浅谈房屋转让合同网签

吴振东

按照国家整合不动产登记职责的部署和要求，房屋交易管理职责与登记职责分离，由住建（房管）部门承担。按照住建部的要求，作为房屋交易管理重要内容之一的房屋转让（包括商品房、存量房）应当实行转让合同网签管理。房屋转让合同网签，根据各地的操作实践，一般是由房产交易管理部门提供网络技术平台，房屋交易双方通过该网络平台对转让房屋进行房源核验后，通过网络签署房屋转让合同，合同一旦签署，转让的房屋在该平台中予以锁定，防止该房屋再次交易。

虽然房屋转让合同网签工作已在许多城市开展，但对于转让合同网签的必要性和重要性，房产管理部门及工作人员的认识仍未达成普遍性的共识。但笔者认为，房屋转让合同网签作为房屋交易管理手段，在促进房产市场公平、诚信交易方面发挥着重要的作用，其存在有着充足的法理依据和现实依据。

一、合同网签具有法理上的正当性

房屋转让合同网签包含两个最基本的功能：房源核验以及防止“一房多卖”。房源核验是对转让房屋的自然状况、权利状况、有无查封等限制交易情形在签约前进行核实、验证；经过房源核验，房屋转让双方通过交易管理机构提供的网络平台签署房屋转让合同后，该套房屋在该平台中不得再次进行转让合同网签或者抵押合同网签等交易行为，即防止“一房多卖”或者“一房多次交易”。

1.房源核验功能为交易的真实性提供保障

房源核验是由房屋交易管理部门提供平台及数据，供转让双方对房屋的自然现状和权利现状进行核实和确认。房屋交易管理部门的基础数据来源于法定权威部门（不动产登记部门共享提供的不动产登记数据以及商品房预售许可部门的商品房许可销售数据），房屋交易管理部门履行职责所产生的政府公信力，以及转让房源的权威数据核验确保了交易标的物的真实性，节省了交易双方的成本。特别是在房源核验时可以让受让人及时了解该房源是否存在限制交易等权利瑕疵，其交易知情权得到了较为充分的保护。

2.防止“一房多卖”功能是“诚实信用”法律原则的具体体现

首先应当明确的是“一房多卖”不是房屋所有权人的当然性正当权利。我国《民法通则》规定了民事活动应遵循“诚实信用”和“权利不得滥用”原则，《合同法》也规定了“诚实信用”和“依合同履行义务”原则。按照法理界的共识，合同是当事人之间的法律，房屋转让合同一旦签订，双方当事人应当诚信履行相关权利义务，违背合同义务，将房屋再售他人，与法律规范的价值追求相悖，不能视其为具有正当性。因此，房屋转让合同网签利用技术手段，防止在交易系统平台内“一房多卖”，其正当性契合民事法律规范的价值追求，是民事法律中帝王条款“诚实信用原则”的具体体现，而非前述观点所认为的没有上位法依据。

二、合同网签是维护房产市场交易秩序的重要手段

就合同网签的现实功能而言，其维护房产交易市场秩序的作用主要体现在：

1.防止利用虚假房产进行欺诈

在房屋交易特别是存量房市场中，房源信息为出售方所控制，交易信息嚴重不对称，不法所有权人利用交易惯例将不能交易的房屋借转让之名诈取购房款项，购房人往往面临“钱、房”两失，维权艰难的局面。转让合同网签以房源核验为前提，特别是在存量房转让中，购房人能够在签约之前充分了解房源状况，特别是有无限制交易情形存在，这样可以有效改变其在交易中的不利地位，有利于防止欺诈。

2.防止利用房产多次交易，保护购房人合法权益

房屋转让合同网签后，其交易的房源在系统内锁定，维护了购房人的合法权益，同时也减少了因合同双方任意违约给市场造成的不确定因素，有利于维护房产市场交易秩序的整体稳定。

3.合同网签可以成为政府综合管理、分析房产市场的有效载体

借助转让合同网签技术手段，政府部门可以通过房屋转让合同签约将房产经纪机构及人员管理纳入房产交易市场一体化管理，及时搜集、获取并分析房产市场较为真实的原始交易数据，判断市场走向及趋势，为政府宏观管理房产市场提供扎实的基础。

三、房屋转让合同网签亟需建立统一规范制度

2010年国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出要“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”。但除商品房预售合同网签备案建设部早在2004年修订《城市商品房预售管理办法》时已明确规定“房地产管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”，商品房现售合同网签备案及存量房交易合同网签备案均没有相关规章制度明确。因此，房屋转让合同网签制度虽具有法理上的正当性，目前各地在做法上仍各有差异，但合同网签制度作为房屋市场交易管理的有效手段，其效果已在全国多个城市的推行中初步显现，将房屋转让合同网签工作的成功经验及时上升为某一行政区划甚至全国统一的规范制度的时机已经成熟；同时作为房屋交易管理工作中的一项重要职责，房屋转让合同管理也需遵循“依法行政”原则，房屋转让合同网签规章制度的制定，将为房屋交易管理工作提供直接法律依据；房屋转让合同网签制度的确立，也将为房屋其他交易（抵押、租赁等）管理工作奠定基础。当下，房屋转让合同网签备案制度规章的制定已迫在眉睫，各地房屋交易管理部门急需一套规则完善、职能明确、流程清晰、规范有序的制度规章来指导开展房产市场管理工作，以保证房屋交易安全、维护房屋权利人合法权益、促进房地产市场平稳，健康发展。

陈品禄/责任编辑