营改增对房地产业税负的影响研究

王 敏

（山东经贸职业学院 山东潍坊 261011）

营改增对房地产业税负的影响研究

王 敏

（山东经贸职业学院 山东潍坊 261011）

随着营改增的逐步推开，房地产业面临着重要的制度改革。本文从营改增的理论基础入手，在分析营改增之前房地产业税收情况的基础上，以案例分析营改增对房地产业税负的影响，最终提出了税收筹划建议，以期给予指导。

房地产业；营改增；税收

营业税改征增值税是当前社会的热点问题，这是政府一项重要的结构性减税政策，既有利于促进我国的增值税制度的发展，也有利于我国产业之间的发展与融合。在设计和实行营改增的过程中，房地产业是不可忽视的重要领域，也是公认难以处理的领域。房地产业作为第三产业的重要组成部分，从之前的5%营业税改为11%的增值税，有效解决了营业税重复征税的问题，但对于实施营改增后税负如何变化，如何应对新的税收政策，这些问题都值得深入探讨。对房地产业营改增问题进行研究，在促进房地产业健康良好发展以及促进社会和经济的稳定发展有重要意义。本课题正是在这一背景下，在对营改增的依据进行简要分析的基础上，通过案例探讨营改增对房地产业税负的影响及税负筹划建议，以期给房地产业经营业务活动提供相应对策和合理建议。

一、营改增的理论基础

（一）税收公平原则

税收公平是指收入相近的纳税人缴纳的税额相近，也就是税负与其负担能力相适应。税收具有调节社会供求、促进社会分配公平的作用，是政策调控的重要手段。营业税按照营业额征收，不管纳税人盈利情况如何，只要有营业额就要缴纳营业税，这对盈利情况不同的企业是不公平的。而增值税按照增值额征收，考虑了纳税人的成本收益，更好的体现了税收公平原则。

（二）税收效率原则

税收效率是指由税制设计带来的不合理资源配置达到最低。从资源的合理分配角度来讲，最效率的税收政策要求税收征纳不对市场资源配置产生影响，尽可能的减少因纳税承担的不必要成本。之前大部分服务业征收营业税，但随着社会经济的发展，服务业的规模化和专业化会收到一定的阻碍，影响税收效率优势的发挥。而增值税的计算基础是增值额，纳税人不管采用哪种经营方式，都不会带来税收的差异。与营业税相比，增值税是中性税种，对资源配置的影响更具有中性效果。营改增顺应了税收效率原则的要求，对我国经济的发展、产业结构的调整起到良好的推进作用。

（三）最优税收原则

税收的基本原则是税收公平与效率，而最优税收同时兼顾公平与效率，保证公平与效率的统一。公平与效率往往是对立的，追求效率会影响到公平，偏向公平则会对效率不利，因此最优的税收政策是使得公平与效率达到平衡，根据实际情况，损失一些公平来实现税收效率，或者损失一些效率来保证税收公平。

二、营改增之前房地产业税收状况

房地产业在国民经济中处于重要的地位，与很多企业具有密切的联系，包括交通运输业、金融业、建材企业等。房地产业是政府财政收入的一项重要来源，除买卖土地带来的收入外，与其相关的税收也是财政收入的重要组成部分。

在房地产企业的整个开发项目流程中，主要涉及到开发、销售及保有环节，每个环节涉及到的税种及计税依据有所不同。其中，开发环节的税种有耕地占用税、契税、城镇土地使用税及印花税；销售环节的税种有营业税、房产税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税及个人所得税等；保有环节的税种有城镇土地使用税、房产税。除此之外，房地产企业涉及到的税种还包括少量的消费税、增值税、车辆购置税及车船税等。在房地产企业缴纳的各个税种中，营业税所占比重最大。

三、营改增对房地产业税负的影响

假设某房地产企业有一项目，销售收入10000万元，土地成本1500万元，房地产开发成本4000万元（其中3500元取得11%的增值税专用发票，500元取得6%的增值税专用发票），其他费用1500万元。

（一）营改增对增值税的影响

营改增之前，房地产企业缴纳营业税，按照含税收入的5%计算，即10000*5%=500（万元）。营改增之后，房地产企业缴纳增值税，按照销项税额减去进项税额计算，即10000/（1+11%）*11%—3500/（1+11%）*11%—500/（1+6%）*6%=615.84（万元）。营改增之后缴纳的增值税大于营改增之前的营业税，主要原因在于可抵扣的进项税额数值小。

可以找到营改增后的税负平衡点，判断出取得多少进项税额才能使得税负平衡。进项税额=10000*5%-10000/（1+11%）*11%=491（万元），也就是当进项税额等于491万元时，营改增之后的增值税与营改增之前的营业税金额相等。当进项税额大于491万元时，营改增之后的增值税小于营改增之前的营业税。

（二）营改增对营业税金及附加的影响

营改增之前，房地产企业缴纳的营业税金及附加以营业税为计税基础，按7%计算城市维护建设税，3%计算教育费附加，2%计算地方教育费附加，即500*（7%+3%+2%）=60（万元）。营改增之后，房地产企业缴纳的营业税金及附加以增值税为计税基础，即615.84*（7%+3%+2%）=73.90（万元）。营改增之后缴纳的营业税金及附加大于营改增之前的数值，主要原因在于计税基础的变化，营改增之后增值税的金额高于之前营业税的金额。

（三）营改增对土地增值税的影响

土地增值税以土地增值额为计税基础，土地增值额是转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。营改增之前，土地增 值 税 =（10000-1500-3500-500-1500-500-60）*30%=732（万元）。营改增之后，土地增值税=（10000/1.11-1500-3500-500-1500-615.84-73.90）*30%=395.78（万元）。营改增之后缴纳的土地增值税小于营改增之前的数值，主要原因在于营改增之后收入为不含税收入，营改增之前收入为含税收入，同时根据前面的计算，增值税和营业税金及附加这两项扣除项目的金额在营改增之后的数值大于营改增之前的，这就使得营改增后计算出来的土地增值税的增值额远远小于营改增之前的数值。

（四）营改增对企业所得税的影响

营改增之前，营业税属于价内税，在计算企业所得税时可以税前扣除，即企业所得税=（10000-1500-3500-500-1500-500-60-732）*25%=427（万元）。营改增之后，增值税属于价外税，在计算所得税时不可以税前扣除，即企业所得税=（10000/1.11-1500-3500-500-1500-73.90-395.78）*25%=384.83（万元）。虽然营改增之后税前扣除的数值小了，但营改增之后缴纳的企业所得税仍然小于营改增之前的数值，主要原因在于营改增之前收入为含税收入，营改增之后收入为不含税收入，同一个数值转换为不含税收入，数值远远小于含税收入。

（五）营改增对企业税负率的影响

营改增之前，综合税率=（500+60+732+427）/10000*100%=17.19%。营改增之后，综合税率=（615.84+73.90+395.78+384.83）/（10000/1.11）*100%=16.32%。营改增之后缴纳的税率略小于营改增之前的数值。

四、营改增下房地产业税收筹划建议

从上面的计算可以看出，总体上房地产业营改增之后减轻了企业的税收负担。营改增税收制度对房地产业的影响是不可避免的，但对房地产业各个税种的影响有增有减，综合税率的影响也可能会收到不同收入成本比例的影响而不同。根据前面的分析，提出以下建议。

（一）重视学习营改增政策

房地产企业应加强财务人员的管理，积极开展营改增相关税收政策的培训，准确理解政策及潜在的影响。企业可对原有相关制度和流程进行补充修改，增设专职岗位，明确职责，适应财务政策的变化。积极开展税务筹划，根据自身情况善加利用，在控制住税务风险的同时，实现税负的降低。

（二）加强增值税发票的管理

营改增之后，由增值税的计算可以看出，在销项税额一定的情况下，进项税额数值越大，应缴纳的增值税额越小。而对于房地产企业，建筑材料的采购来源广，种类杂，很多的建筑材料是由小工厂、私人企业提供，这就导致在房地产开发过程中很难取得增值税专用发票，从而不能进行进项税额的抵扣，致使缴纳的增值税金额较大，加大企业的税收负担。因此，在营改增之后，房地产企业在采购及接受劳务过程中尽可能的要求开具增值税专用发票，在价格差不多的情况下选择能开具增值税专用发票的供应商。同时，在取得增值税专用发票的基础上，积极进行发票认证，加强发票管理，实现进项税额的有效抵扣。

（三）转变销售方式，充分利用税收优惠政策

营改增之后，土地增值税和增值税是房地产销售的两个主要税种。以土地增值税来说，以土地增值额为计税基础，而房地产的销售价格直接决定了土地增值额的大小。合理的降低销售价格，虽然使得销售收入减少了，但也降低了税负，同时有可能增加销售量，使得企业利润有所增加。通过销售方式的转变，充分利用税收优惠政策，加大建筑安装成本，使得土地增值率小于20%，可以免交土地增值税，给企业带来更大的盈利。

[1]李钊.“营改增”对房地产开发企业税负的影响[J].财会月刊，2017;(13).

[2]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014;(12).

[3]赵欣.“营改增”对房地产企业税负影响及筹划对策[J].现代商贸工业，2015;(26).

[4]毛航.营改增对房地产企业税收筹划的影响及对策分析[J].财会学习，2016;(18).

F812.42

A

10.3969/j.issn.1673-0968.2017.10.003