临水而居的美丽负担水景房现状调查

本刊记者 张兰兰

临水而居的美丽负担水景房现状调查

本刊记者 张兰兰

面朝大海，春暖花开，临水而居的魔力无处不在。如今各种水景房也吸引着人们纷纷购买入住。但是，理想和现实之间总有差距，看起来很美的水景，在业主入住后，因水景养护引发的诸多问题，让使用者对水景住宅产生质疑。探究其原因，有的是小区物业管理不当，导致水景设施损坏，无法正常运行，而更多的是小区物业无法负担起高昂的水费和电费。这美丽的负担该如何担起，小区水景究竟如何“美而不费”？

水景住宅房价高一成仍遭追捧

“无水不成园”。由古至今，人们聚集了对水畔生活的无限追求与向往，购房者对水景住宅的偏爱，让更多的开发商瞅准了机会，水景住宅日渐风行。适当的水景构造，可以丰富小区环境、调节小气候，增强居住的舒适性，而湖泊、瀑布、小溪、喷泉、流水等元素的引入，也着实演绎出了居所的不凡品质。

当然投入是有回报的，据开发商透露，拥有大面积“湖泊”水景的项目售价均比同地段“旱楼盘”高出5%～10%，即使在同一楼盘，临近水景的户型也比其他远离水景的户型每平方米均价高出100元～200元，而且产品供不应求，前景非常好。

在西安，以水景著称的沁水新城、水岸东方、中新浐灞半岛等楼盘，除了小区自造的水景外，都可以借助浐灞河的美景，所以这些项目一面市，就取得了良好的销售业绩。还有很多楼盘，像豪盛时代华城、锦都花园、世家星城、曲江春晓苑等，尽管小区内的水景是人造景观，但是因为设计方面的创新，成为购房者追捧的对象，一直是所在区域的销售风向标。

东郊某水景住宅的开发商告诉记者，水景住宅向来不愁卖，进小区，在水景旁绕一圈，几乎没有购房者能抵挡住水景的“诱惑”，销售员不用费力推荐，购房者常常就会交上定金。

小区水景成摆设，无强制规定维护

高价买了水景小区，住起来是否真有一番享受？几日来，记者走访了多个小区，发现根本不是那么回事，小区里原本优雅、美丽的人工水景，如今已变了模样：

郭先生家住南宁市青山路秀山花园小区，入住已有10多年时间。近几年来，他一直都在抱怨，小区里几个以前流水潺潺的人工瀑布和喷泉，为何现在全都成了摆设？“我跟小区物业反映过很多次了，根本不管用。”郭先生说，这样一来，小区环境和档次大打折扣。

同样，在明秀路的振宁翠峰小区，开发商当初依据地形，在小区中央位置建设了一座容量达1600立方米、分为上中下三部分的人工湖。小区业主黄先生说，入住时，壮观的水景衬托着茂盛的树木花草，让小区看起来非常“高大上”。可是喷泉用了一年左右就停了，湖底慢慢累积了很多淤泥，水变浑浊了，有时甚至散发出异味。加之，污水横流的水道两侧没有安全护栏，给跳广场舞的老人和在池边玩耍的孩子带来危险，后来物业就用铁板覆盖了水道，将它变成了停车场。

在凤翔路香格里拉花园小区，业主们七八年前入住时，开发商依据地形建设了有两层小瀑布水景，令小区环境看起来十分优美。如今，上面和中间的水池里还有水，但已呈墨绿色，水底布满淤泥，下面的水池则已干涸，石头裸露在外，很多小朋友会进入池底玩耍，有时搬起石头乱丢，产生安全隐患，这让业主们又气又恨。

对此，有房管局物业处负责人解释，一般物业费都包含了物业对水景观设备的维护，水景观损坏修复还可申请使用房屋维修基金，但至于放水不放水，则要看双方合同约定。最早水系景观维持是开发商负责的，没有开发商支持，仅靠物业费难以为继。现在没有强制性的规定，也没有明确条文要求必须将水景观是否放水纳入物业合同中。

运行费用太高，多方不愿管

好好的水景怎么落得如斯田地？经调查发现，小区水景问题应由开发商、小区建设规划的审批部门、环境保护部门负责。2010年，中国民主建国会合肥市委员会对住宅小区水景问题进行过专题调研，调研结果显示，小区水景成了麻烦事，“三方都不管”。

合肥市规划局只负责城市内宏观的景观规划，还没有规划住宅小区内人工水景的职能，也没有出台对住宅小区内人工水景如何规划的相关规定，小区内的规划和设计都由开发商自行决定，住宅小区开发结束之后由业主委员会或者物业管理单位负责管理。

但一位从事8年物业管理工作的业内人士说，现在能维持水景观的，要么是小区房子没有售卖完，开发商补贴物业维持水景观吸引购房者，要么是较大的开发商会对样板小区物业补贴，保证水景观正常使用，进而推动其他新楼盘销售。

合肥市环境保护局又有没有管理职责呢？对此，该局工作人员表示，环境保护局是有对全市水体等工作实施统一监督管理的职责，但是主要管理河流、湖泊等大的水系污染问题，目前还不负责管理住宅小区内的人工水景的污染。

最为关键的，开发商一开始为了楼盘卖点，愿意搞水景，也确实美化了小区环境，甚至投资一部分来维护。但是一旦房子卖完，销售结束，也没有开发项目了，开发商一般不会再投钱，转而由物业来管理。这样一来，矛盾就纠结在钱上了。而开发商用的是什么水也关系着后期水景维护成本。目前，城市极少有小区水景用的是中水或者是雨水，而是以自来水为主，这样就让后期的换水成本非常高。

不要被“美丽”蒙住眼睛

傍水而居，很诗意，所以水景作为楼盘的卖点，往往能打动不少的人心。开卖之初，走进那些水景楼盘，灵动的水确实让人眼前一亮。流水让这个钢筋混泥土的世界有了几分柔美的气息，也让住在城市里的人体会了一把自然风情。

但是小区里面的自然风情，必定是人造的自然。想让水流动起来，并且永保清澈，花费必然巨大。现代人既不想离开城市，又想要享受小桥流水人家的闲林野趣，如此代价也算合情合理。

可售楼书里面不会说明这一点，售楼小姐更不会如此坦白。这些内情，在经过时间的沉淀后，业主们才渐渐明白过来。只是等到这一天，水景已经成了“煞风景”，当初的美好已经成了负担。清澈的景观水被污泥充斥，水面油腻，蚊虫飞旋，不少人心生后悔，当初怎么会选择住在水中央？

在多次调查中，很多物业都说维护小区水系太费钱，需要业主的支持。但事实上，谁都清楚问题的症结在于，开发商在兴建的时候，完全不去理会水景运转后所产生的昂贵费用。在前期物业管理阶段，开发商为了售房需要，往往会对物业管理给予补贴。一旦楼盘销售结束，补贴自然逐步减少甚至取消。而对于目前许多举步维艰的物业公司来说，不可能拿出这笔不菲的费用。让业主们自掏腰包，操作起来难度又很大。这直接导致了建成后的闲置，更造成对业主利益的损害。只是，购房合同中没有明细规定人造水景观日后的花费由谁支付，没有法律意义上的负责方，自此，水景观才成为业主们难以承担的“美丽负担”。

这无疑给置业者们一个善意的提醒，不少水景观设计不实用，缺乏使用的可持续性，仅仅是开发商“花拳绣腿”招揽顾客的手段。在你参观完小区美轮美奂的实景，听完天花乱坠的楼盘介绍后，轻轻地问一声，我想我的房子保持现在看到的样子，我还要付多少钱？如此一来，相信就不会再被开发商的口头许愿、夸大宣传以及“美丽童话”所忽悠。

设计缺陷明显，应做长远规划

小区水景好景不长，除了维护费用无着落，规划设计上的重大缺陷恐怕更难辞其咎。事实上，水体要有自我净化能力，必须首先构成一个生态系统。然而，绝大多数小区水景的水泥瓷砖衬底，尽管看上去洁净美观，却恰恰破坏了水体的生态系统。于是，失去了自净化能力的小区水景当然只能依靠耗水费电的方式来人工维系，而这显然是一种高耗能不经济的方式，由此而引发业主和物业之间的费用争议，也就不足为怪了。从这个角度来看，不符合生态规律的高耗能小区水景本就是一种难以持续的假景观，只有在小区规划和设计之初便把生态、节能和可持续性考虑在内，小区水景才能持续运转。

专家表示，开发商在修建人造景观时，应该充分考虑后期的维护成本，尽量利用地势、自然资源，不但要做水景观，还要做能够保持住生态系统的水景观。一是要强调活水的作用，毕竟“流水不腐，户枢不蠹”。二是要强调自净的功能。现在很多水景观采用的都是混凝土等硬质材料，水面无法和土壤进行接触，使得自净功能大大下降。因此，开发商有必要采用一些草坪、灌木为主的自然型护坡，用石块护脚，并放养一些水生植物，通过生物链的作用，消化和吸收内外污染源，增强水体的自净能力。

另外，鉴于众多闲置水景观对城市建设造成的不良影响，政府不应对此熟视无睹，而应积极地予以解决。一方面，对于现有已建成的水景观设施要通过明确责任主体、改进设计、落实后续维护等措施促使设施运行起来。另一方面，要着眼于长远，对建成但还未出现问题的小区水景，要从管理入手，如控制面源污染，防止居民生活污水进入等。

要遏制小区水景的荒废闲置，显然还要在“水”上下功夫。现在的楼盘水景大多使用自来水，这样成本既高，同时也不节能。而如果通过水回收利用，保持水景观的活水状态，就会事半功倍。较为现实的两种做法，一是将居住小区内居民生活废水集中处理后，达到一定标准后回用于住宅区水景中；二是雨水利用，即通过屋顶、地方蓄水池将雨水收集起来用于景观用水，均可以达到小区水景“美而不费”的目的。

建议尝试“海绵小区”

郑州大学建筑学院规划学博士王霞教授分析说，在缺水的北方城市里，住宅规划图、宣传页上出现一片水景也更为吸引人，但一些水景观设计没有因地制宜，高昂维护费用导致交房后被废弃。而现在国家提出“海绵城市”，住宅小区作为城市的重要单元，在水景观设计上也不妨侧重“海绵小区”，比如营造人工湿地，增强水自净能力，旱季时是草地，雨季时能留住雨水，这样的生态水景观更利于长期维护。

另有相关学者也提出，鳞次栉比的住宅小区作为城市中的一个重要单元，水景观的设计建造无疑应与“海绵城市”的要求契合起来。规划、住建等部门也应对城市住宅小区的水景观设计、建设及运行管理应做出一些针对性的引导和规范，使之成为雨季能够蓄存水、旱季可以释放水的城市湿地生态系统。

在这一点上，南京较早地做出了探索。早在2007年，南京就颁布了一条规定——规划用地面积2万平方米以上的新建小区应当配套建设雨水收集利用系统。这么做的好处，显然是可以将雨水收集后继续循环使用，从而达到节能环保以及为业主节省水电费的目的。这在海绵城市的小区系统建设中是相当关键的一环。

“希望更多的小区能结合建筑本身做一些绿色改造，配建调蓄池、景观水体等雨水调蓄设施，并增加绿色屋顶、雨水花园等生物滞留，增强场地对水源的涵养能力，使蓄积雨水经简单处理后可用于小区道路浇洒、绿化浇灌和建筑中水等。这样不仅使小区水景观荒废的问题可以迎刃而解，对于小区的节能降耗、科学运转也是大有裨益的。”王教授说。