破冰之旅聚焦长租公寓前景

本刊记者 易娱竹

破冰之旅聚焦长租公寓前景

本刊记者 易娱竹

面对高昂的房价，大力发展租赁市场被认为是缓解住房压力的重要手段之一。

根据第六次人口普查数据，全国人口中有12%通过租赁的方式解决住房，其中城镇租赁住房比例达到21%。链家研究院2016年12月初发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

《租赁崛起》报告的另一组数据显示，目前中国的房屋交易额大概是15万亿，房屋租赁只占7%的比例。在北上广深，房屋交易额近6万亿，尽管有着全国最为成熟的租赁市场，四个一线城市的租赁规模总计仅2500亿。在美国，目前租赁规模近5千亿美元，占全国整体房屋交易规模的50%。

去年，随着一系列鼓励政策的出台，长租公寓突然迎来井喷式发展。一时间，房地产领域中没有哪个业态能比长租公寓更具话题性了。

站在政策利好的十字路口，长租公寓该如何破冰？

（一）长租公寓的春天

长租公寓早在2002年就出现了，但现在看来，还是很新鲜。2014年9月，雷军突然进军长租公寓，他的顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿人民币，“小米公寓”让“长租公寓”这个概念突然就火起来了。2015年夏天，研究概念居住空间的王戈宏终于带着新派公寓出现，让业界又是惊艳了一把。

然而，直到2016年，长租公寓真正迎来了春天。

5月，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场。

6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），明确支持开展租赁业务，并首次松口，允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予相关方税收优惠政策支持。

尤其是在2016年12月21日，在中央财经领导小组第十四次会议要求，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求。

租赁市场这块巨大的蛋糕，既然已经被监管层提倡，自然就不能只留给传统市场独食，土地市场的结构调整也能明显看到政府在发展租赁市场的一些态度——2016年年底时拍出的那块由万科100%自持的土地，无疑是一个先兆。

这个被资本与诸多房企看好的租赁市场，被称为具有万亿元的规模。深深吸引着新入者的加入，而这个市场，恰好还没有出现寡头。进入者不少，一场混战已经拉开序幕。

公开资料显示，目前除了万科，龙湖、招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房企均已开展长租公寓业务。房地产市场的持续调控，使得越来越多房企寻找更多出路，长租公寓或者是房企们找到的机会点。“但有些房企做公寓跟公寓公司做公寓完全是不同的思路，客单价通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。”链家研究院院长杨现领说。

2017年，长租公寓的大戏才刚刚开始。

（二）高价门槛

房企介入长租公寓并非偶然，一方面一线城市高房价使得租房需求大增，另一方面，一二线城市每年大量新增的毕业生更是让不少公司看到了下一个业务增长点。但相对于过往的住宅市场，长租公寓似乎是一个更为难啃的“骨头”。万科、世联等长租公寓都获得了不错的出租率，但却面临着“重资产”“有营收无盈利”的窘境。

“泊寓主要针对35岁以下，有固定工作或在校学生的年轻人租赁。”万科位于广州的长租公寓——泊寓棠下的工作人员说。

这个万科新开的长租公寓社区共有6栋楼，建筑面积约1.3万平方米，拥有房间约700套。项目最小建筑面积只有11平方米，算上楼上一层使用面积达18平方米，租金大约为1100元/月。而使用面积22平方米则达到1550元/月，30平方米约为2300元/月。户型为18～35平方米的loft公寓和平层，每月平均租金1500元/间。

“除了交付租金之外，租户每月还要交200元的物业管理费（包含网络费），在负担自己房间内水电费的同时也要分摊厨房、客厅、健身房等公共区域的水电费。水费收费标准为4.5元一吨，电费每度电为1.28元。”现场工作人员介绍说。

不低的居住成本让不少前来看房的年轻人开始犹豫起来，“住在这样的长租公寓，每个月的住宿成本约在2000元，比周围的城中村价格高出一倍多，这对于我们这样刚毕业需要租房的年轻人压力不小。”现场正在签约的年轻人称，“但这样干净、舒适、安全的环境又很有优势，所以只能选择和朋友一起合租。”

处于这样的高租金尴尬的还有2014年年底高调进入广州的小米you+公寓。彼时，小米公布其公寓房间面积大多10～30平方米，租金1800～3200元/月，每月收取租金的10%作为物业管理费，此外水电费等都按照商业性质收取。2014年开业时，其白云区项目的租金和周边项目公寓租金相比，并无太大优势，也使不少真正需要租房的毕业生止步。

“租金高的项目，出租率就比较低，只能达到40%～50%。但这也跟开业时间有关。”谈及项目的高租金，广州泊寓总经理张成皓也坦承：“万科泊寓的租金的确比较高，但这样做是有深意的。”

据其介绍，如今房价高企，一工作就有能力买房的客户其实并不多，因而，抓住客户购房之前的租房居住需求其实也是十分重要。在获取客户成本越来越高的情况下，“未来真正稀缺的或许不是土地，而是客户。恰恰长租公寓所针对的又是最具成长性、有购房潜力的年轻白领客户，在发展长租公寓的同时，万科可以借此提前让客户体验到万科的产品和服务，发掘具有潜力的购房客户。”

盈利难题

就在万科广州泊寓发布的前几天，世联行旗下的长租公寓品牌——红璞公寓也在广州举行了发布仪式，目前运营房间数也超过了2000套。此外，小螺趣租在2015年便宣布完成了A轮融资，规模为500万美元，由光速安振领投，途家跟投；warm+也于去年就宣布获千万级别pre-A轮融资，由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投，著名投资人、腾讯高级执行副总裁吴宵光跟投。

“现在行业的竞争非常激烈，各方都在穷尽其能收购、投标，以拿到更多的项目。在一些旧厂房改建的投标中，随处可见高溢价。”世联首席技术官黎振伟称，“溢价率之高、竞争之激烈，堪比土地市场。”

在广州万科助理总经理喻敏锋印象中，这样的激烈竞标并不陌生。该公司在参与棠下泊寓项目的原身——厂房投标时，就遇到了其他几家同行公司，最终万科以溢价率超100%拿下。

但看似是“流着奶与蜜”之地的长租公寓却面临着盈利难题。

喻敏锋透露，万科在棠下泊寓的15年经营权是经过了激烈的举牌竞拍方才取得。“当时参拍的有好几家公司，最终万科以溢价率超100%拿下。每平方米的平均成本投入约2000元，整个项目共计投入了4000～5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算，整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。在租金仍是主要收入来源的情况下，万科要实现收支平衡恐怕要有四到五年。”

“前期投入大、利润较低也是整个行业都面临的问题。虽然目前广州万科的长租公寓模式已经比较清晰，依旧会遇到这样的问题。”喻敏锋表示。

即便是早先进入广州长租公寓的小米you+也正面临这样的盈利问题。以其白云区的项目为例，如果该公寓为普通的商住物业，邻近的绿地时代云都汇在售一手公寓均价约为20000～30000元/平方米，如此算来物业年回报率仅为3.6%。若再加上运行成本，项目难言盈利。

“租赁物业是一个长线投资，如今的长租公寓市场接受度一般，仍需要一个较长的培育期，甚至比现在熟知的重资产——商场还要重。介入的商业一开始就要做好四到五年不盈利的准备。”黎振伟也持有类似的观点。

“现在的长租公寓行业想赚钱只剩下两条路，第一是降低拿房成本；第二是靠产品创造的溢价能力，将与公寓相关的增值业务做好。”黎振伟称，“否则就只能选择放弃利润做现金流，替资本打工。”

但白热化的竞争让第一条路越来越难实现，“没有足够规模的企业，利润空间会进一步受挤压，所以现阶段做大规模是长租公寓业务的重点。这也是为何万科希望尽快扩大长租公寓业务规模的原因。”喻敏锋感慨道。

因此，也有企业在第二条路上——增值服务上进行探索。其中，作为新业务的长租公寓如何与核心地产业务之间实现互动融合正成为万科一直在思考的问题。“公寓是重资产、重运营的行业，生产和服务的链条很长，拿房、采购、装修、收租、水电收付、维修维养、保洁、退租，每一个工作节点又有很多变化的可能。”在黎振伟眼中这一不挣钱的生意依旧有挣钱的可能。

（三）REITs是救命稻草？

“运用金融手段解决租客资金压力，帮业主进行资产管理，都是比较简单的金融手段。运用类REITs产品去撬动核心地块物业，才是长租公寓在金融创新上比较有想象空间的一件事，也是长租公寓得以扩大规模的重要金融手段。”房东东创始人全雳说。

全雳认为，长租公寓通常是重资产、重运营的模式，股权融资的资金在公寓动辄签约十来年，投入数千万改造物业、装修、购置家具家电时，常常显得捉襟见肘，因此通过金融杠杆融资扩大规模，也成为了这些公寓运营商的重要需求。

REITs，房地产信托投资基金，产生于金融业最发达的美国。通过REITs，美国人可以拥有一小部分华尔街的写字楼、罗斯福购物中心的物权运作，并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。据统计，在美国各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%。

然而，中国版的REITs细则却久久未能落地。即使是在2016年6月3日，国务院办公厅发布的《意见》中，也只是提出要稳步推进REITs试点。业内人士普遍认为，中国版REITs落地难的原因，主要是国内物业租金收益太低。

“现在一套房子，起码300万，按照月租1万算，一年租金也就12万，相当于年化收益率3%左右，包装成REITs的话，投资者拿到的年化收益率比3%还低。这么低的收益率，还不如去众筹，为什么要打包成REITs出售？”北京中原地产研究总监张大伟说。

另据协纵国际总裁黄立冲测算，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为4.36%；而在国际通行的REITs回报率要求中，这个数字在7%～8%左右。

资产证券化还是私募基金？

在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品，用户可以按照自身理财的实际需要，通过类似购买基金的方式，合理进行投资。

另外一种是私募公寓REITs模式。比如新派公寓成立伊始，就是王戈宏与赛富投资基金阎焱一起发起了赛富不动产基金（SAIF Properties Fund）。

具体操作是，赛富不动产基金透过资本运作来收购或整租、改造物业，然后新派公寓管理公司负责物业的出租经营与管理。赛富不动产基金通过32个LP（有限合伙人）买入整个物业，用分股的形式将权益返还给投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额。

据了解，投资人可得到的年化综合收益率将达到10%以上，项目IRR（内部收益率）可以超过25%。比如新派公寓北京CBD旗舰店，收购+装修不超过1.6亿人民币，预期年化收益12%左右，物业由新派公寓品牌来运营管理，预计IRR在25%以上。由于收购和改造成本都是基金承担，新派公寓的启动资金很少，公寓满租后有很好的现金流。

三四年之后，如果市场不好没有卖掉，新派公寓将按照4万元/平方米的价格进行回购。与此同时，通过长期持有经营，新派公寓可以获得稳定的收益。这种组合就是美国典型的公寓REITs模式。

不过，即使如此，王戈宏仍然和许多长租公寓运营商一样，渴望真正的REITs能在中国真正落地。他表示，真正的REITs风险更低、收益更稳定，如果REITs细则最终无法落地，长租公寓会走得比较艰难。

（四）“等风来”

“没房不结婚。”几乎90%的适龄年轻人都面临婚房这个重压。矛盾的是，地产开发者却手里拿着房子卖不出去。现实远比想象残酷，去库存去了几年，可是年轻人还是买不起。以租代购大招的祭出似乎为那些北上广的漂儿们放出一条生路。

然而，长租公寓行业虽然迎来了蓬勃发展之势，但在热闹的背后，看似繁荣的长租公寓市场目前却有着两个尚未突破的尴尬：覆盖人群窄、盈利困难。

过去，租赁市场一直存在着大量的沉疴宿疾，这些为人诟病的痛点主要就出现在中低端市场。粗略统计，当下八成的租赁房源都掌握在各地的小中介手上或者房东个人出租，即使拥有全国最大房屋租赁房源规模的我爱我家也只占了小部分比例。这些小中介缺乏规模，服务难以标准化，经营的往往都是“一锤子买卖”，在服务质量上很少下功夫，再加上管理的缺失和无序，造成了租赁市场整体服务的低水准。

而目前的长租公寓市场上，大部分企业都是规模小、房源少，为利用有限的资源获取充分的利润，他们往往都选择“高端化”路线，以中高端的白领人群甚至是更高收入的精英人群为服务对象，放弃中低端市场。

此外，新兴的企业基本都有颠覆传统市场、提高居住质量、解决行业痛点的愿景。而要实现服务质量的提升，装修、配置和服务上就需要有更高的投入，这种投入也使得企业只能选择高净值人群来承担房租。

所以，现有长租公寓市场对广大中低收入者的照顾是力有未逮，而这显然与国家鼓励住房租赁市场发展的初衷其实是有出入的。

另一方面，高额的税费也是长租公寓发展中的“拦路虎”。据了解，长租公寓运营中，租金收入需缴纳12%的房地产税，在营改增后，需缴纳11%的增值税，外加企业所得税，总税负约26%。

情况似乎很快会有好转。国务院发布的《意见》中指出，对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。并且，在十八届三中全会上，人大发言人傅莹也公开表态，预计房地产税法最快将于2017年底前通过。

如果不出意外，到2017年底，房地产税收制度估计就会有实操细节了，到时候长租公寓要承担的税负也会有所降低。种种政策红利或许意味着，长租公寓将再次站上政策支持的风口，并且有可能成为房地产空间优化和统一经营的全新平台。

到那时，满足更多租房人群的需要就成了当务之急。租赁市场发展成熟的关键在于让更多的客户享受到更好的服务。由上海财经大学、上海对外经贸大学等进行的“上海互联网+住房租赁市场管理研究”就曾得出研究结论：对互联网+住房租赁市场的激励，需要重点扶持提供中低端房源的公寓提供商，只有这样才能满足更多租房人群的需要，解决民生需求，达成发展租赁市场的真正目的。