我国“物业”法律问题研究的分析与展望——基于CSSCI法学类期刊论文（1994—2015年）的统计

刘亚鑫

（重庆邮电大学，重庆 400065）

我国“物业”法律问题研究的分析与展望
——基于CSSCI法学类期刊论文（1994—2015年）的统计

刘亚鑫

（重庆邮电大学，重庆 400065）

通过收集整理1994年至2015年CSSCI法学类期刊发表的涉“物业”法律问题的152篇论文，以“年度、刊物、学科、视角和引用量”为参照坐标进行系统分析，可以看出：该领域的研究总体上覆盖范围较广，焦点集中；多数采用“问题——对策”的研究范式，以规范分析方法为主流，但比较研究数量较少、内容分散；有待推进程序法与实体法的结合。应当拓宽研究视野，并对热点问题保持独立的立场和审慎的态度。

物业；法律问题；数据统计；论文分析

一、引言

20世纪80年代，我国开始推行住房制度改革；1981年，第一个物业管理公司成立；1991年，第一个业主的组织——“业主委员会”诞生，小区业主成为中国城镇居民的新身份。伴随着1994年《城市新建住宅小区管理办法》规定“住宅小区……由物业管理公司统一实施专业化管理”，2003年《物业管理条例》提出“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”，2007年《物权法》从法律的高度确认“业主的建筑物区分所有权”，学界围绕与“物业”[1]相关的法律问题所进行的研究也在探索中前进。从“物业”的所有权形态和权利主体的争论，到物业合同与自治规约效力的商讨；从物业管理模式和制度的构建，到社区治理的利弊与路径的探讨，一批有深度、有价值的研究成果先后于发表在各类学术期刊上。但是，对于这几十年来相关问题的研究状况如何，研究重点、热点何在，研究的方法怎么样等问题一直缺乏总体分析和归纳。

近年来学界日益重视针对已发表论文数据进行统计和分析，以获取对于研究情况的准确认识。《法学研究》在创刊30周年之时，以该期刊1978年到2007年间登载的论文为考察对象，分析了我国刑法、民法和法理学研究的发展变化。中国法学会法律信息部于2011年开始分学科定期发布“CLSCI论文数据分析”，从“学科总体评价”、“研究队伍总体评价”和“法学院校排名分析”三个方面反映一段时间内法学各学科的研究发展状况，成为审视既有研究的晴雨表和观测未来研究走向的风向标。不过，该数据分析并没有也不可能细化到具体的问题领域。因此，本文选取1994—2015年在我国CSSCI法学类期刊（含来源期刊和拓展版期刊）发表的涉“物业”法律问题的论文数据进行提取和梳理，分年度、分刊物、分学科、分视角和引用量统计论文发表情况，从总体上分析学界在该领域研究的发展脉络和现状，并展望其未来研究的方向和趋势。

之所以截取这段时间的CSSCI法学类期刊为取样范围，主要基于以下几点考虑：①CSSCI法学类期刊范围相对固定，有利于采集样本基础数据的准确与可靠；②CSSCI法学类期刊的专业性和权威性，可以较大程度保证获取样本的代表性；③《城市新建住宅小区管理办法》和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》均在1994年实施，这一年可谓是我国住宅小区物业管理正式走上法制化道路的起点。需要说明的是:基于有些论文可能涉及不同内容、跨越不同学科，但统计时只能划入某一类别，故本次统计仅能大致反映研究成果的分布情况。

二、数据呈现与初步分析

本文以中国知网收录的31种CSSCI法学类期刊论文为检索范围，按照内容覆盖面和相关度，分别使用“物业”、“建筑物区分所有”、和“业主”为检索词进行主题检索，剔除重复、不相关论文，在1994年1月至2015年12月这个时段公开发表的论文中筛选出152篇直接探讨“物业”法律问题的论文作为数据来源。以“年度、刊物、学科、视角和引用量”为参照坐标，分项统计如下：

（一）年度

图1 1994—2003年论文统计

图2 2004—2015年论文统计

如图1、图2所示，1994年以来针对“物业”法律问题进行研究的论文总体发文情况可分为三个阶段：第一个阶段是1994—2003年，以房绍坤教授发表于《法学研究》1994年第2期的《建筑物区分所有权的构造》一文为起点，10年共发表20篇论文，年均发文2篇。论文总体数量较少，呈平稳、缓慢上升态势，于2003年国务院颁布《物业管理条例》时达到最高点。第二个阶段是2004—2009年，论文数量逐渐上升，在2009年达到最高峰，6年发文90篇，年均发文15篇。这主要得益于2007年《物权法》的实施以及2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）的出台，尤其是后者引发了关于业主身份和权利、专项住宅基金和住宅商用等问题的争论。第三个阶段是2010—2015年，论文数量逐渐回落，6年共发文43篇，年均不足8篇。这与当时既无新法出台，也无典型案例发生不无关联。

（二）刊物

在31种CSSCI法学类期刊中，由于期刊的专业色彩、稿件质量或者编辑的偏好等原因，有8种期刊从未刊载过与“物业”法律问题相关的论文，余下23种期刊历年发文的分布情况如表1所示：

统计显示，已发表论文在各期刊的分布并不均匀，《政治与法律》、《法学杂志》和《法律适用》、《河北法学》、《法学》5种刊物的发文量共计74篇，达到总量的55.26%。它们相对而言比较偏好刊登法律实务类的论文，反映了既有“物业”法律问题研究的实务倾向性。在发文数量超过20篇的期刊中，《法律适用》杂志一贯立足于中国司法实践，着重对审判实践中的新型、疑难、前沿法律问题进行研究；而《政治与法律》杂志则于2009年分两期，共组织12篇稿件讨论《建筑物区分所有权司法解释》的适用。作为公认的法学权威期刊，《中国法学》和《法学研究》共刊登3篇论文，不足发文总量的2%；内容包括“建筑物区分所有权的构造”、“区分所有建筑物的重建”和“区分所有建筑物修缮的法律问题”，均围绕“物业”的基础权利，其中2篇出自陈华彬教授之手。这在一定程度上表明“物业”法律问题并没有成为国家权威期刊重点关注的对象，也显示了陈教授在该问题领域的突出地位。其余期刊的论文分布在数量和论题上都较为分散，说明学界对于“物业”法律问题的研究虽有关注，但始终不温不火，还存在继续深入和拓宽的余地。

表1 期刊分布

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（三）学科

以中国知网设置的法学学科领域为基础，结合论文内容，已发表论文所归属的大致学科分布情况如图3所示：

图3 论文所归属的大致学科分布情况

据统计显示，超过一半比例的论文研究与“物业”相关的民商法问题，五分之一的论文在探讨与“物业”相关的行政法问题，两学科发文比例共占发文总量的 87.5%。说明多数学者认可与“物业”相关的法律问题主要发生在平等主体之间，但其中仍然存在上下管理的属性。诉讼法与司法制度的论文只有9篇，占论文总数的5.92%，反映了目前法学界对业主相关问题的研究多局限于实体法层面，对程序法的研究不多，与实体法、程序法相辅相成的实践需要不符。经济法的6篇发文中，有4篇是关于物业税收。

（四）视角

表2 论文研究视角分布

我国“物业”问题的产生与发展均伴随着城镇住房制度改革的进程，历史的选择取代了逻辑的推演而起到了决定性的作用，因此大部分的研究成果仍然立足于中国语境。此次论文统计结果（见表2）也充分体现了这个判断：仅有7篇论文是从比较法视角，介绍国外的相关理论制度，不到所有论文总量的5%；余下超过95%的论文中虽然也有采用比较论证的方法写作，但其视角和关注的问题主要是本土性的。

（五）引用量

文献引证是衡量学术著述之影响的一个重要维度，特别用来研究一些本来非常难于定量研究的现象，例如声誉、影响、威望、名望、学术产出的质量、杂志的质量以及学者和大学院系的产出。在一些学科，引证数量一直都是获得较高学术荣誉（比如自然科学中的诺贝尔奖）的一项有效预测。[2]因此，为了反映在“物业”法律问题领域最有知名度和影响力的学者以及文章，我们统计了引用数量前15位的论文及其第一作者。

从统计数据可以看出：首先，最有影响力的19篇论文选题十分全面，从权利基础、权利主体到权利运行均有所涉及，覆盖了所有与“物业”相关的基础法律命题。而“车库”这个现实选题高居榜首，且引用量是排名第二的基础选题“建筑物区分所有权概念”的两倍多，在一个侧面反映了该问题的严重性和受关注度。其次，引用量前15位的论文有6篇发表于2006年，4篇发表于2004年，在2002、2006和2007年分别有2篇上榜，剩下1994、2005和2009年各有1篇。说明虽然论文发表的时间先后会影响论文引用量的积累，但论文的选题、质量乃至作者才是论文被引用的决定因素；同时，论文引用数量与论文下载量并不存在正相关。最后，引用量前15名作者大部分是名家，而王利明教授以2篇论文高居榜首，成为该研究领域最有影响力的学者。

表3 引用量前15名的论文统计

三、总体评价

基于前述对于论文的分项统计分析，我们对于1994—2015年“物业”法律问题研究发展的总体评价如下：

（一）研究内容广泛，焦点集中

我国立法上的“物业”指“房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地”①，是属于业主的不动产财产。作为不动产的“物业”需要法律予以解决的主要问题包括其权利形态、权利归属、使用维护及其衍生的其他问题。这些问题关涉公、私两法域，在统计论文中均有不同程度的涉猎。经过梳理，我们发现22年来研究我国“物业”相关法律问题的论文内容大致可以分为四个方面：

第一，建筑物区分所有权。从物权法角度研究建筑物区分所有权的论文有 62篇，占发文总量的40.79%，内容涵盖“建筑物区分所有权的概念和构造”、“建筑物区分所有权的客体”、“专有、共有部分的划分”、“建筑物区分所有权的主体和管理”以及“建筑物区分所有权制度的架构”等。其中关于“车库、车位”的论文最为集中，共有21篇，引用量排名前15位的论文中有4篇与此相关，这与《物权法》第74条的模糊规定以及实践中小区车库（车位）的供应纠纷密切联系。对于该问题学者之间的意见并不一致，各方观点彼此争锋：物权法尚处于草案阶段时，就有学者认为车库”约定优先”的立法取向值得肯定，[3]有学者则反对，认为“采用约定的方式作为优先的选择方式，虽体现了意思自治，但不利于保护业主的利益，应采用法定方式优先，以约定为补充。”[4]最终《物权法》做出了“优先满足业主需要”的表述。这又引发了学者们新一轮的思考，如高圣平教授的《住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条》、董学立教授的《论物权法上车库权属的判断标准》等。讨论的结果直接影响了《建筑物区分所有权司法解释》第5条对“首先满足业主需要”以及第7条对物权法第74条第3款所称的车位的范围认定。当然，司法解释的规定又成为新的讨论热点。

另外，这22年来单纯讨论建筑物区分所有权权利本身的论文有16篇，观点也不统一。例如房绍坤教授认为建筑物区分所有权由专有权和共有权构成，其客体应限定在楼房的范围之内；[5]王利明教授提出建筑物区分所有权中不应该规定成员权的内容，其客体不能仅限于建筑物而应延伸至小区的共同财产；[6]陈华彬教授则坚持建筑物区分所有权是一项复合型权利,系由专有所有权、共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。[7]可见，虽然我国立法和理论均已接受建筑物区分所有权的概念和制度，但就其内部权利构造以及客体范围并未达成共识。

第二，“物业”的主体及其权利方面的论文有34篇，占发文总量的22.37%，主要集中于业主（14篇）和业主组织（14篇）。这两项都是《物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的重点内容，也是现实中纠纷频发的领域。观察其研究论题，诸如“业主的概念及身份界定”、“业主权的概念与内涵”、“业主自治的边界”、“业主自治机构的法律性质”、“业主组织的备案登记与运行”、“业主委员会的性质及法律地位”以及“业主大会的诉讼主体资格”等，可以明显看出理论研究与立法及实践之间的关联。一些佳作对于新法释义（含司法解释）和审判指导做出了贡献，如于飞教授关于业主的界定、齐恩平教授关于业主委员会的当事人能力的论证。不过，迄今为止的理论研究并没有对业主组织的形态和法律地位得出一致的结论。

第三，“物业”管理方面的论文有41篇，占论文总量的26.97%，内容覆盖物业管理的主体、物业实际管理、维护和使用中出现的问题以及责任分配。由于城镇住房体制改革的原因，我国城镇住宅历经政府的行政管理，房地产开发商的后续管理，逐渐稳定到由业主自治（委托物业企业）管理。物业管理公司和业主管理委员会均先于《物业管理条例》出现，《物权法》则是最后才制定，因此立法始终在追赶现实的变化，并遵循经验主义将经过实践验证的可行作法上升为法律规范。相应地，理论研究一方面在为推进立法而梳理和总结“物业管理中的法律问题”，另一方面则是解释和评价既有立法，例如“从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足”。以《物权法》的实施和《物业管理条例》的修订为分界点，之前的论文侧重于强调物业企业的“管理权”，之后的论文则转到物业企业的“服务性”。但无论强调管理还是服务，关于“物业合同”的讨论始终居于焦点地位，直接以“物业合同”为标题的论文就达12篇，几乎占物业管理论文的三分之一。

第四，社区治理。相关论文仅有4篇，内容包括“社区生活的民法规则”、“城市社区治理法律框架的法域定位”、“小区公共事务的治理”和“社区治理的主体更迭”。这个命题统摄范围极广且极具前瞻性，特别是现实中的为数众多、规模庞大的小区俨然已是城市基层管理和建设的核心，但就比例而言，法学界关注这个内容的研究人群可谓极少数，研究成果寥寥无几。这或许是因为该题材与政治相连，稍许敏感；且涉及社会学、政治学等多个领域，难度较大。

此外，还有11篇论文的内容虽与“物业”相关，难以细化归类，例如“登记行为的可诉性”[8]、“我国住宅质量问题”[9]等。

式中，k1、k2为奇、偶时隙输出与一次和三次环行相关的部分，即上述中的H矩阵，对其进行估计之后对相关部分进行抵消.然而，由于环路中存在其他的偏振误差，并且该误差是随机的，所以该相关系数也是不确定的，在工程应用中，为简化计算量，可取零输入状态时零偏实验中的特值.

（二）研究方法较为单一

当下“物业”法律问题的论文大多采用“问题——对策”的研究范式，以规范分析方法为主流。即伴随着城镇住房私有化的进程，出现了“物业管理”和“业主维权”的实际问题，可立法相对滞后，于是学者们一边针对具体问题提出立法建言，一边针对既有立法进行理论分析。例如在谁能够代表全体业主参与诉讼维权的问题上，学者就“基于现实需要应认可业主委员会的诉讼主体资格,并着重从理论上对此观点进行分析论证”[10]；其他关于小区车库（车位）归属、业主资格确认、物业合同主体和履行等问题的探讨皆是遵循同一路径。其不足之处在于：一方面，发现问题，提出对策的套路以直截了当地解决问题为己任，虽然贴近实际，却也轻易地将学者的研究锁定在少数社会矛盾凸显的问题上，暴露出学术研究对于现实的亦步亦趋；另一方面，在对问题的剖析和对策的论证中，多数论文并未借助经济学、统计学、社会学等学科方法，也很少实证调研，单纯地依赖文本分析和逻辑演绎来分析解决实际问题。由于这种研究范式，往往停留于分析的底层，没有上升到法教义学维度，即①描述——经验的维度，②逻辑——分析的维度，③规范——实践的维度[11]，在某种程度上反而招致相关研究与实践的分离，这一点在业主委员会和业主大会主体地位的讨论中尤为明显。

研究方法的单一还体现在“比较研究数量较少、内容分散”上。如前统计，1994—2015年，有关域外制度理论的文章仅有7篇，不到论文总数的5%，且内容零散。其中有2篇半关于德国法，1篇半关于日本法，②关于美国和我国台湾地区相关制度的论文各1篇，还有1篇泛论西方制度。事实上，我国立法中“物业”、“业主”和“建筑物区分所有权”的说法均为“舶来品”。“物业”和“业主”从概念到制度均借鉴我国香港地区的立法和经验，[12]“建筑物区分所有权”的称谓虽源于日本，[13]但对其内部权利结构的官方认识却学自德国。[14]虽然我国“物业”立法在构建和改进的过程中，遭遇了很多“中国特色”的问题，但不能否认其制度和理论移植的基因和效用。并且，在聚集共居这个大背景下，各国及地区面临的问题具有实质上的共性，即都要解决业主与业主团体、业主与非业主、所有者与管理者之间的矛盾，其解决离不开基本法律理论的指导。由于城市化发展较早，以日本、我国台湾地区、美国为典型的国家和地区都建立了专门的区分所有建筑物（管理）制度，经过多年实践，已积累了大量实施经验。这些经验不论正、反面，均对我国建筑物区分所有权以及住宅小区业主自治制度的设计有着宝贵的指导意义，亟待学者们去收集整理，借鉴吸收。

（三）有待于进一步推进程序法与实体法的结合

1994—2015年,CSSCI法学类期刊上发表的相关论文有明显的“重实体、轻程序”倾向，学者们将主要的研究精力投注于“建筑物区分所有权”、“业主委员会”、“物业合同”等问题的实体法研究，对“物业”诉讼等程序问题的研究投入不足。22年中，只有9篇文章在探讨与“物业”有关的程序法问题，仅在极小的范围内体现了程序法与实体法的结合。而从“物业”纠纷解决的现实出发，程序应当占有重要的地位，但该问题并未引起诉讼法学界的普遍关注，这9篇论文的作者中只有两位（肖建国、夏永全）是程序法学者。此外，已经发表的这9篇程序法方面的论文还存在明显的偏好，至少有4篇是关于诉讼主体，包括“业主委员会诉讼主体资格探讨”、“业主委员会的当事人能力”、“业主共同利益诉讼主体论纲”以及“业主撤销诉讼当事人研究”。事实上，在我国实际发生的“物业”法律问题不少处于实体法与程序法的交叉领域，单在诉讼主体这一块，就还有业主群体诉讼问题、诉讼代表人资格问题、业主在业主委员会以外可否自行推选诉讼代表人的问题、少数业主与多数业主意见不统一时诉讼主体的确定问题、诉讼代表人的权限问题等等没有加以解决，更不用说判决之后上诉、执行时将面临的更多问题。

一直以来，与“物业”相关的法律问题主要由《物权法》、《物业管理条例》、《合同法》等实体法加以规范，所以在性质上被确定为实体法问题，由于学科界限的实际存在，程序法学者就被主动或被动的隔离在外，不能有效参与，也无法从程序视角审视相关实体规定，导致在该领域诉讼法学与实体法和实体法学的分离越来越凸出，极大地影响了对“物业”法律问题研究的全面性和科学性。

四、结语

22年来研究我国“物业”相关法律问题的论文内容大致可以分为建筑物区分所有权、“物业”的主体及其权利、“物业”管理、社区治理四个方面。

从上文中对学界研究趋势及主要内容的总结中，我们可以看出以下问题仍是有待研究和丰富内容的。第一，建筑物区分所有权问题上，我国立法和理论均已接受建筑物区分所有权的概念和制度，但就其内部权利构造以及客体范围并未达成共识。第二，“物业”的主体及其权利问题上，迄今为止的理论研究并没有对业主组织的形态和法律地位得出一致的结论。第三，社区治理问题上，虽然该问题在学术界初露端倪，但就比例而言，法学界关注这个内容的研究人群可谓极少数，研究成果寥寥无几。这或许是因为该题材涉及领域繁多，难度较大。

在我国物业管理与业主自治领域，法律制定和案件裁判的实际过程不完全是一个理性过程，而是一个迫于外力对以往法律的行为不断补充和修正的过程，[15]理论研究某些时候不得不陷入被实践绑架、受政策影响、为立法辩护的尴尬境地，因此更需要学者们保持独立的立场和审慎的态度。2016年伊始，关于“物业”有两个话题就引发了全国性的关注：一是2月21日中央文件提出“小区拆围墙”③，二是4月12日南京鼓楼区法院一审判决“全体业主享有地下停车库的权益”。两者都关涉到现行《物权法》对于建筑物区分所有权客体的规定，接下来法学界会有什么样的回应呢？且让我们拭目以待。

[注释]

①《物业管理条例》第2条规定:“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

②因为陈华彬教授的论文《论建筑物区分所有权的剥夺——基于对德国法和日本法的分析》分别比较了德国法和日本法，故各计一半。

③《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”

[1]黄安永，叶天泉.物业管理辞典[M].南京：东南大学出版社，2004：129.

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[4]徐尚豪，王仰光.小区停车位权属分析[J].法学论坛，2007（1）：26—29.

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[10]胡智勇.业主委员会诉讼主体资格探讨[J].法学杂志，2005（3）：68—70.

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[15]朱涛.中国业主自治组织主体地位的演进与建构[M]]/ /陈小君.私法研究（第17卷），北京:法律出版社2015：136.

（责任编辑：张 锐）

Analysis and Prospect of the Research on Legal Issues of"Property"in China——Statistics on Papers in Law Journals Based on CSSCI（1994-2015）

LIU Ya-xin
（Chongqing University of Posts and Telecommunications,Chongqing 400065）

Through the collection of 152 papers in CSSCI law journals involved"property"legal problems published in 1994 to 2015,this paper takes"annual,publications,disciplines,points of view and citation"as a frame of reference for systematic and comprehensive analysis,and draws the following conclusions:The research in this field is widely ranged and entirely focused.Most of it adopts the research paradigm of"problem——countermeasure".Normative analysis method is the mainstream,but the amount of the"comparative study"is small,and the content is dispersed.So,the combination of procedural law and substantive law should be further pushed forward.The researchers should further broaden their research perspective,and maintain independent and cautious attitudes on such hot issues.

Property;legal issue;data statistics;paper analysis

D920.4

A

1008—7427（2017）02—0048—07

2016—10—22

国家社会科学基金青年项目“基于建筑物区分所有的业主自治组织研究”（13CFX068）。

刘亚鑫（1992—），女，河南焦作人，硕士研究生在读，研究方向：诉讼法学。