基于熵权TOPSIS的房地产上市公司的绩效分析

严唯+刘艳丽

【摘要】本文选取了在沪深上市的20家房地产公司为样本进行研究，从盈利能力、偿债能力、资产管理能力、成长性、股本扩张能力五个方面构建了指标评价体系，再基于熵权法和TOPSIS法确定了评价方法，最后对房地产行业上市公司的绩效进行了分析和评价。

【关键词】房地产 熵权 TOPSIS 績效分析

一、引言

房地产上市公司的绩效分析一直是为很多人关注的热点，也是学术研究中经常会涉及到的问题。而要做上市公司的绩效分析，财务分析的这块就显得很重要。本文结合徐国祥等人提出的上市公司业绩评价体系建立了评价房地产上市公司各项能力的指标体系，通过在证券之星网站和各公司的年度报告里查阅到的各公司2015年的相关的财务数据，再基于熵权法和TOPSIS法对房地产行业上市公司的绩效进行了分析和评价

二、综合评价指标体系的建立

考虑到我国沪深上市公司的实际情况，本文从上市公司的上市公司的盈利能力、偿债能力、资产管理能力、成长性、股本扩张能力这五个方面反映上市公司的绩效。

第一，用每股收益反映上市公司的盈利能力。每股收益，又称每股税后利润、每股盈余，指税后利润与股本总数的比率。

第二，用资产负债率和流动比率两个指标分别反映上市公司的长期偿债能力和短期偿债能力。

第三，用总资产周转率反映上市公司在资产管理方面的能力。

第四，用净利润增长率指标反映上市公司的成长性。

第五，用每股净资产指标来反映上市公司的股本扩张能力。

三、综合评价方法的确定

（一）评价步骤

首先，对财务评价指标的原始数据进行标准化处理，以消除指标数据量纲和数量级的影响；

其次，用熵值法客观的确定评价指标的权重；

最后，根据之前的权重用加权TOPSIS方法计算评价对象的综合评价得分。

（二）指标数据的处理

处理数据，即把所有数据都进行标准化处理，使之能更方便的用于分析。

（1）正指标数据的标准化。正指标是指数值越大表明财务状况越好的指标。设有n个待评价的公司，m个评价指标，则Xij为第j公司第i个指标的值，Yij 为第j个公司第i个指标标准化处理后的值，则Yij为：

（2）负指标数据的标准化。负指标是指数值越小则表明公司的财务状况越好的指标。负指标数据的标准化公司为：

（3）居中型指标的处理。此类指标有一个较好的取值区间，只有当数值存在在这个区间之间时才能表明这个公司的财务状况良好。为了数据的可比性，这类指标可以转换成正指标，这时只需要令：

式中，a为指标x的一个下界，A为指标x的一个上界。

（三）评价指标权重的确定

（1）熵值法的基本原理。在信息论中，“熵”是系统无序程度的度量。熵值法赋权的原理是：对于给定的评价指标，不同样本的数据差异越大，则该项指标对评价结果的影响作用就越大，亦即该项指标包含和传输的信息越多，被赋予的权重应该越大。熵值赋权反映了指标数据本身的特征，并且可以根据财务情况的变化进行动态调整，避免了人为赋权的主观随意性。

（2）熵值赋权的方法。

（四）综合评价得分的确定

（1）TOPSIS法的原理。TOPSIS （Technique for Order Pre-

ference by Similarity to ideal Solution），全称为逼近理想值的排序方法，简称理想解法。运用TOPSIS 进行综合评价的原理是： 通过测度各评价对象的指标值向量与理想解和负理想解的相对距离来确定评价对象的综合得分。评价对象越接近理想解同时又越远离负理想解，则评价对象的综合评价得分越高。

（2）TOPSIS确定评价得分的方法。

四、房地产上市公司的实证分析

本文选取了20家在沪深上市房地产公司。首先根据公式（1）和（3）对收集到的原始数据进行标准化处理；再依据公式（4）计算第j个公司第i个指标所占的比重，接着由公式（5）～（7）得到各评价指标的熵值、变异系数和权重，结果如表1。

然后由公式（8）可得加权规范后的数据矩阵。最后，根据之前的公式（9）～（11）计算得出相对接近度Cj及其排序结果如下表，表2中同时也将每个公司在每个指标单项的排名列了出来。

实证结果分析：首先，从评价指标来看，影响上市公司绩效分析的最主要的因素是总资产周转率和资产报酬率两项，有表5的权重可知，上述两项指标的权重均大于22%，累计权重为52.44%，明显高于其他指标，而净利润增长率的影响相对较弱。其次，从各公司的绩效状况来看，不同公司之间的绩效存在明显差距但各有特点，在资产管理能力方面，建发股份、金隅股份、荣盛发展等公司能力较强而城投控、陆家嘴和首开股份相对较弱；在成长能力方面，招商地产、华夏幸福、首开股份等公司能力较强能陆家嘴、保利地产和泰禾集团相对较弱；在盈利能力方面，首开股份、阳光城、金地集团等公司的能力较强而保利地产、陆家嘴和华侨城相对较弱；在股本扩张能力方面，金地集团、金融街、北京城建等公司能力较强而陆家嘴、荣盛发展和泰禾集团相对较弱。最后，从这次评价的整体上来看，20家上市房地产公司中绩效最好的是建发股份，其次是招商地产和金隅股份，绩效较差的是城投控股、泰禾集团和首开股份。

五、结论

本文首先根据盈利能力、偿债能力、资产管理能力、成长性、股本扩张能力五个方面构建了指标评价体系，其次用熵值法确定指标权重，用TOPSIS 确定综合评价得分，建立了基于熵权TOPSIS的财务评价模型。其中，用熵值法客观确定指标权重，有助于反映指标数据本身的离散程度和财务状况的动态变化，避免人为赋权的主观随意性；用TOPSIS 确定评价得分，避免了对样本数量和数据分布的限制， 更适用于可观测样本数据不足的资本市场环境；最后运用熵权TOPSIS模型对我国20家在沪深上市的房地产公司2015年的财务绩效进行了实证评价。但是，可能由于选取的指标不够全面，所以得出的结论和真实情况可能有所偏差。

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