关于城市住宅精装项目研究

侯光楠

摘 要：精装，指经过精致装修的房屋，与“普装、平装、简装”相对立，精装房的大面积应用，带来的将是住房项目精细化设计、精细化施工、精细化管理的应用与推广，将对传统的地产开发项目管理体系带来全新的挑战与革命。基于此，在结合国外精装发展模式的基础上，根据我国当前精装市场的发展现状，文章进行精装项目研究。

关键词：精装项目；特点；解决方法

1 研究意义

随着房地产项目的快速发展，传统的项目管理模式已经不再适应当前精装修市场的要求。目前，我国大部分房地产开发商在精装房项目管理上存在巨大的管理瓶颈，如出现策划定位不精准、整改不及时、管理精度不够等，从而导致项目的集中整改存在困难，在后期浪费人力物力，导致开发商无法在预期的工期内交付完整的房地产产品，从而降低了企业的经济效益，同时也损害房地产公司的品牌形象。所以，再此情况下，面对高速发展的精装房市场，积极地研究科学的住宅精装项目管理策略，提高管理技能，建造高质量的精装项目，对企业和使用者来说都具有重要的价值意义。

2 精装房项目管理的特点

2.1 精装房项目的成果考核更为直观

对比毛坯房，精装房更为突出其使用功能，部分高档精装房甚至提供了家具、家电等室内设施，达到了拎包入住的效果。就普通用户而言，精装房产品空间设计、功能设计是否合理，细部设计是否精准，施工质量是否满足美观和使用的需求，质量保修责任分明。精装房项目产品为合格、舒适，具备完全使用功能的结果性产品，其检验更为直观、产品质量责任的确认更为简单明了。

2.2 精装房项目策划定位必须准确

相对于传统的毛坯房而言，精装房展现给客户的是一个完整的设计成果，客户进行二次改造的空间也相对较少，这就要求精装房设项目定位务必精准。所以，精准房在设计策划阶段需要考虑几方面因素。第一，注重设计风格个性与共性的统一的同时，需要迎合产品面对的客户群体的需求。第二，考虑销售过程中，为了迎合市场需求变化而进行风格调整的风险。这些都要求精装房在进行项目定位前，进行详细的市场调研、科学进行方案的比选，全面考虑设计与销售的统一，进而确定准确的项目定位。由此可见，与毛坯房相比，精装房项目的前期策划工作无疑提出了更高的要求。

2.3 精装房面广点多，实施控制难度大

作为一种集合性强的建筑商品，精装房包含了广泛的产业面、参与单位多、项目控制难度大。在现今的房地产市场模式下，房地产开发企业是从项目策划到项目竣工验收阶段始终贯穿项目整体的企业，要提高把控各参建单位的衔接，必加强对各参建单位的管理控制，加强设计、施工各个阶段的质量的控制，管理难度大。

3 现阶段精装项目存在问题分析

3.1 项目策划不充分，精装设计随意

任务产品都有其特定的目标对象，且为对象服务，这就决定在项目初期要进行细致认真的市场调研和策划研究。但目前房地产项目策划不充分，甚至有些项目在初期没有考虑进行精装房设计，在后期改变初衷，导致在实施阶段进行大量的拆改，大大浪费建设成本。

3.2 设计单位各自为战，整合度不够

众所周知，要创造一个合格的产品，长时间的计划准备是必不可少的。但目前我国房地产市场发展不够成熟，存在设计阶段工期短、边设计边施工的现象时有发生。在这种形势下，装修设计无法融合秉承建筑设计的设计理念与风格，在两阶段设计过程中，往往出现功能设计不理想、结构选择与建筑美观不协调、细节考虑不够等种种弊端，影响精装房产品的完整性。

3.3 批量生产与个性化需求难协调的问题

在现有的精装模式下，发展商对单位进行批量设计，材料统一购买，采用同一户型统一装修，不同户型风格也统一的设计理念，缺乏个性与个人品味。与现代人强调个人风格，主张个人特色的追求相违背，导致精装房缺乏吸引力。

3.4 施工质量控制不精细，精装不精

精装房不同于毛坯房，交叉作业多，其需要更为精细化的管理，但我国目前房地产开发企业没有开创对精装房的管理的创新模型，仍然在沿用毛坯房管理的模式。管理人员的缺乏、管理流程的简陋、管理方法的落后，导致精裝房的质量控制不当，给业主带来极大的使用麻烦和财产损失，损害企业利益。

4 精装房问题解决方法研究

4.1 成本控制方法研究

（1）精装项目准确定位

通过综合分析，完成项目的准确定位。在此基础上，定位户型类型、精装程度和装修风格，从而设定成本目标，指导项目的户型设计、建筑结构设计和装修设计等，找出效果和成本的最佳比值，实现工程价值最优化。

（2）调整设计顺序，优化户型设计

调整设计顺序，改变先立面后平面的设计模式，调整为先平面设计后立面设计，突破外立面一定，户型必须跟着立面走的局限。

在这种设计模式指导下，先行做好户型设计。在户型方案设计中，不仅要考虑客户使用要求，而且要综合考虑结构施工、设备安装和装修的尺寸要求，形成企业独有的户型方案。

4.2 精装项目质量控制方法研究

（1）深化图纸，指导施工操作一体化

通过深化图纸，达到结构施工、设备安装及装修的有序联系，实现操作的一体化，保证施工质量。可以从三个方面深化图纸：一设计企业标准化施工图集；二充分考虑工作交圈环节，避免施工过程中的重复施工；三细化图纸尺寸，精确指导现场施工。

（2）精装修样板先行

施工样板先行，可以最大程度反映设计、施工工艺不合理的问题，进行分析，在后期大量装修时可以避免同样问题出现，最大限度减少返工、装修不合理情况，达到合理控制成本、提高产品质量、落实营销承诺的目的；二实体样板间能科学指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，为交楼提前准备预案。

（3）加大施工工序管理和成品保护管理的力度

加强施工工序管理的方法：一施工前，做好施工进度详细的安排表，充分考虑施工过程中同一区域内的交叉施工和各个施工工序要求；二在施工过程中严格按照进度表和图纸进行，并成立专项小组负责精装修协调工作；三严格落实“质量档案”制度和“施工问题”反馈制度。提高成品保护管理的手段是将成品保护纳入奖罚措施。施工工序管理和成品保护是施工管理的难点，应该成立专项负责小组，进行科学细致的管理。

4.3 批量生产和个性化需求协调的方法研究

（1）策划阶段做好市场调查和客户需求分析工作

在精装项目策划阶段，应综合考虑目标客户群个性化需求程度、经济承受能力和购买目的等特点和市场趋势，确定精装房的装修程度，协调批量生产和个性化需求之间的对立关系，从而指导企业选择合适的精装修开发模式。

（2）现阶段采用“重软装，轻硬装”的精装修策略

从现代家居来说，设计个性主要从“软装”的风格选配中体现，并且我国现阶段精装房开发不成熟，采用相对简单统一的“硬装”，另施以多样化的“软装”配置，更易于施工，有利于施工一体化的实践和开发成本及风险的控制。

5 结束语

目前，在国际市场的大环境下，我国的精装相比之下仍然处于初级的发展阶段。精装项目的发展给房地产开发商带来机遇的同时，随之而来的挑战也不然而言。此房地产开发企业需要树立正确的精装房开发理念，弥补管理上的缺陷和漏洞，并采取有效的措施加快一体化施工进程，来适应精装项目的发展。

参考文献

[1]王雪青.国际工程项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2000.

[2]郭婧娟.工程造价管理[M].北京：清华大学出版社，2005.