铁路企业资本运营中土地综合开发利用的研究

叶婕

摘要：本文通过对S铁路局土地现状进行分析，引入单个案例直观展现土地综合开发利用过程中的企业化操作，诠释土地综合开发利用的关键点，最终提出土地综合开发利用的几点思路和建议，希望借此为铁路企业的改革提供一点帮助。

关键词：铁路企业 资本运营 土地 开发利用

铁路用地综合开发利用业务，具有规模大、属性多等特点，本身又有集约化、市场化、产业化等要求。铁路企业开发利用土地资源，是铁路企业实现重要资本要素、优化配置和国有资源保值增值的有效途径之一，是铁路企业资本运营市场化的重要内容，其效率、效果、效益关系铁路企业能否实现安全有序可控、管理科学高效、效益增长明显的经营开发战略目标，关系着铁路企业改革、发展和稳定全局。

一、S铁路局土地现状与案例

（一）S铁路局土地现状

S铁路局地处的“三省一市”，居民城镇化与经济市场化程度较高，区域经济持续发展，客货总量巨大，运输需求旺盛。截至2016年末，S铁路局所辖国铁铁路用地总面积30000公顷，约占全国铁路用地总量的5%，S铁路局管内可开发和利用铁路用地约1000公顷，其中：生产力布局调整的空置用地400公頃，主要分布在铁路站区，具有一定的开发和利用价值，适宜商业配套、仓储和停车场等开发；旧线改造形成的空置用地250公顷，主要分布在管内废弃线路用地，适宜种植或与地方政府实行土地置换；新线建设剩余用地和代征用地200公顷，主要分布在铁路沿线，只适合保护性利用；其他空置用地150公顷，分布较为零散，根据地块情况多用途开发利用，适宜汽车驾校、租赁经营等开发。

（二）重介选煤项目案例

S铁路局所属J站主要承接铁路整车、集装箱的货物到达、发送业务，具有办理铁路、公路、水陆三项货物运输方式的中转、仓储、集配物流功能，J市到达发送货物主要是煤炭、化肥、有色金属、钢铁、各种百货等，区域内货运以公路、水运为主，铁路货运量较小。为拓宽营销，走向市场，S铁路局所属ZJ多元经营集团公司联合地方企业WX能源公司，以合作开发方式投资了重介选煤项目，并取得了较好收益。具体情况如下。

ZJ集团公司通过详细市场调研，在S铁路局和地方政府共同支持下，获得重介选煤项目立项与规划许可、环评验收等审批手续。重介选煤项目占地总计20000平方米，其中：J站区货场闲置用地9000平方米，货场外地方闲置土地11000平方米。ZJ集团公司利用自有资金投资1000万元，建设相关物流服务设施，包括：港池码头1座，10吨吊机2台，1500吨储量筒仓2个，煤炭装车用栈桥1座，场地硬面化。WX能源公司投资3000万元建设重介选煤厂。

项目于2012年7月建成投产，年选煤能力80万吨，通过铁路发送38万吨左右，增加铁路运输收入1900万元；同时ZJ集团公司每年增加场地出租收入60万元、选煤综合作业包干费（栈桥设施使用、煤仓使用、铁路装车费、铁路轨道衡计量、中转代理服务、场存费用）营业收入650万元，总计收入710万元，扣除支付S铁路局的土地租赁费、J站的作业配合费、本身发生的管理费、人工费、折旧费、税金等成本计580万元，净利润达130万元左右。WX能源公司物流成本大比例节约，精煤每发送吨中转费用18元/吨，比原通过另一码头短驳发运中转费用26元/吨（汽车运费15元/吨+代理费4元/吨+装铁路车皮费5.38元/吨+装卸翻堆费1.62元/吨），节约下降费用近30%，并且保持了精煤品质（如：水分、减少2次污染等），增加了精煤储存场地和仓容。

综上，重介选煤项目从立项、可研、实施、运营均达到预期效果，实现铁路方与地方双方共赢。

二、案例分析

通过重介选煤项目，铁路闲置土地得以盘活，资金得到有效配置，效益增量明显，路、地双方共赢，可以说该项目很好体现了国发[2013]33号文中“加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用”的政策目标。该项目得到成功实施与运营，土地综合开发利用为铁路企业带来长期收益，笔者认为与以下几方面是密不可分的。

1.市场定位准确

ZJ集团公司通过对当地货运运输格局的准确把握，研究可以利用的铁路资源和区域经济优势，进行大量的市场调查和细致的资金成本效益分析，反复论证探讨，与地方多次对接，经过2年左右最终形成了项目方案。项目立项可行性研究充分，紧跟市场需求，同时项目又符合国家清洁能源和节能减排相关产业政策，得到地方政府、S铁路局和地方企业支持，这些都给实施和运营达到预期打下了坚实基础。

2.符合企业战略

项目盘活了铁路货场闲置用地，通过自有资金和地方企业融资方式，取得长期稳定净收益，铁路资产得到优化和配置，资本运营高效稳定，投资、筹资、收益分配达到经济性、效率性，财务战略有效可控，铁路企业实现稳定与发展的战略目标。

3.有效运作机制

在市场化机制、内部控制机制等方面，该项目均得到有效运作和保障。场地租用、搬迁还建等方面得到S铁路局、地方政府的支持，通过签订租赁协议市场化规范运作，项目立项、投资建设、合同签订、多元化一体经营等内部众多操作流程均按相关程序进行审批控制。

三、思路建议

铁路土地综合开发利用，涉及国有资源的统一规划配置，铁路资金的财务策略执行，成功与否要综合考虑市场化、企业化、集约化、效益化、产业化等各项战略目标。通过上述成功单个案例的诠释分析，在铁路企业资本运营与财务战略实施过程中，针对铁路土地综合开发利用业务，要重点把握以下几个原则和思路，才能真正做到盘活有限资源，推进改革稳步前行，使铁路企业有序、平稳地科学发展。

（一）土地开发利用原则

（1）坚持合法依规原则。严格执行国家及部委制定的相关法律法规，遵守行业管理制度，在此前提下，统筹考虑铁路与地方的发展规划，规范开发程序、责权界定、实施利用等各环节。

（2）坚持集约用地原则。土地是稀缺资源，各种开发利用要始终秉承节约高效宗旨，融合周边发展规划的同时，在整体设计、空间利用、价值发挥等方面进行思考，避免资源浪费。

（3）坚持因地制宜原则。结合现有生产力布局与周边市场配套情况，根据地块的不同属性进行开发利用，摒弃“一刀切”的开发模式，坚持“一盘棋”的全局思路，合理准确定位开发项目。

（4）坚持市场导向原则。在既有产业政策框架内，研究项目的市场可持续发展性，加强市场调研、可行性研究及过程监管，注重项目的经济效益与社会效益分析，打造产业、规模及品牌建设，提升整体开发能力。

（二）土地开发利用思路

要将铁路土地的不同属性与企业资本运营、财务战略相结合，分类重点实施开发项目，达到铁路企业效益可增、风险可控、发展可期。

（1）物流基地开发项目。在铁路货运设施布局和物流集散情况研究分析基础上，将存量铁路用地进行综合性物流开发改造，将物流关键节点用地建设为物流基地、战略装车点、交易市场等，将非节点用地开发为材料加工基地、厂矿专用线、仓储厂房等配套项目，综合实施物流开发。

（2）综合体建设开发项目。将地方城市规划与铁路站区规划相结合，站区商业开发融入地方综合体建设中，达到路地双方协同发展，经济与社会效益共赢。

（3）房产、商业配套以及产业链开发项目。通过收购、置换等方式集中土地资源，科学统筹，进行商品房及商业配套设施开发。在既有车站改造及新站建设中，充分利用铁路站线上部及下部空间，探索实施上盖和地下空间商业与住宅开发，提高综合利用效率，并拉动产业链。

（4）高铁沿线土地保护性盘活项目。在保证铁路运输安全的前提下，对高铁沿线土地进行保护性开发，比如建设停车场、零星仓库、新农经济等项目，盘活相关用地，提升经营收益。

（三）土地开发利用建议

（1）更新观念。铁路企业要摆脱传统计划经济体制束缚，要抛弃资本运营排斥商品生产经营思想，生产经营是企业生存与发展的基础，资本运营仅是手段与保障，而非目标与基础。要抛弃资本运营就是单纯的资本扩张思想，资本运营要同时加强企业自身管理，以企业整体效益和发展为重，不能为资本运营而运营。

（2）把握市场。市场是动态、变化的，但也是有规律可循的，要充分进行市场调研，根据铁路企业自身区域特点和土地资源属性，甄选项目、运作实施，将铁路市场营销工作落到实处，项目投资效益分析有效细化，生产经营机动可调。

（3）关注风险。要关注资本运营的成本效益性，比较取得的预期经济效益是否大于发生的内部运营成本、筹融资费用等成本费用。同时，要研究资本运营的风险程度，分析企业防范和化解相关经营生产、财务管理、信息体制等风险的能力，并提出相应的对策。

（4）完善机制。在铁路土地综合开发利用过程中，要完善相关领导组织机制、产权明晰机制、内控管理机制、市场运作机制、风险评估机制、激励考核机制等，为项目的前期立项、过程实施、后期运营打下坚实基础，进行全过程管理和控制。

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（作者单位：上海铁路局财务处）