商业地产价值评估及方法

张涛 重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司

一、商业地产的功能及主要经营模式

商业地产是用于商业经营用途的地产，有别于供居住相关的住宅地产及供工业生产用途的工业地产，广义上的商业地产指用于零售、餐饮、娱乐、批发、办公、休闲等经营业务的房地产。商业地产主要是随着第三产业的繁荣和升级而发展起来的，包括贸易、金融、餐饮娱乐、专业服务等业态主要以人力投入和简单的办公或服务设施为基础，在很小的实体空间内完成高密度、高价值的生产和服务。根据行业进行细分，商业的功能包括零售功能地产，如商超、零售商业街、家具建材店；餐饮功能地产如酒店餐厅、快餐小吃等；娱乐休闲地产如美容美发、影视ktv、健身游戏等；商品批发地产如小商品批发市场；商住地产如写字楼、酒店式公寓、产权式公寓等。这些业态具有人流量大、消费集聚的特征，并对服务设施、通信设施有很高的要求。

商业地产的经营模式有只租不售、出售、租售结合以及自主经营三类。只租不售模式是开发商建成物业以后，通过招商租赁模式已租金作为主要收入来源；出售模式是最传统的经营模式，随着商业地产总价值的不断上升，有能力的全额购买者难以寻找，同时经营需要的大量投入也长期占用资金；租售结合时投资商和开发商合作，共同分担风险并共同受益；而自主经营是未来商业地产的主流经营模式，随着住宅地产投资空间越来越小，同时城镇化的升级发展，商业服务业的发展空间巨大，地产开发商的主营业务也逐渐从住宅投资转向商业地产的开发自主经营，如万达、绿地等龙头企业都开始利用自有商业地产打造自主商业品牌。

二、商业地产价值的影响因素

商业地产的价值主要取决于建设成本和经营产出，建设成本受土地成本、工程建设成本影响，经营产出则取决于商业地产的出售收入、租金收入、自主经营业务收入。建设成本在项目所在区域的不同发展时期存在巨大差异，如近10年来城镇化爆发增长时期，土地价格飞升，商业地产的建设成本很可能在几年内就翻倍；而经营产出则与更为复杂的影响因素相关，包括所在区域的经济发展水平和趋势、项目所出要素流动和汇聚的区位、第二产业规模及结构发展、项目中的业态组合等。

商业地产的建设成本作为价值评估的参数之一，存在较大的波动，不同区域以及不同城市，土地价格和地产物业价格变化趋势存在较大差异以及变数。对于一二线城市而言，在未来很长的时期内仍然是资源和人口汇聚的焦点，其土地和地产物业价格仍具有上升空间，最低预期也能保证保值。而三四线以下城市缺乏人口规模支撑、土地供应大于需求、甚至一些区域持续存在资源和人口的流出，随着地产投资热潮过后，其地产物业和土地价格必然会出现回落。而商业地产经营产出是地产价值的核心影响因素，优质的商业地产项目，能够快速形成经营现金流，并保持良好的增长势头，在5-10年内能看到客观的投资回报。这些项目往往处于区域经济空间格局的优势位置，在任何一个经济空间内，三产空间分布都依据人为规划进行分片汇聚，因此占据核心位置的商业地产的预期经营现金流更加可靠。此外，项目所在区域的工业化和城镇化规模以及质量的剧烈变化也将直接导致价值评估标准的调整，例如南京江北新区设立后，浦口区所在商业地块项目的价值整体都实现了飞升。

三、商业地产价值评估的方法

商业地产价值的评估是一项庞大的工程，依据科学的评估方法，并机遇充分验证的假设和模型模拟，才能相对准确地对项目整体价值做出评估。目前常用的价值评估方法是净现值法，它是将项目账面价值与未来净现金流入贴现结合的价值评估方法。在使用净现值法进行商业地产价值评估时，必须建立一套严谨的价值评估标准体系以及净现值模拟模型。

由于商业的地产价值巨大、影响因素众多，并且很多因素不是完全认为可控或可准确预期的，例如政策因素、技术带来的业态变迁等。因此在评估商业地产项目账面价值变化以及未来净现金流入规模和变化趋势时，必须充分识别各类影响因子，并对其变化趋势预测建立尽可能充分的假设，包括区域产业发展趋势、区域人口发展趋势、区域交通基础设施规划、区域用地规划发展趋势等；同时，对于错综复杂的影响因子之间的关联，以及对价值的影响，需要通过数学模型实现模拟演算。

同时，对商业地产价值评估的逻辑基础必须建立在商业地产自身发展规划的基础上，不同的经营模式和业务规划，对未来现金流的影响巨大。例如租售结合模式下，物业出售收入相对确定，而租金收入则受商业发展影响，取决于招商是否合理，商铺经营状况等。在自主经营模式下，商业地产的未来现金流则存在更大的想象空间，开发商和运营企业通过打造自主品牌，并根据业态和商业技术的变化及时地进行经营策略的调整，从而最大程度降低外部因素对业务经营现金流的冲击。例如万达广场通过自主经营，能够在酒店、影院娱乐、商超等领域实现整合，通过减少竞争来提供提高利润率。因此，商业地产价值评估必须对不同的经营战略进行分类评估，并对不同经营模式的可行性进行研究论证。在明确发展战略的基础上，才能对商业地产进行导向明确的价值评估。

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