基于法律角度构建下的小产权房探索和研究

汪新道

【摘 要】20个世纪90年代，小产权房开始兴起，随着住房紧张局面的出现，近年来有关它的交易十分频繁。与其他住房不同，小产权房在交易中最大的问题是房屋的所有权无法集中于所有者的手中，发生转让关系后，无法按照法律程序进行登记和产权证明的办理。这就导致在小产权房流转的过程中缺乏法律保证，无法实现安全交易，甚至会引发非法用地的现象。在住房法律不断更新和完善的大背景下，小产权房问题的解决必须从不同的角度入手，探究法律视角下的分类方法，从而保证产权明确。

【关键词】法律角度；小产权房；土地制度；解决对策

【中图分类号】D922.3 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2017）12-0045-03

据相关资料与数据显示，我国小产权房的发展历史由来已久，从2005年开始呈现供需两长旺的态势。所谓的小产权房主要是指基于农村集体所有土地修建的交易性房屋，属于集体所有制，其当下土地结构二元制的性质与国有土地还是有很大的差异。因此，小产权房无法取得法律效应，属于违规性建筑物，与集体之外的人员在进行交易的时候也属于非合法现象。但是与合法大产权房相比，小产权房价格低，能够满足中低收入群体的需要，是人们容易接受的一类住房。2015年，我国正式推出了《不动产登记暂行办法》，对小产权房的购买问题给予了规定，成为城乡建设发展中的巨大问题。本文对小产权房的问题开展探索，基于法律视角对可能引发的问题和解决办法进行分析，为房屋买卖提供支持。

1 小产权房出现的原因及其危害

（1）随着社会经济的迅猛发展及地区经济差异的增大，小产权房问题逐渐暴露出来，它拥有大量的市场需求，进城务工人员和中低收入群体是消费的主体。与大产权房相比，小产权房价格合理，优势明显，能够避免由于土地出让引发的大量资金费用。

（2）小产权房的危害也非常明显。一方面，小产权房大量的涌现会占据农村的用地资源，甚至危害农业生产用地，对粮食生产造成影响。另一方面，小产权房的出现会损害法律权威，受到政策影响和市场的不稳定因素的制约，在交易过程中难免出现安全隐患，制约交易稳定性。

（3）根据国家1998年修订的《土地管理法》规定，城镇居民在农村购买土地建房，明确规定了土地转让出租的使用权利问题，进一步禁止土地房地产开放权问题，在我国高速发展的城镇化中，高速发展的城市化进程带来商品房价上涨问题，随着城市住房资源紧张，小产权房屋问题越来越突出。该问题产生的原因就是城市商品房价格比较高，让人无法承受，小产权房屋价格低，同时不用缴纳土地出让金和交易税费，购买成本比较低。

2 小产权房在法律视角构建下存在的矛盾

困扰我国土地经济的主要问题一直以来都相当复杂，需要解决大量的法律问题，在博弈之中也具有明显的矛盾。

2.1 立法與现实的矛盾

基于法律角度，小产权房的非法性主要表现在违反了国家出台的土地管理规定，立法者从实际角度出发，规定集体所有的土地不能当做商品进行交易。在当时的社会背景下可以起到保护的作用，也符合现实情况。但是随着经济的发展，受到城市辐射影响的农村地区土地价格不断攀升，农业生产不能满足生活需要，而大量城市务工人员的涌现也加速了小产权房的交易。可是由于受法律的约束限制，小产权房仍旧处于被动阶段，立法与现实存在巨大的矛盾。

2.2 法律权威与社会稳定的矛盾

基于法律视角来看，小产权房的交易买卖必然属于不合法的范畴，相关的主体也应该承担法律责任。但是法律的推行在于实现社会稳定发展，平衡社会秩序。因此，一旦对小产权房予以全盘否定，就会造成整个链条的缺失，降低法律效力和公信力，影响社会的稳定。

3 小产权房的法律地位

（1）小产权房屋合法性问题在法学界具有一定对立性，部分学者认为小产权房屋属于违法性建筑，另一部学者认为小产权房屋属于合法建筑，最主要的观点就是对小产权房屋的特定认识分类。其中，违法理论认为，小产权房屋违反了《土地管理法》规定，原则上国有土地需要实现房地产开发合理建设，农村集体用地不能直接进入土地市场销售，国家必须征收一定的建设用地交易。

（2）小产权房屋的开发破坏了城乡总体规划，商品房在城乡土地利用的总体规划中需要合理定位，不能在利益的驱使下进行开发，廉价小产权房屋会影响商品房交易。小产权房具有一定破坏作用，在全国土地利用总体规划纲要中明确规定要切实做好耕地规划，在小产权房的开发建设中，会造成大量农田被破坏的问题，针对耕地流失问题，要采取管理措施，减少小产权房屋对于耕地的威胁和影响。

（3）小产权的合法性理论认为，小产权有违背宪法的效果，在我国的基本法律体系中，宪法具有非常高的法律效力，农村土地所有权的规定中，国家和集体是宪法赋予平等的所有权，在农村土地所有权规定中，国家拥有对于集体土地的征收权力，对于土地也具有一定的合理处理权。但是在本质上，国家和集体要充分平衡宪法规定对于小产权的房屋的不合法使用，及时交易和解决小产权房屋的违法使用问题。小产权房屋并不是完全没有产权，只是不能获得房地产证书，小产房仅仅是不受到登记保护，作为合法财产性质，小产权房屋在法律上应该是被承认的房屋。

4 基于法律角度构建下的小产权房的方法

正如以上所阐述的问题，小产权房存在各类矛盾，是极其复杂的社会问题。想要解决这些问题，就必须从实际入手，结合法律现状分析解决途径。

4.1 对有条件的小产权房，要承认其合法地位

在现行经济条件下，承认小产权房的存在是有理论依据的，要保证农民的权益，维护法律效力，并促进经济的全面发展，就必须通过解释的方式对法律进行修改，调整农业产业结构，推行土地所有二元机制。具体而言，要对小产权房的类型加以分类，对于占用农业用地，尤其是耕地的小产权房，由于其严重侵犯了社会公共利益和国家的粮食安全，所以应当予以拆除。对于其他类型的小产权房，需进一步甄别其质量安全是否得到保障，若质量安全存在问题，参照城市大产权房未通过质量验收的相关规定处理。当然，对于符合质量要求的小产权房，则要进行登记和发证，确认其合法性。

4.2 确定小产权房的管理机关和管理机制

如果承认集体对于其所有的土地享有完整产权，就应该确定小产权房的管理权来自于集体。在进行管理之时不得再行收取管理费用，只能收取相关损失分摊机制下小产权房所有人应承担的份额。此外，小产权房应当实行内外双向管理机制，房屋内部管理的事宜由小产权房房主建立委员会或基金会解决，以减轻集体负担，充分尊重人民的权利。类比廉租房和适用房，在法律上也要明确地做出分类，保证制度方法的差異性，减少小产权房的法律问题。

4.3 加速推行土地制度改革

土地矛盾是小产权房问题出现的根源，要解决此类问题，就必须从根源入手，推行土地制度的改革与创新。首先，要加大保护力度，让农民群众成为土地和非交易的直接受益人，并给予一定数量的补贴，让他们自愿决定土地产权的利用方式。其次，加快农村土地科学使用结构的调整，激发城市国有土地与农村集体所有土地二元机制的活力，通过各种形式实现农村集体土地的商业化运行，在保证农业用地安全的前提下，完善农村用地结构。

5 探析小产权房法律解决之道

（1）小产权房屋面临的法律问题需要及时解决，在我国现行的法律体系中，小产权房屋的合法性和非法性问题一直备受争议，面临的法律困境也非常突出，属于物权矛盾问题，需要有效地解决小产权房屋合法性和违法性问题。要从根本上体现小产权房屋的产权，必须从根本上提高制度管理保障工作，做好城乡二元土地产权制度保护工作，对两种产权和两个市场问题分类处理，要提高国家所有制和集体所有制制度管理，对小产权房屋进行合理划分。充分做好土地制度改革，完善农村土地集体所有制度，提高集体土地使用权，对集体土地所有权做好明确规定，维护好农民的切身利益。制订科学合理的方案，要符合规划设计，做好集体建设市场用地管理，在一定规划范围内允许集体建设用地使用进入土地流转中。

（2）加强制度性和补偿公平性制度建设工作，根据我国现行土地征收和出售之间的差价进行分析，农民要在长期的强制性管理中，采取具有针对性的土地管理制度措施，建设小产权房屋，维护好农村土地的制度管理措施，政府要充分利用土地做好土地征收管理，落实征收土地补偿办法管理措施。完善市场出售土地使用权，防止政府权力滥用，将土地增值收益及时补充到土地管理中，农民充分享有知情权，切实做好信息维护工作，落实土地征收管理措施，建立科学合理土地征收管理司法救济制度，制定高效的土地管理措施，保障农民群体有效维护好土地管理制度。

（3）及时完善城市住房保障制度和体系建设工作，借鉴发达国家经验和教训，在城市化发展中，优化城市住房保障制度，加强商品房的管理，小产权房会存在一定市场广泛性的特点，需要切实加强购买人群管理措施。完善城市住房保障体系，从根本上治理好小产权房问题，对于廉价房屋和经济适用房屋，要严厉打击相关部门的违法操作。在小产权房的开发过程中，开发商的手续必须合法，同时国家要不断加强针对小产权房的法律保障工作，公平合理分配经济适用房，保障公民的居住权利，实施多元化住房供应渠道管理，及时打破市场化的开发商垄断问题，促进商品房价格合理回归，从根本上杜绝小产权房进入市场流动。

（4）及时区分小产权房的类型，面对多样化的小产权问题，要及时解决好，不能随意对于小产权房进行合法化处理，要对具体问题进行具体分析和处理。不能全盘否定出，也不能全盘肯定处理，要减少损害的问题出现，保障各方利益都可以驱动，特别是针对弱势群体，要顾全大局，防止出现小产权房对农民利益造成危害。

6 结语

总而言之，在当前的社会背景下，要解决小产权房的问题，必须从法律视角入手，通过合法的渠道修改产权制度，深入研究小产权房引发的社会问题，找到解决问题的有效途径。做好小产权房在合法性和违法性之间的平衡管理，切实处理好各种因为小产权房问题导致的矛盾，顾全大局，维护社会稳定，避免出现影响社会安全的性质恶劣的社会事件，保障人民生活稳定，优化农民土地合理使用，提高农民收入，做好合理城乡规划措施，保障农业用地高效使用，促进农业经济顺利发展，促进社会和谐。

参 考 文 献

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[责任编辑：邓进利]