凶宅买卖下理论分析和救济

肖 鹏 飞(北京外国语大学, 北京 100089)



凶宅买卖下理论分析和救济

肖 鹏 飞
(北京外国语大学, 北京 100089)

分析了凶宅的基本情况,并且结合海峡两岸的司法实务对构成法律上的凶宅的判断予以分析,提出凶宅的定义和判定标准。分析了在合同缔结过程中的救济途径----欺诈制度,并指出欺诈制度有一定局限性;进一步提出可以借助合同法的瑕疵担保制度予以救济,如果特定买受人对凶宅生厌恶之情事享有解除权,如果买受人不生厌恶,可以按照市场价值,行使减价请求权即可。

凶宅定义; 欺诈; 物之瑕疵

中华相当重视“家”之存在,家之所在有赖于房屋保障。房屋系遮风避雨之所,且为心灵栖息温馨之地。故对房屋有安和美好的精神需求。尤其今日,购买房屋成为家家户户之需求。然而现实中仍存在事与愿违之情形----凶宅的买卖,正如古诗中描述“前主为将相,得罪窜巴庸。后主为公卿,寝疾殁其中。连延四五主,殃祸继相锺。自从十年来,不利主人翁”,通过古诗中对于凶宅的描述,可知人们认为对该房屋有相当恐惧的心理。

对于凶宅是什么,凶宅的研判标准是什么,买卖凶宅应如何处理,因无明文规定,需仔细分析。凶宅是基于中华传统文化的影响而产生的一种现象,由于大陆和台湾属同宗,社会背景和文化传统本属一脉,本文借鉴台湾的学说和实务探讨之。

一、 凶宅在民法领域的研判标准

1. 法律上对凶宅的定位

吉凶体现中国人独特的文化----吉凶文化,吉代表福运,凶则代表灾祸。吉凶是周易中用语,《周易·乾文言》有云:“夫大人者,与天地合其德,与日月合其明,与四时合其序。与鬼神合其吉凶,先天而天弗违,后天而奉天时。天且弗违,而况于人乎?况于鬼神乎?”凶被解释为“不吉利”,人对凶生恐惧心理。所以“凶宅”的存在是中华传统文化之影响下的产物。

基于风水学判断房屋属于“凶宅”,非本文讨论重点。本处的凶宅是基于某些特定事由,人们对这类房屋倍感不安,其难以提供家的温馨之场合的房屋。对于凶宅,中国大陆实务中涉及但是官方未定义,台湾“高等法院”民事判决100年度上易字第1073号判决中认为“凶宅是依房屋市场之通常交易观念,系指曾发生凶杀或者自杀致死情事之房屋”。虽然大陆没有对凶宅的定义,然而在具体案件中引发凶宅的事由多以他杀和自杀为主要原因,买受人对房屋生恐惧之心,两岸在凶宅的认定上具有一致性,台湾对凶宅的定义有借鉴意义。

2. 对凶宅的判断标准

由于凶宅定位不甚明了,而实务中急需对房屋是否是凶宅提供判断之标准。结合大陆判决实务和台湾实务来分析归纳法律上的凶宅的构建要件,主要分成以下几个参考标准:

(1) 原因要件----发生非正常死亡事件。所谓非正常死亡即为死亡非基于自然规律死亡。主要分成两种:第一种为凶杀[1],指被害人受到他人戕害而死亡;第二种是自杀,上吊自杀、跳楼自杀[2]、烧炭自杀等引发的死亡事件[3]。

由于非正常死亡的发生,或基于冤魂追溯之想象,或基于其他社会心理对非正常死亡在特定空间,常常引发人们恐惧、嫌弃和厌恶等心理,这类情形的发生使房屋不能发挥温馨祥和的正常功能,进而影响房屋的效用。

(2) 地域要件----事件发生的地点范围。判断发生非正常死亡的地点范围界定的标准以发生之地点让买受人生恐惧厌烦之心为要件判断之,依照社会通常观念,发生的范围如在所购买的私有独立居住的环境范围内足以引发他人之恐惧厌恶心理。

人们现在居住的环境通常有两种,判断凶宅的构成地点、范围根据这两种情况而有所不同。第一种是房屋的单独所有。比如有独立的房屋和院落,如农村的住宅、城市的别墅。该种情况只要非正常死亡之情事发生在该居住生活的范围内则满足凶宅之地点范围要件。第二种是建筑物区分所有。现在城市居民多数居住高楼中,专有部分属于私人封闭空间,属于伦理上家的范围,一般的发生在专有部分内才足以引发人的嫌恶之心理,所以台湾地区“内政部”将发生地点限定在建筑物区分所有物的专有部分内,台湾“内政部”第0970048190号函释中认为,凶宅属于“本建筑改良物(专有部分)于卖方产权是否曾发生凶杀或自杀致死之情事”,系指卖方产权持有期间,于其建筑改良物之专有部分(包括主建物及附属建物),曾发生凶杀或自杀而死亡之事实,及在专有部分有求死行为致死,大陆也应该做同一解释。

(3) 事故发生之消极要件。并不是所有的发生过非正常死亡的房屋均足认定房屋属于凶宅,尚应该考虑其他消极因素:①时间因素,凶宅之认识毕竟属于个人之主观和心理上的层次,时间的长短关于房屋发生凶宅之情事逐渐会被淡忘,不再产生不安心理。②房屋经过多次易主,均没有发生厌恶之情事,邻里之间也普遍比较淡然,此时依据社会的通念不会让人不安时房屋不宜再认定为凶宅。还有其他除去不安的因素,如宗教层次的等等。

(4) 事故发生之心理要件----一般大众对房屋有嫌恶心理。凶宅构成的主观要件是足以使人产生恐惧的心理。因为不正常事件的发生足以使得一般人发生恐惧,使得房屋的效用受到影响或者房屋市场价值在客观上受到贬值。虽然有非正常死亡的发生不一定会使得买受人惧怕,要考虑特定买受人的宗教信仰、成长经历等因素,因为这些因素使得特定买受人因此不足以害怕。比如如果买受人有特殊的宗教信仰,不会因为买受人买到房屋而主张凶宅属于欺诈,但是因为客观上会妨碍一般人对房屋效用价值的评定,所以房屋的价值客观上仍然会贬值,买受人仍可以依照房屋所享有的市场实际价值订立买卖合同。

以上属于判断凶宅之标准,另外凶宅之判断毕竟属于个人的主观层面,有人对凶宅之认识嗤之以鼻,根本不介意其凶宅之情事,所以凶宅之判断属于根据社会一般通常的观念来判断。而对凶宅判断的大众的心理差异也就引发了买卖凶宅产生问题的纠纷不尽相同。

二、 合同缔结上的救济途径----恶意欺诈制度

在判定涉案房屋属于凶宅时,司法实务表明,大陆案件判断多采用欺诈制度予以救济。主张欺诈而依据合同法54条主张行使撤销权时,需要判断是否为欺诈行为,构成欺诈具有严格的要件,理论上认为欺诈“系欲相对人陷于错误,故意以不实之事,令其因为错误而为意思表示[4]”。其欺诈意思表示其过程为“欺诈—错误—意思表示之三阶段,而且须依次有原因结果的关系[5]”。具体分析如下。

1. 在“凶宅”买卖中欺诈构成

在“凶宅”买卖中是否构成欺诈,根据“合同法”54条行使撤销权,除了满足除斥期间1年(合同法55条)的要求之外,尚需要满足以下构成要件。

(1) 凶宅买卖中欺诈行为的判定。理论上认为欺诈行为是系指对于不真实的事实故意表示其为欺罔行为[6],而使他人陷于错误。行为分成积极的欺诈行为、消极的欺诈行为和单纯的沉默。欺诈行为是指故意虚构事实(消极欺诈)或者做出隐瞒事实(消极欺诈)之情事[7]。欺骗相对人使得相对人作出意思表示凶宅之判断属于心理作用,难以以积极行为行欺诈之事实。

欺诈往往表现为消极不作为,依照一般情形判定如果房屋是凶宅的,从事交易买卖活动当事人在达成买卖合同时,一般不会告知相对人房屋发生过不正常死亡之事实。然不告知不等于不作为欺诈,理论上认为须有告知义务的违反为前提,不作为尤其单纯的沉默不当然构成欺诈。然而在法律上、契约上和交易习惯上则有告知义务存在时,则有告知事实的存在[8],即为消极欺诈须以行为人有告知义务为前提;至于单纯的沉默除在法律上、契约上和交易习惯上就某事项有告知义务外,其缄默并无告知义务[9]

所以,没有告知义务而为不作为不构成欺诈。单纯的沉默,在法律上、合同上或交易之习惯上就某事项负有告知之义务者外,其缄默并无违法性。

因此“行为人的告知义务”即为是否构成不作为诈欺的关键所在,告知义务的方式来源于三种:一是立法制度的明文规定,显然立法未明文规定。二是基于当事人之约定是否有告知义务,合同中约定负有告知凶宅之义务,出卖人沉默时则违反告知义务,属欺诈行为,此时应该根据个案予以判断。三是基于交易习惯产生告知义务,虽然无法定或约定,若违反交易习惯上之义务,仍然构成欺诈。欺诈制度设立旨在保护表意人之意思表示自由,且是针对个案予以之保护当事人的意思自由,出卖人无义务查知在个案交易上相对人是否介意发生非正常死亡之情事,但是可以据一般社会通念判断之,即为如果隐瞒欺诈凶宅之情事足以影响买受人不会购买房屋,关键看不正常事件的发生是否重要。比如明知购买房屋用来结婚,依照一般的社会通念可知道买受人如果知道房屋属于凶宅则不会购买,则此时构成欺诈。如果购买房屋用来储存货物或者用来建立公共场所,依照一般的社会通念,凶宅不足以影响买受人的意思表示,则不构成欺诈。

(2) 须有因果关系。因果关系理论上称之为解释为因果关系----第一层因果关系指表意人因为欺诈而陷入错误之因果关系,第二层因果关系是因错误而为意思表示之因果关系[9]321。换言之,人们研判案例时,判断构成欺诈是否具有因果关系要从两个层次分析,第一是欺诈行为是被欺诈人的错误的原因;第二是被欺诈的错误是表意人作出意思表示的原因。这里要求在具有欺诈行为的前提下,还需要基于因果关系判断,是否是因为欺诈而做出的意思表示。

(3) 须有欺诈的故意。故意系指认识欺诈行为希望表意人陷于错误而为意思表示。欺诈之故意也需要两方面的故意,“欺诈行为有使得他人陷于错误的故意和他人基于错误发出意思表示故意”。在涉案房屋为凶宅的前提下,如果出卖人明知为凶宅且负有告知义务而没有告知时才构成欺诈,但是不排除出卖人对房屋不知道自己的房屋属于凶宅时,则可以主观上即使有过失,也不能构成欺诈的事实。

2. 主张欺诈救济方式以及不足

基于合同法54条的规定,买受人在认定涉案房屋属于凶宅的前提下可以主张撤销权。撤销合同时,买受人可以请求返还房屋并且要求退还价款,有利于保护买受人。

但是构成欺诈要件条件较为严苛,从理论上看,一般的凶宅案件买卖涉及的欺诈问题多为消极欺诈。 首先,买受人要证明相对人有事实消极欺诈行为,则先要求买受人举证是否具有对方有告知义务,而告知义务的审查毕竟模糊不清,需要依照社会之一般情形判断,判断难度系数较大。其次,欺诈仅以行为人主观故意为限。如果行为人过失不承担责任,如果出卖人不知存在房屋有非正常死亡之事实,则非故意,不能使用欺诈制度获得救济。第三,救济手段受到期限的限制。基于欺诈才赋予撤销权,但是撤销权有除斥期间1年,起算是知道或者应该知道欺诈事由之日起起算。除斥期间过后,不能以欺诈为由主张救济。

三、 合同缔结后的救济----物的瑕疵担保责任制度

由于欺诈制度是根据个案予以判断,在救济上带有很多要件,也因此受到严格的限制。往往凶宅之判断具有强烈的主观面,依据一般社会公众对凶宅的认识,往往对凶宅心生厌恶恐惧,则必然会影响到凶宅市场上的价值,则可用物之瑕疵担保制度予以救济,颇为有效。

1. 买卖凶宅的瑕疵担保制度的构成

(1) 买卖凶宅的瑕疵担保的构成要件。出卖人对于买卖标的物之价值、效用或品质上瑕疵之担保责任,包括价值瑕疵担保、效用瑕疵担保和品质瑕疵担保。

第一类是效用瑕疵担保。效用瑕疵担保是“指出卖人应该担保其无灭失或者减少其通常的效用或者基于契约预定效用的瑕疵[10]”。理论上效用瑕疵分成客观瑕疵和主观瑕疵,即为通常效用瑕疵和契约预定的效用瑕疵,前者指的是标的物欠缺通常使用或者消费时的基本效用,后者指的是特别约定其应该具有的效用瑕疵[11],即为意思自治确定效用担保。如果涉案房屋为凶宅,虽然不是房屋物理上的损伤,但依照社会的通常的认识,对“特定买受人”而言,使用房屋时有恐惧嫌弃心理,与购买追求安静温馨的私人天地享受的本旨相违背,故而造成使用价值的残损,实际上可对特定买受人构成效用瑕疵担保[12]。

第二类是价值瑕疵担保,物权作为民法上的重要权利,有一定的价值,通过流通,发挥应有的价值[13]。但是交易中存在关于价值瑕疵问题,于是设定价值瑕疵担保制度。价值瑕疵担保是“指物的出卖人应担保其物无灭失或者减少其价值的瑕疵[10]48”,“如果交付的标的物有瑕疵或者欠缺则负担责任[14]”。从交换价值上看,如果涉案房屋为凶宅,依照一般的社会观念,有令“一般人”畏惧之心理,一般人会害怕而不愿意购买,会造成该房屋在交易上价值的客观贬值,造成交换价值的瑕疵,即便是对特定买受人来说没有造成效用价值的妨碍----特定买受人基于宗教信仰、个人成长经历或者其他情形,有不惧怕凶宅的心理,也不妨碍构成价值上的瑕疵担保。

第三类是保证瑕疵担保,又称为品质瑕疵担保,指的是出卖人明确保证担保其品质,“要依据合同的内容、立约当时的事实与其他一切证据材料资料加以判断,具有保证之意思即为可以[14]149”。换句话说,仅于出卖人就物的品质为保证(品质保证)时,始有其适用[10]50。此时的品质保证,一般认为须经出卖人单方保证即可。所以如果涉及凶宅案件时,要看当事人有无特定约定保证所购买的房屋是否属于凶宅,此时看要根据出卖人的意思表示加以判断。

(2) 瑕疵担保责任其他构成要件。除了满足上述的物之瑕疵外,还要求:第一,物之瑕疵须于风险转移时存在。第二,须买受人善意且无重大过失。其中,善意属于不知情,即为购买时买受人不知道有凶宅之情事,无重大过失是指尽到一般人的注意义务,即为购买涉案房屋时,依照一般社会的常识观点做出判断得出所购买的房屋不是凶宅。第三,买受人就受领之物须检查通知,但出卖人故意不告知瑕疵者,不在此限。出卖人之物之瑕疵担保责任成立后,买受人得请求解除契约或减少价金。第四,出卖人对瑕疵担保负担无过失责任,我国合同法的瑕疵担保责任也应该解释为无过错责任。

2. 主张瑕疵担保的请求权基础和具体救济

(1) 主张瑕疵担保的请求权基础。从瑕疵担保的构成上,合同法第154条规定仅质量上的要求。从解释上质量应该即为使用价值,但可类推包括交换价值,从解释上应该包括效用瑕疵担保和价值瑕疵担保。从法律效果上分析,适用合同法155条的规定。根据155条适用合同法111条的规定类推适用违约责任的条款。

(2) 主张瑕疵担保的具体救济。从学说上看,学者通说与实务均采取主观结合客观瑕疵概念之观点,应依主观瑕疵标准、半主观瑕疵标准、客观标准之顺序检验之,根据合同法154条的规定,先判断是否有约定瑕疵担保或者单方允诺瑕疵担保,然后没有约定瑕疵担保或者约定瑕疵担保不明时,才适用从价值瑕疵担保和通常效用担保价值判断之。其检验顺序为:

第一步:判断是否为保证瑕疵担保,即为出卖人对于凶宅有无担保允诺之明确约定。或者根据是否对效用瑕疵担保作出约定,如果符合约定或者单方允诺瑕疵担保时,则属于物之瑕疵;如果不存在约定时,则按照第二步检验,具体看是否出卖人单方允诺或者当事人约定为“凶宅”承担瑕疵担保责任。

第二步:在没有约定的前提下,判断是否属于合同项下的通常效用瑕疵或价值欠缺之瑕疵,根据上述分析如果没有上述的瑕疵担保,此时判断构成效用瑕疵担保和价值瑕疵担保。

按照上述顺位,在具体案件中,如果构成约定具体瑕疵担保或者单方允诺的瑕疵担保,则适用其约定。没有约定,则构成通常效用瑕疵担保和价值瑕疵担保,故而分析构成效用瑕疵担保和价值瑕疵担保即可。当没有约定时,如果特定买受人对凶宅生恐惧厌恶之感觉,无法使用房屋时,出卖人负担效用瑕疵担保责任,对买受人来讲,合同当事人来说属于合同的目的不能实现,可以依据合同法94条的立法精神----合同目的不能实现时解除合同,合同买受人享有解除权,适法条合同法94条第(5)款的规定。

如果特定买受人不对凶宅产生恐惧厌恶之感觉,然而该房屋却因是“凶宅”而导致房屋在市场上的价值获得减低,此时如出卖人没有按照实际的现有市场价值出售,则要承担价值瑕疵,应该依据诚信原则适用111条的规定,主张参照市场价值请求减少价款即可。

四、 结 论

(1) 对本法律上的凶宅是指曾经发生过基于非自然死亡的使得他人害怕的房屋。涉案房屋是否是凶宅的研判标准是:①发生非正常死亡事件。②发生的范围是在所购买的房屋内或者院落范围内。③事故的发生足以使人产生恐惧的心理。④其他事由,比如不正常死亡的事件和交易时间的长久,是否经过多次交易等事项。

(2) 从依照理论上看,出让的房屋为凶宅时是否构成欺诈需要满足民法的构成要件,不是所有的隐瞒都构成欺诈,需要有相应的告知义务的存在,否则不是欺诈事实。而且即便构成欺诈,从举证和救济的撤销权的除斥期间等限制角度,实务中如何处理应该予以注意对构成要件的分析。

(3) 本文论述了瑕疵担保,认为出售凶宅构成瑕疵担保责任,但是要具体问题具体分析。凶宅依照市场交易秩序看会影响市场的价值,属于价值瑕疵。但是如果特定买受人属于对房屋生厌恶之情事,则可以适用合同法的94条第(5)款的规定主张解除合同;但是如果买受人不生厌恶之情,但是市场价值客观减少则依照合同法111条主张减价请求权。

[ 1 ] 韦相莲与欧阳宗泽等房屋买卖合同纠纷上诉案,东莞市中级人民法院(2014)东中法民一终字第36号,http:∥www.jufaanli.com/detail/533926b519a3a38a9541ed5360 feaa88/?q=凶宅&src=search.

[ 2 ] 吴国锋与孟丽斯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书,廊坊市中级人民法院(2015)廊民一终字第854号,http:∥www.jufaanli.com/detail/f5afbc1c1b3b60d677f011024 84931cb/?q=凶宅&src=search.

[ 3 ] 邱琦. 凶宅于纯粹经济上损失[J]. 约旦裁判时报, 第7期,2011(2):23.

[ 4 ] 陈聪富. 民法总则[M]. 2版,台北:元照出版公司, 2016(2):292.

[ 5 ] 史尚宽. 民法总则[M]. 北京:中国政法大学出版社, 2000(3):424.

[ 6 ] 林诚二. 债法总论新解:体系化解说(下)[M]. 台北:瑞兴图书股份有限公司出版, 2013(1):129.

[ 7 ] 王泽鉴. 民法总论[M]. 北京:北京大学出版社, 2008(10):308.

[ 8 ] 史尚宽. 民法总则[M]. 北京:中国政法大学出版社, 2000(3):424.

[ 9 ] 郑冠宇. 民法总论[M]. 台北:瑞兴图书出版股份有限公司出版, 2014:320.

[10] 刘春堂. 民法债编各论(上)[M]. 台北:三民书局有限公司出版, 2013(6):49.

[11] 詹森林. 买卖之物的瑕疵担保[J]. 台北:月旦法学杂志, 2017(2):40.

[12] 吴从周. 凶宅、物之瑕疵担保与侵权行为:以两种法院判决案型之探讨为中心[J]. 台北:月旦裁判时报, 2011(12):117.

[13] 张春伟. 浅论物权理念价值化[J]. 沈阳大学学报(社会科学版), 2005,7(4):46-48.

[14] 林诚二. 债编各论新解----体系化解说(上)[M]. 台北:瑞兴图书出版股份有限公司出版, 2014(8):115.

【责任编辑 曹一萍】

Theoretical Analysis and Relief of Inauspicious House

XiaoPengfei

(Beijing Foreign Studies University, Beijing 100089, China)

The basic situation of the inauspicious house is introduced. Combined with the judicial practice on both sides of the straits, the legal determination of the inauspicious house is analyzed, and the definition and application of the standard of inauspicious house are presented. The relief way during the conclusion of the contract, fraud system, is analyzed. It points out that the fraud system has some limitations. It proposes that, it could be relieved by the flaw guarantee system of the contract law. If a particular buyer is disgusted with the vicious house, then he/she can claim to terminate the contract; if the buyer does not feel disgusted, the objective reduction of market value is in accordance with the contract law claims price reduction request.

definition of inauspicious house; fraud; defects of things

2017-03-13

中央高校基本科研业务专项基金资助项目(2017JX021)。

肖鹏飞(1988-),男,山东潍坊人,北京外国语大学硕士研究生。

2095-5464(2017)03-0307-05

D 923.6; D 923.8

A