论不动产善意取得制度

(江西理工大学 江西 赣州 341000)

论不动产善意取得制度

姚祥

(江西理工大学江西赣州341000)

善意取得制度是我国物权法中一项非常重要的制度，与我们的日常生活密切相关，在当代的社会经济交往中扮演着非常重要的角色，对于维护市场交易的安全与稳定，建立和谐有序的经济秩序，保护善意受让人基于善意所取得的标的物的所有权或者其他物权起着积极的作用。不动产善意取得制度作为善意取得制度的一种，也在不动产交易市场发挥着不可磨灭的作用，随着社会经济的不断发展，不动产善意取得制度在生活中也经常会用到，关于不动产善意取得制度的问题也越来越被人们所关注。鉴于此，下文将会简要阐述一下善意取得制度的基本理论、我国不动产善意取得制度中存在的一些问题以及关于如何来完善不动产善意取得制度所提出的一些建议。让人们对不动产善意取得制度有一个更深的理解，努力让不动产善意取得制度更好的为社会主义经济服务。

善意取得；不动产善意取得；登记

引言

新中国成立六十多年来，我国的经济在迅速发展，但是在经济发展的过程中日益凸显出一些发展中存在的问题，比如甲委托乙替自己购买一套房屋，并且在房产证上写上委托人乙的名字，但是双方约定所有权仍然归甲所有。如果无处分权人乙擅自将该房屋出卖给了不知情的第三人丙，并且他们两个人去房屋登记机关办理了相应的登记手续，那么此时的房屋所有权是仍然归属于原所有权人甲还是已经转移给了善意的受让人丙呢？这就会牵涉到不动产善意取得的问题。

一、善意取得制度的基本理论

(一)善意取得制度的概述

善意取得制度简单来说就是指无处分权人将其占有的动产或者将登记在自己名下的不动产有偿转让给受让人，如果受让人在取得该财产时是善意的，并且完成了法定的公示方法，即动产已经进行交付，不动产已经完成过户登记，那么此时善意的受让人就会依法取得标的物的所有权的制度。受让人取得标的物的所有权后，可以任意的去支配，因为此时的所有权已经转移给了受让人，原所有权人就算事后得知了事情的真相，也不能够向受让人主张任何权利，只能够请求无处分权人来对自己遭受的损失进行赔偿。善意取得也被称作是即时取得，意思就是说在双方在进行交易的时候应该一手交钱一手交货，交易对方此时就可以即时取得标的物的所有权，如果约定一方在交了钱之后标的物的所有权还要经过一段期限后才发生转移的，那么在此情况下就不能够适用善意取得制度。当然，善意取得不仅包括动产善意取得和不动产善意取得，还包括其他物权的善意取得，其他物权主要指的是担保物权的善意取得，即质权的善意取得，留置权的善意取得和抵押权的善意取得。本文主要探讨的是不动产善意取得制度的一些相关问题。

(二)不动产善意取得制度的构成要件

1、无处分权人实施了无权处分的行为

首先，善意取得制度与无权处分是分不开的，无权处分是适用善意取得的前提。对于不动产善意取得，登记薄上记载的内容与实际的情况不相符合是适用不动产善意取得制度的前提，但是仅限于权利事项出现错误。如果登记薄上记载的权利人未经许可擅自处分了实际权利人的不动产，就是无权处分行为，就会发生无权处分的效力，此时受让人如果是善意的，并且完成了法定的登记手续，就会涉及到不动产的善意取得问题。

2、受让人受让不动产时是善意的

不动产善意取得中的善意是指受让人在进行房屋买卖交易之前去房屋登记主管部门进行查询后，确认出让人就是该房屋的权利登记人。此时受让人出于对房屋登记机关的信赖，会认为该房屋就是出让人的。如果没有证据证明受让人是故意或者重大过失不知登记内容有错误的，就应该推定此时的受让人是善意的。一般认定受让人是否为善意要考虑以下几个因素：第一，受让人在交易时是否已经知道让与人没有处分权；第二，转让的价格；第三，交易的场所和环境；第四，让与人是否形迹可疑；第五，让与人与受让人之间的关系。

3、以合理的价格有偿转让

在我国不动产善意取得中一般都要求有偿转让，有偿转让还是要看支付的价格方面是否合理，如果价格明显低于市场价格，是不能适用不动产善意取得制度的。在关于支付的价格是否要合理的问题上，存在一些不同的观点：一种观点认为，需要考虑对价的合理性问题，只有在对价合理的情况下，才能表明受让人是出于善意的；另一种观点则认为，对价合理与否是很难来判断的，因为当事人认为这个所谓的对价是不合理的，但是一般人可能认为是合理的；而当事人认为这个对价是合理的，一般人也可能认为是不合理的。此时当事人和一般人对对价是否合理的认识会出现一定的偏差，所以判断起来会有一定的麻烦，此时就需要结合具体的情形来进行综合判断。

4、完成了法定的公示方法

《物权法》第一百零六条第一款的有关规定“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”，从上述规定中我们可以看出不动产善意取得的成立必须要完成法定的公示方法，即需要完成法定的登记手续。不动产的善意取得，需要无处分权人与善意受让人之间办理房屋的过户登记手续，因为不动产物权发生变动是以登记为生效要件，如果只是单纯的将房屋交付给了受让人，或者让受让人直接搬进家里面来居住，而没有去登记机关履行法定的登记手续，是不能产生不动产物权变动后果的。所以说，对于不动产的善意取得，需要办理相应的登记手续，交付房屋或者不交付房屋，都不影响不动产的善意取得。

二、 我国不动产善意取得制度中存在的一些问题

(一)不动产善意取得制度的法律法规不统一

我国物权法规定不动产善意取得以登记为生效要件，没有履行法定的登记手续就不能善意取得不动产的所有权。但是，从现实情况来看，我国在对不动产进行登记时行政机关在适用不动产法律法规并不是完全一致的。比如我国民法、担保法对这方面的规定就有所不同。而且全国人大及其常委会制定的法律，国务院及其各部委制定的行政法规规定的内容也不相同，不同部门机关制定的内容不仅零散而且相互之间还会存在一定的矛盾，将这些部门制定的法律法规运用到不动产登记中，会出现大量的矛盾，使不动产的交易变得更加复杂，还会侵害善意受让人的一些合法权益，严重损害了法律法规的权威性。

(二)不动产的登记机关不统一

我国物权法规定不动产的登记由统一的行政机关进行登记，由于登记机关是发生不动产所有权变动的关键一步，所以如果在进行不动产登记时登记机关出现了问题，将会严重影响不动产的变动，对善意受让人的利益也会造成一定的损害。造成不动产登记机关不统一的原因主要有两点：一是多级主管部门进行执政，在我国不动产的登记的实践操作中，中央部门和地方各级部门都在自己的领域内对不动产享有登记的权利，这种不动产登记制度导致登记部门发生重叠交错，登记的体系比较庞杂，有时会出现一定的错乱现象；二是执行机关在执行过程中的力度不够。依据我国现行的法律法规，有权对不动产进行登记的机关主要有国土管理部门、房产管理部门、林业、渔政、矿产等行政部门。除此之外还有一些不动产登记机关在自己的职权范围内行使着自己的登记权利。这种登记制度是由于我国以前的计划经济体制所遗留下来的，并不是为了满足物权的公示效力。多部门进行登记的情况，会导致不动产权属证书不统一，这样就会出现不动产所有人拿着不同的权属证书去进行重复抵押，抵押权人实现抵押权时会有一定的困难，对法院日后的判决执行也会带来一定的麻烦。

(三)不动产登记的信息公开化程度不够

当前我国房价居高不下的一个原因就是由于登记信息的公开化程度不够，如果能够将房屋买卖的信息进行公开，完善不动产登记信息公开制度，对于遏制房价会具有一定的积极作用，这里所说的公开指的是相对公开，并不是侵犯房屋所有权人的隐私权。而且，不动产登记信息公开的对象太过局限，信息公开的内容不够全面，信息公开的方式不够明确。在司法实践中经常会遇到这样一种情况，就是各方需要去检查房屋的登记信息，房屋的具体信息以及房屋的实际权利归属，而房屋登记机关只是为了执行政府的一些管理职能，并没有任何主动帮助的意思，提供信息的时候不及时、不准确，由此会造成一个恶性循环的结果。

(四)不动产的审查方式和审查权限不够明确

不动产的价值相对来说是很高的，做好不动产的审查登记工作对于维护交易的安全稳定和保障社会经济平稳运行具有重要作用。但是我国现在采取的是不动产实质审查制度，在实质审查制度中审查方式和审查权限都不够明确，对于不动产登记产生了很多负面的影响，因此有必要明确规定登记机关对不动产的审查方式和审查权限。

(五)原权利人的救济途径不完善

在不动产善意取得制度中，如果受让人取得标的物后，原权利人的救济途径有侵权责任救济，违约责任救济和不当得利返还责任救济。但是如果出现登记机关登记错误，造成实际权利人与登记薄上记载的权利人不一致，此时登记薄上记载的那个错误的权利人将不动产处分擅自卖给了善意的第三人，并完成了法定的过户登记手续，善意受让人就可以取得不动产的所有权，原权利人此时可以请求无处分权人承担责任，这个是不动产善意取得中经常会用到的救济途径。当然此时也可以请求登记机关承担责任，因为就是登记机关的错误登记给权利人带来了不可弥补的损失，理应承担相应的责任，而且应该加重对登记机关的惩罚力度，一方面可以对原权利人进行救济，另一方面也可以使登记机关深刻认识到自己所犯的错误，加强登记机关对登记制度的管理。但是登记机关应该进行民事赔偿还是国家赔偿还没有一个明确的规定，这就导致原权利人不知用何种方式来请求的登记机关承担责任从而可能会丧失寻求救济的权利，对原权利人来说是非常不公平的，原权利人本来就处于一个相对弱势的地位，如果自己的权利受到国家机关的侵害后连请求救济的权利都没有的话，在今天民主的中国是不允许存在的，所以要完善一下要求登记机关承担责任的救济途径。

综上，我国不动产善意取得制度存在的问题仍然很多，需要在以后的司法实践中不断的去完善其缺点和不足，让不动产善意取得制度更好的为我们的经济生活服务。

三、完善我国不动产善意取得制度的一些建议

(一)统一不动产法律法规

针对我国目前不动产法律法规不一致的情况，有必要出台一部统一的不动产登记法。一部统一的不动产登记法，不但体现在产权登记上，而且要求在登记的各个方面都有统一规范的原则和具体的方法。在今后的立法工作中，要注重完善不动产登记制度，将不动产登记中可能会涉及到的各个方面在法律中进行明文规定，这样才能在以后的司法实践中做到有法可依，而且对于不动产登记也有了统一的规范，避免各部门在适用法律出现不一致的情形，能够维护法律的权威性。

(二)规范不动产登记机关

由于我国目前不动产登记机关混乱繁杂，有必要对不动产登记机关进行统一的管理。应该将具有不动产登记资质的机构进行注册登记，有的学者认为，根据现在不动产登记机构的现状应该由国务院带头，由中央有关部门和地方各级登记机关对不动产登记所有的类型进行统一分类，合理划分各自的职能，提高政府的办事效率和办事水平。房地产登记机关实行垂直领导，建立全国联网的信息系统，以便更好地加强管理，从而有效的防止不动产登记机关以权谋私，权钱交易的现象发生，更好的为人民群众服务。

(三)建立登记信息公开制度

建立不动产登记信息公开制度，对于遏制房价会具有一定的积极作用，这在前文中我们也提到过，之所以能够遏制房价是因为将登记的信息进行相对公开后，我们就可以知道一个楼盘到底有多少房屋已经出售，到底有多少房屋还在待售，避免有些不法分子故意囤房抬高房价。其次，不动产登记信息公开的对象应该是全体社会成员，而不应该有所限制。公开信息的内容应该包括不动产的所有资料，只有这样才能够净化不动产交易市场的环境，减少黑色交易，更好的维护当事人的合法权益。明确登记信息的公开方式，可以采取网上查询、现场咨询等方式，以实现全面高效的服务。

(四)明确不动产的审查方式和审查权限

登记机关的审查范围应当限定在以下几个方面：1、管辖权归属于那个机关？2、当事人是否具有相应的行为能力？3、准备的材料是否齐全？4、出让权利人与登记薄上记载的权利人是否一致？5、当事人之间订立的不动产买卖合同是不是合法有效的？通过对以上几个方面的审查，可以对不动产登记情况进行有效的审查。

(五)增加对原权利人的救济途径

当登记机关在进行登记的时候出现错误，有必要增加国家赔偿这一救济途径，增加对原权利人的救济，让其有更多的途径来寻求法律上的帮助。但是应该明确一下登记机关承担赔偿责任的情形：1、登记机关登记错误，如权利人登记错误、面积登记错误等；2、登记程序出现错误，如登记时没有依法进行公告，当事人进行变更登记时予以拒绝等；3、登记工作人员与第三人恶意串通，损害当事人的合法权益。出现以上几种情形，原权利人可以请求国家赔偿，依法来维护自己的权益。登记机关承担国家赔偿责任，可以借鉴德国以及台湾地区的一些做法。德国设立有登记错误赔偿基金，如果登记机关出现登记错误，权利人可以请求赔偿基金对自己遭受的损失进行赔偿；台湾地区明确规定将登记时所收取费用的百分之十作为登记储金，也是用于登记错误时进行赔偿。我国可以在民法中或者是未来专门的不动产登记法中对登记机关登记错误时的赔偿责任作出一些具体的规定，建立新型的不动产登记错误赔偿制度，更好的来维护原权利人的合法权益，完善对原权利人的救济途径。

结束语

不可否认的是，不动产善意取得制度在我国适用的过程中的确起到了一定的积极作用，但是我们也应该认识到，我国物权法对不动产善意取得制度的规定还有很多不到位的地方，这就要求我们在以后的不动产经济交往中要做到：完善过户登记制度；规范不动产登记机构，避免登记机构错综复杂，从而导致办事效率低下；完善预告登记、更正登记和异议登记制度；完善对原权利人的救济途径等。随着该制度在社会经济交往中的广泛运用，再加上众多专家学者的深入研究，不动产善意取得制度一定会更加完善，更好的为我们的经济服务。

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姚祥，男，法律硕士研究生，江西理工大学，民商法。

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