我国实行“以房养老”的问题探析

李萌萌++杨小彦

[摘 要] 我国现今处于人口老龄化阶段，到2050年老年人口将达到总人口的44.6%，人口红利逐年缩水，造成我国老年抚养比的上升。虽然国家为应对人口老龄化问题，实施全面二孩政策，但也不足以及时挽救此局面，而国家社保基金的不足，更需要增添多元化的养老方式。而“以房养老”作为我国新型的养老方式，经过两年多的试点，逐渐显露出一些问题，须待解决。文章在我国当前老龄化的现状下，分析我国“以房养老”模式存在的问题，借鉴国外经验，研究解决问题的对策建议。

[关键词] 以房养老；老龄化问题；措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094

[中图分类号] F840.67；G924.21 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03

1 引 言

全国第六次人口普查显示，我国当前60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点，中国正迈入老龄化社会，据社科院权威发布，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年，社会进入深度老龄化阶段。然而，长期计划生育政策导致大部分家庭为所谓的“四二一”结构，抚养系数太大，导致子女负担太重，而社会经济的高速发展，人们对生活品质的要求越来越高，但中国养老模式并不完善，主要依靠家庭养老，社区养老和机构养老等，为了缓解人口老龄化的巨大压力，养老模式更应多元化，因此“以房养老”逐步浮现。

2 我国“以房养老”的概念及发展现状

2.1 “以房养老”的概念

“以房养老”，全称叫“老年人住房反向抵押养老保险”，又叫“倒按揭”。简而言之，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一定数额的养老金，其间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故。而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余金额返还给老人指定的继承人。

2.2 我国“以房养老”的发展现状

“以房养老”最早出现在荷兰，成熟于美国，这种模式在西方国家已经日渐完善。在中国最早提出“以房养老”概念的是“中国房地产之父”孟晓苏博士。2006年全国政协委员，建设部科学技术司司长赖明，在两会上提出《关于推行“以房养老”的建议》提案，引起热议。2013年9月13日，由国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，第一次将“养老”与“房子”相结合，引发讨论。2014年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险，试点两年。2015年3月，经过保监会批准，幸福人寿保险股份有限公司推出“幸福房来宝”A款，首款保险版“以房养老”产品，这一年4月，北京的两位老人签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，标志着“以房养老”保险正式落地。2016年7月，保监会发布了《關于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将试点延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东的部分地级市。

相关数据显示，此次试点，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市仅有一家保险公司推出了相关产品，并且只有60户投保。对于2亿多60岁以上的老年人来说，这只是九牛一毛，还有很大的空间可以发展。据了解，还是有很多老人前来咨询，但因为传统观念的束缚，政府参与度不高，相关法律政策的不完善和房地产市场不稳定等问题，而没有参与进来，说明与“以房养老”相关的许多问题亟待解决。

3 推行“以房养老”中遇到的问题

3.1 传统观念的束缚

东亚文化一直保有“但留方寸地，留与子孙耕”的思想，受传统观念的束缚，父母觉得自己全部的财产应该留给子女，也怕将房子抵押后，而与儿女产生隔阂，而且大部分子女认为父母的房产留给自己是理所应当的，不支持父母参与“以房养老”。并且中国人把房子看得很重要，因为它不仅代表中国传统观念的家，还与户籍制度息息相关，所以大部分人从年轻的时候就从银行按揭贷款买房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦还完贷款，还要把自己大半辈子还款来的房子拿来抵押，心理上是难以接受的。第一个推出“以房养老”的荷兰，也是因为受传统观念的影响而愿意把房子留给下一代以及对房子的重视，导致此方案在荷兰的不成功。所以要改变根深蒂固的传统观念并不是一件易事，这个道路是漫长而坎坷的。

3.2 法律制度和政策不完善

一个新项目想要被大多数人接受，需要有相关配套的法律保障和政策支持，但“以房养老”试点两年多，一直没有建立相关的法律和政策，目前只有中国保监会颁布的一份部门规范性文件《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》来规范市场，但法律效力较低，条例太笼统，对于相关行业没有配套的法律政策支持，没有具体规范双方的权力与义务，没有相应的监管部门以及相关的税收减免政策。而我国在房屋产权的续期上还存在相关问题，《物权法》第149条，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对此中国城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，房屋产权70年到期后，究竟是免费自动续期还是有偿续期，有偿续期的标准与补偿费用计算及土地出让金、税费如何征收，目前都没有明确的法律、政策规定。这才是关键的问题，许多保险企业因此都心存顾虑，不敢投入进去，而国外房子产权私有化，保险企业因此不承担手续费问题，投资风险更小一些，更容易实行。

3.3 政府的参与度不高

一个新项目的实行更需要政府的大力推广，但“以房养老”的推行，缺乏政府的参与，缺乏公信力，而机构是以盈利为目的，公众对它们信任程度不高，反之国外政府对于“以房养老”给予大力的支持，类似于2008年的金融危机，机构的损失是由美国政府来提供担保；英国对贷款机构的借款人权利和贷款费用等有着非常严格的要求，如果不符合，将对你进行处罚；新加坡政府更是直接引领“以房养老”。以上证明政府的支持会更容易推行，没有政府的支持，老百姓因此会觉得没有保障，机构会对未来产生的风险感到焦虑，政府应该切身介入，对于机构的风险和投保人的风险，给予财政上的大力支持，使双方都积极参与进来。

3.4 房地产市场不稳定

中国房地产市场发展不成熟，房价波动风险较大，房价不稳定，所以双方对于未来的房价的不确定而造成参与的积极性不高，对于保险企业来说，无法规避未来房价波动的风险，因此试点这两年多，大部分保险企业都处于观望状态，不敢以身试险，而对于投保人来说，心里往往对于未来房价预期很高，不愿意轻易尝试。房地产的交易又离不开房地产评估行业，但我国房地产评估行业属于起步阶段，存在评估制度的不完善，良莠不齐，造成市场有恶意竞争，使“以房养老”发展举步维艰。

4 对策建议

4.1 加大宣传力度，改变人们的固有观念

由于传统观念根深蒂固，新事物就很难进入公众的视野，所以推行“以房养老”不易。“以房养老”在美国的成功离不开政府的宣传，我国可以借鉴美国设立专门宣传的非营利机构，向老年人宣传养老新产品，帮助国民突破传统观念的束缚；政府也可以通过大众媒介，来引起舆论，提高国民对“以房养老”的理解；对老人宣传要注意语言的通俗易懂，保险条款的简洁明了，用一种更容易接受的方式，来转变他们的观念。

大部分人在年轻时通过按揭贷款来买房子，用家庭财产的一大部分来还贷款，到了中老年时终于把贷款还完，但家中的流动资金也不充足了，正所谓“有房富人，现金穷人”，应该引导老人合理运用占总资产大部分的房子，使固定资产转化为流动资产，在不需要改变居住习惯的基础上，提高老人生活水平，可以有一个更好的晚年生活，也需要对子女进行宣傳，消除她们认为父母的房子就一定留给儿女的观念，提高年轻人自我奋斗意识。

4.2 建立和完善相关政策和法律法规

2017年3月15日国务院总理李克强在答中外记者问时，针对“房屋产权70年到期后怎么办”的提问，回应称“住宅土地使用权70年到期问题，国务院已经抓紧研究提出议案，可续期，不需申请，无前置条件，不影响交易”，表明了政府想要解决房屋产权问题的决心，这对想要参与“以房养老”的保险企业增添了信心。“以房养老”刚刚起步，涉及多方包括保险行业，金融行业及房地产评估行业等，需要建立相关法律以保障它的运营实施；政府应对“以房养老”的运行程序，投保人的申请条件，双方的权利义务，机构的行业门槛进行法律规定；成立专门机构进行监督与管理，保障投保人权益；出台税收减免政策，降低企业所得税，对投保人的养老金收益实行减免个人所得税，这样既可以减免机构的风险，又可以减少公众的顾虑。建立一个公正透明的法制环境，加强政府监管，规范经营主体，保障投保人的利益，规范市场机制，避免产生不良竞争，为“以房养老”创造一个良好的法律环境，让公众积极参与进来。

4.3 政府深入参与

“以房养老”参照其他国家经验，起初应由政府介入，进行宣传引导，心理上给予民众支持，制定相关的政策支持，提高双方的积极性。比如房子发生天灾等不可抗力的事件，政府应该提供担保，降低保险企业的各种风险，政府还可以分担评估房子的相关手续费，对保险企业实行税收减免，财政贴息等相应的优惠政策，对相关的行业提供资金支持。政府可以联合保险行业，金融行业和信托行业设计有中国特色的“以房养老”产品，来各司其职。

4.4 规范房地产市场

“以房养老”的显著特点是长期性，为避免未来房价大涨或大跌，政府应通过土地、税收和法律等方面来宏观调控房地产市场的波动，严格规划房地产供给计划，限制房地产投机行为，防止恶性炒房，从而稳定房价，减少双方顾虑。其次要建立健全房地产评估行业相关法律，提高行业人员专业水平，加大对行业的市场监管力度，来增加群众对行业的信任，为“以房养老”奠定一个良好的基础。

5 结 语

一项制度的引进到发展成熟需要一个过程，不能一味照搬照抄，应结合本国国情，逐渐转变成适合本国特色的制度。因为我国传统观念等多方面的限制，“以房养老”普遍发展的可能性不高，所以可以针对部分群体来培养，比如孤寡老人、空巢老人和失独老人等，把他们作为重点发展的对象，对于 13亿的人口大国来说，必须发展多元化的养老模式，满足不同人群的需要。一项制度的发展离不开国家和政府的支持，“以房养老”还需要不断探索与实践。

主要参考文献

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[4]王柔玉，李瑞，徐浩.中国以房养老“叫好不叫座”分析及建议[J]. 合作经济与科技， 2016（15）：50-52.