对我国不动产物业税改革的简单思考

摘 要：物业税是以不动产为课税对象，在不动产保有环节征收的一种税。党的十六届三中全会明确提出：“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”，这为改革和完善我国现行不动产税制度，进一步建立物业税制度指明了方向。适时开征物业税是按照科学发展观的要求，适应我国市场经济的发展，根据税制改革的总体思路，完善我国不动产税体系的重要举措。

关键词：不动产；物业税

一、我国不动产税制的构成

目前，我国来源于不动产的税种主要有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税和教育费附加，共10种税和1个教育费附加我国的城市房地产税、房产税和城镇土地使用税这三个税种，类似于其他国家和地区的物业税制或不动产税制。

二、我国现行不动产税制存在的问题

我国对不动产课税是对房产、地产分别课税，农村和非生产经营不征税，内外资实行两套税制，以房产账面价值和土地面积为计税依据，用差别税率调整级差收益，税源比较稳定，税负不直接转嫁。随着我国市场经济体制的进一步完善，这种税制结构的缺陷及职能作用的缺失日渐明显，已不能适应经济形势发展的需要。主要表现在几个方面：

（一）税制过时，内外资企业税制不统一，立法层级低

在对房产征税方面，国内企业和个人征收房产税，适用的是1986年9月国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》；外资企业和外国人征收城市房地产税，一直延用1951年8月政务院发布的《城市房地产税暂行条例》，由于税制出台较早，为便于税收征管，各地相继出台了一些补充规定，甚至有的地方干脆比照房产税的现行政策执行。

（二）征税范围过窄，缺乏宏观调控能力

在国外，除自住、退伍军人、65岁以上老人、残疾人享受一定优惠政策外，其他一律征税，只是税率不同；在我国，对国家机关、人民团体及事业单位和个人居住用房地产免税。征税范围也只限于城市、县城、建制镇及工矿区，将广大农村排除在外，课税对象也只是经营用土地、房屋，不包括居住用土地、房屋，也不包括房屋以外的建筑物及土地附着物，税基狭窄，税源极为有限。这既不利于国家凝聚财力，也不利于通过税收来调节土地、房产等资源的优化配置。

（三）税费交叉重叠，重复征收

从国际上看，尽可能减少针对不动产的税费数量是不动产税制改革的一个共同趋势。这样一是可以避免对同一财源重复课税和收费，二便于税费缴纳者履行纳税义务，三便于税费征管。然而，我国目前不动产的税费数量却与日俱增且税费混乱。具体表现在：第一，以费代税。第二，以费挤税。我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项总数远多于税项总数。第三，对出租房产按租金收入征收房产税，与营业税重复，超出了房产税的调节范围，不符合“简化税制”的立原则。

由于我国现行不动产税制存在上述诸多缺陷和不足，严重地影响到其职能作用的有效发挥，因此，改革现行不动产税制，构建适应我国经济发展要求的物业税制已迫在眉睫。

三、构建我国物业税的简单设想

根据我国市场经济体制改革的要求和适应全球经济一体化的需要，统一税政，简化税制，扩大税基，公平税负，促进企业平等竞争，进一步强化不动产税组织收入和调节经济的功能，是不动产税制改革的指导思想。建议我国物业税立法在借鉴国际经验的基础上，应遵循普遍原则、稳定原则、量能负担原则、征税便利原则、调控原则等基础上实现物业税的立法目的，保证改革的成功进行。

（一）以土地和房屋的产权所有人为纳税义务人

纳税人是指税法规定的直接负有纳税义务的自然人、法人和非法人组织。

从立法技术上看，在课税对象的描述上有两种方法：其一是概括法，即把性质相近的征税产品或者经营项目概括在一起为一个税目。其二是列举法，即按照每一种征税产品或者经营项目一一列举，分别设置税目。具体包括：土地。包括各种使用目的土地；房屋。包括各种用途的建筑物。

（二）以物业的评估价值作为计税依据

开征物业税后，应以不动产的市场价值为税基。以房地产的市场价值作为不动产税的计税依据，应该说是比较科学的，也是各国普遍采用的不动产税计税方法。以市场价值为税基有三个优点：一是税基具有弹性。二是对社区的公共投入可以得到相应回报。三是市场价值能够较好反映纳税人的纳税能力，有利于实现税收公平原则。

（三）税率的确定

我国地区经济发展差异较大，改革后的不动产税率在设计上，应借鉴国际经验，在保证中央宏观调控的前提下，赋予地方一定幅度的自主权。在考虑收入需要和纳税人承受能力的基础上，国家应在全国范围内按不动产地理位置和不动产用途，设立弹性的差别比例，各地可按照当地社会经济发展水平、纳税人支付能力及地方政府年度预算等情况，在法律许可的弹性区间内选择各自适用的税率。

四、结语

随着市场经济体制的进一步完善和对外经济交往程度的提高，我国现行不动产税制结构的缺陷逐渐显现，已不适应经济形势发展的需要。开征物业税是我国不动产税制改革的重要內容，是解决现行不动产税制诸多弊端的必然选择。物业税是以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，在不动产的保有环节，以不动产的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收。借鉴国际经验，立足本国国情，在开展广泛研究的同时，可以进行先期试点，取得成功经验后，在全国逐步推广。

参考文献

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作者简介

李静（1990-），女，汉族，贵州黔西人，研究生在读，贵州民族大学法学院，研究方向：民族地区经济法治。

（作者单位：贵州民族大学法学院）