基于因子分析法的上市房地产公司绩效研究

魏佳蓉

摘 要：为了评价我国上市房地产公司的绩效水平，本文基于因子分析法从企业的盈利能力、经营能力等方面选取了10个评价指标对56家的绩效进行实证分析，并对56家上市房地产公司进行综合得分排名，结果表明，北上广地区、经营时间长以及规模大的房地产企业经营绩效更好。可以通过拓宽投资区域、加强企业品牌效应、提高员工的培养、加强自身的财务管控能力来人。

关键词：房地产 上市公司 绩效 因子分析法

中圖分类号：F224 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）06（a）-161-02

1 文献综述

对房地产绩效研究方法而言， Michael Jordan等人（2009）年提出选择正确的业务指标并通过有效的记分卡进行监控，可以识别并增强企业房地产为其公司创建的竞争价值并指出管理能力和经营能力是决定房地产企业核心竞争力的重要因素。程青等（2016）基于滚动时间窗以2004年～2014年房地产上市公司为样本，动态地考察了资本结构和运营能力对企业绩效的不同影响。目前对房地产绩效的研究方法多见于平衡计分卡、因子分析法、聚类分析法和时间序列分析等。

对房地产绩效研究内容而言，贺晋、张晓峰等人在Booth（2001）、曾爱军和傅阳（2011）的基础上考虑当期会计绩效对资本结构的影响，得出股东权益报酬率同资本结构正相关。叶海燕（2013）通过对FY房地产现有绩效管理体系进行剖析，提取关键绩效指标来构建FY房地产的绩效管理体系。从笔者收集到的文献中看出对房地产的绩效研究大多是对于案例或是区域的研究，没有普遍到整个房地产行业。

对房地产绩效的影响因素而言，华琳琳（2009）研究了融资结构、资本结构、股权结构与公司绩效的相关性。凡静（2016）在财务维度、客户维度、内部经营维度和学习与成长维度这四个角度利用平衡计分卡评价绩效。选取的影响因素是根据选取的的研究方法不同而不同的，基于因子分析法下的研究都是选取财务指标等因素。

综上所述，由于房地产行业作为第三产业以及我国对企业绩效评价引入较晚，目前对房地产行业绩效的研究偏少。关于绩效的研究成果具有一定的局限性，对上市房地产公司还缺乏全面的绩效研究，对指标的选取也不够全面。

2 指标与数据

2.1 样本企业的选择

本文所选用样本均为上海证券交易所和深圳证券交易所A股房地产行业的上市公司在2015年底的数据，剔除一些无法获得具体数据的公司后选取了56家公司作为本文的样本公司。

2.2 样本数据来源与处理

本文以已有学术文献为基础，选择了反映公司各个方面能力的10个财务指标进行分析，其中数据主要来源于瑞思数据库，对样本数据的分析使用STATA统计分析软件。

2.3 影响指标选定

本文从盈利能力、偿债能力、经营能力等方面选取了净资产收益率（x1）、总资产增长率（x2）、资产负债率（x3）、流动负债/负债合计（x4）、市值（x5）、每股收益（x6）、速动比率（x7）、存货周转天数（x8）、总资产周转率（9）、销售现金比率（10）。

3 实证分析

3.1 因子分析法适用性判断

在对样本进行数据标准化后，根据KMO验值和Bartlett球度检验来判断因子分析的是否可用，KMO检验变量间的偏相关是否较小，Bartlett球形检验是判断相关阵是否是单位阵，检验结果：KMO检验值为0.5294、Bartlett球度检验的P值为0.0000，虽然KWO检验值小于0.6，但Bartlett球度检验P值为0，说明本文所选的变量较适用于因子分析法。

3.2 因子载荷估计

由主成分因子筛选得到原来的10个变量被分解成四个因子和一个特殊方差，所得到的结果并不理想，例如x3、x8两个变量对F1和F2的符合都较大，为了使每个变量只在一个因子上有较大负荷，使得公共因子更好地被解释，进行因子旋转。

3.3 因子旋转

当因子估计模型中公共因子没有被很好地稀释，可对因子载荷阵进行旋转，使因子载荷的结构简化，以便于对公共因子进行解释。得到解释的总方差如表1所示。

3.4 综合经营绩效计算

为了便于对上市公司进行绩效评价，利用因子得分计算综合经营绩效得分。其计算公式如下：

综合经营绩效：

因此，定量指标综合得分前五名、后五名如表2所示。

3.5 绩效评价结果

通过因子分析法对选取的56家房地产上市公司的经营绩效评价后可以看出，得分超过1分的只有三家，华夏幸福基业股份有限公司得分最高，其次是保利房地产（集团）股份有限公司和绿地控股集团股份有限公司，体现了这三家公司各项财务指标的综合性分析下较为优秀。直到排名第31的宋都基业投资股份有限公司，经营绩效综合得分仅为0.01，以趋近于零，这说明大多数房地产上市公司经营绩效不是很理想。得分最后三名依次是匹凸匹金融信息服务（上海）股份有限公司、成都前锋电子股份有限公司、中房置业股份有限公司。

4 结论与建议

4.1 结论

第一，域差异大。在笔者研究的样本中，大部分上市公司都分布于“北上广”地区，中西部地区分布较少，其主要源于当地区域的经济发展和行业发展背景。“北上广”除经济发达能带给上市公司更多辅助盈利外，投资者相对于其他地区也更愿意在北上广投资，使其三地的购买力增大。

第二，公司规模影响绩效。由表2我们可以看出，排名在前面的上市公司都是上市年限早，上市规模大，而得分在后几名的公司都是一些新兴的小公司。公司规模影响着公司管理层是否足够成熟以及是否有足够雄厚的资金做支持。

第三，收益與负债存在相辅相成的关系。前五名的净资产增长率和资产负债率都较高，得分第一的华夏幸福基业股份有限公司（C600340）2016年的净资产收益率高达41%，资产负债率高达84.8%，两项财务指标可堪称所选公司之最。相反，排名后五名的净资产增长率和资产负债率都较低，净资产收益率甚至达到负值，而资产负债率大部分都在50%以下。目前，我国房地产的资产负债率在75%～85%间是合理的，由于房地产行业的特殊性，大多数房地产开发商采用的高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式，致使房企负债的风险“攀上新高”。

4.2 改进建议

第一，拓宽投资区域。前面也提到受到经济发展等因素的限制，大部分房地产上市都选择在“北上广”发展，但是由于土地有限满足不了不断发展的房地产上市公司的需求，使得这些地区的房地产行业的发展遭遇瓶颈。因此，本文认为房地产上市公司应该转变战略发展，将投资区域逐渐拓宽。

第二，加强企业品牌效应、提高员工的培养。公司的品牌所带给公司的价值直接代表着企业产品的品质。在现在知识科技时代，公司应摒弃掉陈旧的经营模式拒绝传统思想的统领，更加应该引进尖端人才，对员工的培养才能更大程度地加快公司的发展。

第三，加强自身的财务管控能力。随着融资力度的不断加大，资产负债表普遍偏高，使得企业对自身的财务管控能力提出了更大的挑战。为了提升企业的抗风险能力，企业一方面需要重视现金流安全的管理，在强化销售回款管理的同时，合理控制土地支出；另一方面以市场化融资方式取得大规模低成本的资金，以确保具有充裕的现金流应对多变的市场。

要想在激烈的市场中占有一席之地，房地产上市公司可以定期对企业进行绩效评估，还能让企业把握当前的总体情况，从而让企业能采取更有效的方法和措施来提高本企业的发展水平。另外本文仅对房地产上市公司进行财务指标的综合分析没有考虑到非财务指标是存在局限性的，在非财务指标中员工成长、内部运营、顾客满意等方面对企业长远发展也是具有一定的地位。

参考文献

[1] 方茂扬.房地产上市公司融资结构对公司绩效影响的实证分析[J].武汉金融，2009（7）.

[2] 傅敏.浅谈房地产公司的财务绩效评价[J].现代商业，2012（9）.

[3] 凡静.平衡计分卡在房地产企业绩效评价中的应用研究[D].山东财经大学，2016.

[4] 贺晋，张晓峰，丁洪.资本结构对企业绩效影响的实证研究——以我国房地产行业为例[J].企业战略，2012（6）.

[5] 李菁.建立房地产开发企业预算管理系统[J].开放潮， 2006（11）.

[6] 王小英.对房地产企业实施全面预算管理的探讨[J].现代经济信息，2011（10）.