论述我国的商品房预售制度

摘要：商品房预售制度是我国商品房销售的主要方式之一，随着社会的发展，经济制度的变迁，商品房预售制度逐渐暴露出了它的弊病，房屋预售合同不能很好地遵守，逾期不交房、“烂尾楼”、房屋预售款被房地产商挪作他用、交付的商品质量不达标等问题逐渐暴露，本文主要从以下三个方面进行论述：一、商品房预售制度的概况；二、分析当前我国商品房预售制度存在的问题；三、对商品房预售制度提出一些改革建议。以此来期待商品房预售制度的解决。

关键词：商品房预售；风险分担机制；“烂尾楼”

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）11-0221-01

作者简介：林粟凤（1996-），女，汉族，河北唐山人，河北大学，本科生，研究方向：房地产法。

一、我国商品房预售制度的概况

（一）预售制度的含义

商品房预售是指将房地产开发企业正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

在商品房预售的过程中，买受人通常需要支付全部或者部分的款项，但是最终却不能获得房屋的所有权，只是一个房地产商说将来会把所有权转让的承诺，也就是说买受人购买的不是房屋的所有权而是房屋的期待权，因此，商品房预售也被称为期房销售。

（二）预售制度来源

我国的商品房预售制度是来源于我国的香港地区，1953年，我国香港地区住房严重不足，需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售制度，提出“预售楼花”，从1955-1965十年间，房市蓬勃发展，“炒楼花”也被外国人成为中国的第五大发明；后来传入了中国内地，国家前后颁布了大大小小的许多法律法规，最后在1994年国务院颁布的《中华人民共和国房地产管理法》中，将这一制度的条件要求用法律的形式确定了下来。

二、当前我国商品房预售制度存在的问题

（一）预购人和银行风险问题

房地产商进行房屋预售后可以得到一部分资金，再加上向银行的贷款和工程承包团队人员的垫付，房地产商完成一项工程所用的自有资金非常少，投入成本非常低，可以说开发商是“以小搏大，空手套白狼”，最后只要坐享其成，拿高额利润即可，但是一些风险便全都转嫁给预购人和银行，如果最后开发商房屋因为某些原因没有建造成功，银行贷款的本金和利息无法收回；预购人支付的定金也无法收回，一些人花光一生积蓄买的商品房也将打水漂，这些后果都将由预购人承担，很有可能出现逾期交房“烂尾楼”现象，损害预购人的利益。

（二）预购款项被挪作他用

有些开发商打着要将预售款用于工程建设的幌子，将预售款用于别的项目，或者吃喝玩乐，置预购人的利益于不顾，虽然说国家法律对于预售款項的使用以及非法使用的后果进行了规定，但是比较原则化，实施起来非常困难，条文就像是一个空壳子，没有人实际的对其遵守和加以运用。

（三）交付商品房质量不达标

这是受我国当前施工工程队的技术影响的，据统计，当前工程队技术达标的仅有7%，一般都是农民工，专业技术含量不行；在加上，开发商的预售款已经收到，便不再对工程建设问题太上心，反正成本已经回来了，并且减少一些好料的使用可以减少成本，增加自己的利润收入等等；这些原因使商品房质量不达标，一些预购人，还不能很好地辨别，这更给了开发商一个可乘之机。

三、完善商品房预售制度之我见

（一）建立风险分担机制

从我国的现状来看，我国商品房预售制度风险非常高，但是风险最后却被购房人与银行承当，开发商“以小搏大，空口套白狼”，这也就要求国家应该加强立法，建立一套好的法律制度、信用体系和房地产市场监管制度；让房地产商与银行和购房人共担风险，甚至房地产商应该承担更大的风险，以此来约束房地产商的行为，同时建立风险担保制度，贯穿商品房交易的始终。

（二）实现第三人监管

在上述中我们可以看到，美国政府对于预售款项并没有管理太多，而是双方当事人将预付款项交给第三人监管，我们可以学习这一方法；预付款项交由第三人监管并不是只房地产商就没有使用这笔预付款的权利，只是其在使用的时候要向第三监管方申请，说明用途和数额，并且告知预购人，预购人如果有异议的可以提出异议，且第三人监管方派人监督房地产商预售款的使用情况；防止企业将预售款挪作他用。

（三）重视广告监管

可以学习法国的广告监管制度，既减少了房地产商的运营成本，又增加了披露信息的真实度和准确度，并严格贯彻我国当前的对虚假宣传的惩罚力度，将惩罚落实到实处；统一测绘技术和标准，防止面积“缩水”现象的出现。

四、结语

当前商品房预售制度虽然存在很多问题，但是我们不能将市场风险，和当前出现的所有问题都归咎于制度上，我们应该注重完善制度，监督制度的实施；若预售制度消失，我国的房地产业将会迎来空前的灾难，人们的需求短时间也得不到供应，必然会引起许多无法预见的问题，当前我认为我们的重点就是完善预售制度，加强国家监管；让房地产业健康运行。