基于产业融合视角下的养老地产PPP融资模式研究

李远成　孙穗　覃婧

【摘 要】文章以产业融合为视角，针对广西南宁的民生养老问题，从PPP融资模式的角度出发，对南宁市养老地产发展进行研究探讨。在分析南宁市养老地产的现状及存在的问题的基础上，探讨广西南宁养老地产引入PPP模式的必要性，对南宁市养老地产PPP融资模式进行优化设计，以期为广西南宁养老地产的健康发展提供参考。

【关键词】养老地产；PPP；融资模式

【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2017）07-0005-03

近年来，产业融合逐渐进入公众的视野，成为产业发展的新态势。养老地产是养老服务业与房地产业融合的新兴行业，而南宁市已有多个PPP示范项目获批并开始建设，为养老地产的发展提供了思路。借助PPP融资模式解决养老地产融资困难的问题，通过政府良好的信誉与社会资本雄厚的资金进行优势互补，将会使养老地产快速健康发展。

1 南宁市养老产业的现状及存在问题

近年来，随着老年人口的增多，人口老龄化的问题愈加凸显，预计到2020年末，南宁市60岁以上老年人口占总人口的比例将近15%。人口老龄化不仅对南宁市的人口结构带来了重大的影响，也对南宁市的社会经济发展带来重大挑战。南宁市必须不断加大对于养老产业的重视，通过有效的措施推动养老地产的发展，满足日益增长的养老服务需求。

1.1 结构性供需矛盾，配套设施不完善

随着南宁市人均可支配收入的增加，中老年人的养老观念的转变，人们更倾向于居家养老。“十三五”期间，南宁市对养老地产的需求将会出现井喷现象，养老地产增长将会保持约10%的较高水准。在《2017年南宁政府工作报告》中，养老产业作为发展重点被提出。一方面，老年人口的不断增加，对养老服务的需求量日益加大；另一方面，私营的养老机构却存在大量的床位空置现象。这样就存在着结构性的供需矛盾亟须解决。

目前，南宁市的养老机构和存在着机构和床位数量少、医护人员服务差、设备设施不齐全等问题。而目前南宁的房地产并没有进行市场功能的细分，没有针对老年住宅的特性来提供托老服务、老年大学、老年人医疗护理中心等多样化服务，没有考虑到老年人的起居、娛乐、出行、医疗等方面的需要和为他们的生活提供便利，总体而言，配套设施还是不够完善。

1.2 政府财政压力较大，社会资本参与不充分

近年来，南宁市对于养老服务的财政投入都在逐渐增多，但2015年南宁公共财政用于养老保障支出的资金仅为66亿元，远小于养老服务的资金需求，对于养老地产这种需要前期投入巨额资金且资金回收期较长的社会性项目，会给财政收入有限的政府部门造成很大的财政压力。

在社会资本参与养老地产方面，房地产开发商由于顾虑到养老地产的投资风险大、资金回收期长等原因，并没有积极投资养老地产，同时也存在着部分房地产开发商借着“养老地产”的名号进行商业地产的销售的情况。养老地产投资的回收周期长达10～15年，这些要求与寿险公司的资金特性不谋而合，但是由于有关政策的限制，寿险公司的业务领域目前仍无法进入养老地产行业进行投资。综上来看，由于养老产业前期投入资金大，投入周期和回报周期较长，且平均利润率不高，很难从银行等传统金融机构获得支持，社会资本参与不充分，因此需要不断探索引导社会资本和资源的投入。

1.3 养老产业盈利困难，产业链条不完整

作为一项公共服务，养老地产的资金回收时间较长，国内外目前仍然没有成熟的盈利模式与案例。对于公办的养老机构，虽然入住率高，但是运营和维护成本较高，并且政府将其作为一种公益性事业，并不能产生较好的经济效益，而对于私营的养老机构来说，当前公众对其认可度不高，并且存在很多的乱象，造成了入住率比较低的局面，盈利十分困难，甚至面临债台高筑的危险。同时，政府与金融机构、地产商、医疗卫生机构、养老服务机构等养老地产主体之间的合作关系并不明确，各种机构和单位之间存在信息不对称和沟通不畅的问题，没有形成完善的包括以养老住宅为核心，养老设施为基本要求，养老医疗和休闲娱乐为辅助的全面、专业的一体化产业链条。

2 南宁市养老地产引入PPP融资模式的必要性

PPP模式作为政府部门与非公共部门建立的一种合作伙伴关系可以实现公共部门与非公共部门的优势互补，达到多方共赢的效果。将PPP模式引入养老地产建设，则有望解决政府提供的养老服务和老人的养老需求之间的矛盾等问题，但任何一种模式或机制都有其适用范围和条件，因此探索南宁市养老地产引入PPP融资模式建设时，对其应用的必要性进行分析是十分必要的。此外，从南宁目前的PPP获批项目来看，涉及养老地产的仅有南宁市第二社会福利院，为了提高养老地产项目在南宁市的规模和质量，引入PPP融资模式很有必要。

2.1 优化供给侧改革，提升服务质量

将养老地产引入PPP模式，能够提高养老机构服务的供给效率，从而尽可能地满足老年群体日益多样化的服务需求，减少过度拥挤或过度消费的情况出现，逐步达到养老服务的供需平衡。房地产开发商为了能够争取更多的利润，必须从市场着手，灵活地运用管理技巧，从而达到完善养老体系的目的。南宁市政府推广养老地产项目主要是出于公益的目的，要解决的是当前养老机构中存在的效率不足、供给结构过于单一、数量不足等问题，而企业出于竞争的本性促使其以市场需求为导向，积极提供满足老年人需求的多样化服务。PPP模式可借助于专业化的民办养老机构团队，提升养老服务的质量，让南宁市的养老服务迈上一个新台阶。

2.2 拓展资金来源，缓解政府财政压力

从国内一、二线城市的经验来看，养老地产目前的主要资金来源还是以政府拨款为主。通过政府发挥引导作用、社会资本发挥广泛参与的辅助作用，来拓展养老地产建设所需的资金来源和渠道，把拥有大量资金的银行、寿险公司闲置的资源用于养老地产投资，弥补养老地产建设的资金缺口。同时，南宁市可以因地制宜地采取一些积极有效的方法，比如通过免征增值税或给予增值税、所得税优惠等措施，鼓励社会资本参与养老事业，拓宽养老地产资金来源。发挥财政的杠杆作用，撬动社会资本的大量资金用于养老地产建设，从而达到缓解政府财政压力的目的。

2.3 降低投資风险，实现多方共赢

在养老地产PPP融资模式中，利用政府的信用担保降低风险，在招标阶段就优先选择具备较好的风险承担能力的公司，在源头上对风险进行把控。通过PPP融资模式的风险共担的特点降低投资风险，建立健全合理的风险分担机制体制，将风险有效地进行规避和转移。引入PPP融资模式进行养老地产的开发建设，对于政府而言，能够减轻政府财政压力，又有效地提高了养老产业的发展水平；对于社会资本而言，能够参与到养老地产行业，扩大了投资业务范围并从中获取经济利益；对于老年人而言，能够入住环境舒适、服务周全的养老地产中，满足了他们老有所养、老有所依的需求。

3 南宁市养老地产PPP融资模式优化设计

为了改善南宁养老地产企业融资现状，针对阻碍涉及养老地产企业融资的关键因素，借鉴其他国内外城市养老地产企业融资的经验，结合南宁市的实际情况，本文主要从政府的融资政策建议、房地产开发商融资渠道和养老地产开发建设3个方面进行分析研究，从而提出了PPP融资模式的优化设计。

3.1 政府融资政策建议

南宁市政府应制定与PPP融资项目发展相适应的政策，设立PPP专项补贴，将补贴金用于补贴养老地产涉及的企业及入住养老地产的老人。还可以设立PPP专项基金，基金主要用于对房地产开发商向金融机构提供贷款担保或利息补贴，并基于现行的财政体制，建立总责任和落实体制。针对养老地产的审批流程，政府应当适当地进行简化流程，积极鼓励和支持金融机构放宽对养老地产业的贷款限制。还应采取立法手段来避免金融市场的乱象，降低养老地产的投融资风险，为拓展养老地产的融资方式创造有利的政策环境。此外，还可以在PPP运营模式的各环节中提供相关税收优惠政策，从而降低期间成本。比如，通过行政划拨或者低价出售等方式，用来降低房地产开发商的成本，从而降低养老地产的售价，也能让更多的老人入住养老地产。

3.2 养老地产开发建设的方案优化设计

从角色分担的角度来看，每一个参与主体在养老地产的开发建设过程中所扮演的角色和发挥的作用是不同的，并且可以说是缺一不可的。其中，政府应当发挥统筹、协调及引导的作用，参与的部门主要有财政局、发展和改革委员会、住房与城乡建设局、民政局和卫生局等，这些部门要对养老地产的开发建设进行监督和指导。金融机构负责提供资金方面的支持，这些金融机构可以是产业基金、信托基金、商业银行、保险公司等。地产商负责确保住宅的基础设施建设，须定期将养老地产建设进度向上述部门单位报告，而政府部门则根据项目的实际情况，向地产商提供指导意见、发放贴息补贴及给予一些优惠政策等。养老服务机构和医疗卫生机构提供能满足老年人需求的生活、娱乐、医疗等服务。老年人可以用商业保险金、养老金等方式来缴纳养老地产的入住费用，而政府可以购买一定时间的养老地产使用权，再通过低价出租的方式，为那些无力承担高额入住费用的老年人获取养老地产使用权。

3.3 房地产商的融资渠道优化设计

对养老地产的用地，房地产商可以把那些无偿划拨部分的土地凭借政府给予的特许收费权作为抵押，向商业银行或者其他金融机构获取贷款。在进行融资过程中，房地产商在设计融资方案时需依据金融理论的知识，结合项目所处的不同阶段的不同特点，分析各种融资渠道的利弊得失，进行合理的融资组合方案设计，确保融资渠道的可行性。房地产商也可以利用互联网平台和多种多样的自媒体，对养老地产的真正价值进行宣传，吸引广大的投资商对项目进行投资。养老地产项目建成之后，由政府对运营状况较良好的项目进行资质审核，审核通过的项目可向银行或社会投资机构发行养老地产作为支持的资产证券化产品，从而进行社会融资，用融资获得的资金偿付银行贷款。这样，通过采取多样化的融资渠道为开发商投资养老地产提供了长期稳定的资金支持。房地产商可以在公司内部成立相应的投资公司，并且提供专项资金投资养老地产项目，也可以向国外成熟的养老地产运营公司交流学习，借鉴他们的养老地产产业链模式，结合我国的政策法律环境和南宁市的实际情况，注重培养本公司的专业化人才，以满足养老地产建设的人才需求。

参 考 文 献

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[责任编辑：邓进利]