在面对当今复杂的社会生活问题时，显现的非常吃力。在处理相邻关系中楼梯使用问题时我们不仅要按照我国现有法律进行处理，还要根据问题的具体情况本着诚实信用公序良俗原则进行利益平衡，选出更加合理的处理方式。