预防和应对房地产“烂尾楼”之管见

赵建都

摘 要：作者通过对“烂尾楼”的长期关注，分析“烂尾楼”产生的原因和对社会带来的危害，提出预防“烂尾楼”措施，向消费者避免买到“烂尾楼”提供建议，旨在避免或减少“烂尾楼”、促进房地产行业有序发展、维护消费者权益和社会稳定。

關键词：房地产；“烂尾楼”；措施建议。

这里所讲的“烂尾楼”，是指已经办理用地和规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。此外，还有因为产权发生纠纷、工程质量不合格、楼房销售不畅等原因而停工的房地产项目，类似我市白河边上的某楼盘。

一、“烂尾楼”产生的深层次原因分析

1立法滞后；法律意识不强，执法缺少力度；对开发商的资质条件审查不严；开发商实力不够；

2预售条件执行不严，个别地方随便放宽预售条件；

3对工程款监管不力，售房款未能专款专用；

4房地产开发合同中的保证条款不明确，违约责任不严格；

5银行“下雨收伞”，一旦房地产公司有风吹草动，就对房地产公司进行“收伞”。

二、“烂尾楼”给社会造成的危害

1消费者。消费者既得不到房子，又要不回首付，还要偿还贷款，给消费者造成极大的利益损害和思想负担。

2政府。消费者权利受到了损害，往往引起消费者向政府讨要“说法”，“烂尾楼”极易引发群体性事件，形成社会不安定因素；“烂尾楼”使土地常年闲置，不仅影响土地费用的及时回收，而且由于所建房屋不能进入正常的流通领域，即影响到房地产供给；开发商、建筑商、供应商应交税收锐减，造成资源和财富的巨大浪费。

3银行。房地产项目投资大多离不开银行的支持，若工程不能按期竣工，银行贷款也就难以按期回收。

4开发商。“烂尾楼”通常让房地产公司背负巨额债务而使企业破产或停业，造成企业资产流失，职工下岗。

5承建商、供应商。“烂尾楼”直接导致承包商、供应商应得款难以回收，而导致企业生存困难。

三、预防“烂尾楼”的几点措施建议

1资信审查。政府主管部门应强化对房地产公司主要指标的审查，包括社会信誉、银行信用和财务指标等；借助中国人民银行和国家工商总局的信用体系，建立准入制度，防止一些坑蒙拐骗的企业进入市场，损害政府和人民利益。

2实行“资金到位”制度，土地主管部门在土地出让合同中约定除证明有支付土地出让金能力外，须有开户银行出具项目投资估算总额一定比例的“资金到位证明”。

3银行动态监管。土地出让合同明确约定开户银行对开发商资金流动的宏观监控，开发商在银行贷款时即设立专项资金账户，确保不管是开发商“到位资金”，还是银行贷款，还是销售款必须专款专用。

4建设或房地产主管部门监管。土地出让合同中明确约定建设或房地产主管部门对销售款的监管权限；严格预售条件。

5废除或修改“预售制度”。经过20多年的发展，房地产市场日趋成熟，开发总量以及供需平衡基本满足我国城市化进程的需要，公众对废除房地产预售制度的呼声越来越高。

四、出现“烂尾楼”时的应急措施建议

1“政府接管”制度。土地出让合同中明确约定“政府接管”条款，以便于出现“烂尾楼”时政府能够依据约定及时由政府或政府委托公司接管。

2“应急基金”制度。提取一定比率的土地让金存入 “应急基金”账户，在政府接管“烂尾楼”后紧急使用。

五、如何避免买到烂尾楼。抛开楼盘的户型、景观、配套不说，一个房子能否成为“放心房”，最基本的要求是能够顺利交到购房者手上，不能烂尾，这是底线，也是让人能够放心买房的最重要前提。

1购房过程中有“两不考虑”。一是开盘证件不齐全的楼盘不考虑。在买房前，一定要看好开发商的五证是否齐全，由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工。购房者千万不能贪图便宜，在开发商证件不齐全不能签订正式的购房合同的情况下，仅以“内部认购”的方式就交钱。二是不要盲信开发商许诺的高回报、高受益，警惕高风险。

“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。

2综合考察开发商实力

开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。在目前楼市调控不放松的态势下，开发商的实力受到了更大的考验，中小型开发商更加面临着资金链断裂的风险。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。

3评价开发商的信誉

有些本土的的开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，特别是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。

4看房子是否已被抵押

尾房的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒，购买尾房首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了。购买前要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等。

6注意购房时机，尽量购买现房或准现房，买期房尽量不要一次性付款，和开发商协商根据楼盘进度付款。把握合适的购房时机。据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率一般较低。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造项目，无法预料的风险则更多。

买房是件大事，不能不谨慎。如果买到烂尾楼，不仅房子没有了，辛辛苦苦赚来的血汗钱也难以要回。因此，买房时，一定要留意相关的事项。

参考文献

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[4]叶剑平.房地产市场营销[M].北京.中国人民大学出版社，2010年版.

[5]深圳商报记者 陈相明；用创新思维解决特殊问题[N]；深圳商报；2010年.

（作者单位：福建省荔隆建设工程有限公司）