农村小产权房的危害剖析及对策探究

谷秀玲

（安徽省泗县住建委，安徽 泗县 234300）

农村小产权房的危害剖析及对策探究

谷秀玲

（安徽省泗县住建委，安徽 泗县 234300）

农村小产权房侵蚀国家耕地面积，容易滋生基层腐败，扰乱房地产管理秩序，侵害购房者权益，最终给国家和农民造成不可挽回的损失。必须在完善土地流转的同时保护好农民权益，在确保社会和谐稳定的基础上合法、有序地进行清理整改。

小产权房;危害;对策

近年来，各地政府已经组织国土、规划、住建、房管等相关部门在各自辖区范围内清理了一些小产权房，但是小产权房问题仍然不容忽视。从有关方面统计情况来看，目前小产权房开发的规模、数量巨大，令人触目惊心，而且从目前的势头来看，还有持续蔓延的趋势。据统计，到本世纪初，全国的小产权房面积接近70亿平方米，大部分是开发商在农田里建房出售。这样不仅破坏了粮田，还严重地扰乱房地产管理市场。更为严重的是，这些房屋的房产证房产管理部门不予办理，房屋的权属难以确定。一旦出现权属纠纷问题，谁都难以确认房屋的产权归属。这样看来，小产权房不仅破坏了大量的田地，还干扰了房地产管理程序，更为严重的是损害了人民群众的切身利益，给社会的稳定造成一定的影响。因此如何打击、处理小产权房问题，是当前摆在政府面前的头等大事。就当前情况而言，我们主要谈谈农村小产权房的开发危害及其解决办法。

一、农村小产权房的危害

一些小型开发商瞄准当前房地产时机，联合当地政府侵占农田大肆兴建小产权房对外出售。当然，这些小产权房给当地的群众也带来了一定的实惠，由于这些小产权房价格低廉，居住方便，给老百姓的生产生活出行都带来一定的便利，所以得到农村广大群众的青睐。对于群众来说，在一定程度上，这些小产权房给他们带来实实在在的利益,但是却存在更多、更大的政策和法律隐患。

（一）侵蚀耕地面积，威胁国家粮食安全

在我国，用来生产粮食的耕地面积并不多，我国政府制定了保护耕地、合理利用土地的政策底线。不仅对耕地实行特殊保护政策，还实行土地用途分门别类的管理制度，即严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。据官方资料显示：到2006年，我国耕地面积17亿亩多，距18亿亩的底线面积还差2700万亩。如果不能有效保护这个18亿亩耕地的“红线”，我国的粮食需求将不能自给自足，我国13亿人口的吃饭问题将受到严重的威胁。如果不打击遏制地方小产权房的泛滥行为，继续让基层政府肆无忌惮地滥用土地、违法乱建、滥建小产权房，势必影响耕地面积，对农业生产、人民生活也将造成一定的损失。在农村小产权房开发的过程中，必然导致大量耕地流失，同时也严重威胁着农民生活保障问题。这样看来，农村小产权房的开发建设既损害了土地的合理利用，也违反了土地集约化和节约化管理制度，最终损害的是人民的利益，甚至影响社会的稳定性。

（二）造成社会资源浪费

小产权房的开发，不仅浪费了群众的耕地，破坏生态平衡，同时还造成社会资源的严重浪费。原因有二：其一、房屋在建设之前，都要经过专门的勘探机构进行勘探测量，考察是否具备建造房屋的地质条件，当然，小产权房的建设也不例外。但是从目前开发的小产权房情况来看，现今开发的小产权房都没有经过地质专家的勘探测量，没有确定是否具备建造房屋的条件，而是直接进行规划建设。在建筑材料选择和施工技术等方面也都没有政府监管，最终建成的房屋甚至没有经过监理和质检部门的检查验收而直接交付群众使用，这样势必给群众的人身财产安全造成一定的威胁。加之这类小产权房没有各种配套设施，而且房屋的建设布局、结构构造都不利于整个地区的可持续发展，这样必将导致这类房屋面临被拆除的风险；其二、这类小产权房产权不明晰。由于这类小产权房的勘探规划设计建设都没有经过政府相关职能部门的审批程序，所以这类商品房不需到县房管部门办理房产证，只需当地政府颁发产权证书就行了，群众可以随意的购买。但是一旦发生权属归属纠纷，任何人都难以确认该房产的权属归属问题。这样一来，势必导致群众内部矛盾滋生蔓延，严重影响了社会稳定。同时也打破了政府的房屋限购政策。一些高收入的人群也趁机购买集体土地修建楼堂馆所，建设奢华住宅，造成了中国房地产管理混乱，严重干扰了中国房地产管理秩序。

（三）导致诸多社会腐败问题发生

小产权的开发是一些开发商联合当地政府共同开发的，他们为了谋取私利，在开发实施过程中，权钱交易、官官相护。对于当地的“能人”来说，他们瞄准一块交通便利、居住方便，宜于人们生产生活出行的地块，他们要拿下此地块，就以土地置换的方式换取该地块。用这种方式取得的地块简单易行便于操作，不用费劲太大的周折就可以取得土地，当然这其中也离不开当地政府的支持配合和帮助，由此产生的腐败问题不言而喻。用置换方式取得的土地相对于以购买方式取得的土地的性质要“优良”些。用购买方式取得的土地性质则较为“恶劣”。首先这些地块的“猎手”要进行“踩点”，在猎取到合适的地块后，他们首先就和村官们勾结，打农民土地的主意，在“搞定”了村官后，他们又同流合污，共同“攻克”当地政府。在利益的逐使下，当地政府和开发商们一拍即合，共同制定拿下农民土地的对策。土地的拥有者在多方的威逼利诱下，不得不勉强答应出售土地。这样虽然农民拿到了一点微薄的土地出让金，但是他们却失去了养育他们的土地。同样国家也失去了土地出让金、税收等各种费用收入，最终导致连锁式腐败现象发生，并由此引发一些社会问题。

（四）购房者的权益难以得到保护，影响社会稳定

根据我国相关法律的规定，任何商品房的开发行为都要经过国土、规划、住建和房管等部门审批同意后方可实施。开发商在取得土地使用权时，需要缴纳一定的土地出让金，建成后的房屋自然可以办理房屋产权证。而对于小产权房来说，却只能取得当地政府颁发的“许可证”，并不能取得房管部门颁发的房屋所有权证。因此，以“小产权房”为标的买卖合同也可能因违法而无效，而且购买人也无法获得房屋产权登记，不能取得房屋所有权，当然也就不能进行合法的房屋产权转让，购房者的利益得不到有效的保护。加之这些小产权房还有被强行拆除或没收的可能，即使将来国家对小产权房进行政策调整而实行征收，但是这些征收费用按规定只能补偿给土地所有人即村集体和村民，对于购房者来说，购房者是拿不到这笔补偿款的。总之，小产权房的开发，最终损害的不仅是村民利益，更重要的是损害的是购房者的利益，这使得社会稳定受到严重威胁。

二、强化措施，治理农村小产权房问题

小产权房问题是关系国计民生的一件大事，是事关我国土地管理、房地产市场秩序和政府廉洁高效的重大问题。解决这一问题，对于规范我国房地产市场发展、维护社会公平正义、保护人民群众的合法权益都具有重要意义。但是，由于目前各地小产权房的情况不尽相同，这就要求我们因地制宜、分别采用行之有效的办法进行解决。

（一）合法拆除违章建设的小产权房

由于小产权房建设程序简单，没有经过严格的审批，所以在建设过程中存在诸多的问题。对于这些违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响乡村规划的小产权房，我们可以采取相应的措施予以清理、拆除，并追究开发商及地方政府相关人员的责任。如因拆除给购房人造成了损失，应当由开发小产权房的开发商和地方政府相关责任人共同承担赔偿责任。因为是这些人共同损害了小产权房购买者的权益。但是如果购房人明知要购买的房子是小产权房，并且知道法律禁止购买小产权房而执意购买的话，也应承担一定的责任。但是，不管由谁来承担责任，都要考虑当地的社会稳定和经济发展。应适应经济发展、社会进步和村镇规划的长远要求，可持续地推进小产权房清理工作。政府应积极协调配合筹措资金，给购房人适当的经济补偿。但是该补偿标准要远远低于国家通过征用土地而开发商品房的赔偿标准。这样一来，既减少了购房人的经济损失，又使之承担了一定法律后果，维护了社会的公平和谐与稳定。

（二）对符合要求的小产权房进行合法化处置

小产权房建设虽然多数不符合国家政策规定，但是也有少数的小产权房符合村镇整体规划要求。为了减少小产权房的损失，政府对符合村镇发展规划要求、建筑质量合格、基础设施完善的小产权房，应在对开发商和当地政府进行处罚的基础上进行合法化，承认这些房屋的合法性，并给予颁发房屋产权证书。在对小产权房的合法性进行确认以后，政府应要求开发商和地方政府相关责任人补缴土地出让金。补缴土地出让金的标准由政府有关部门进行评估后确定，该标准要适中，既不偏高也不过低。

（三）遏制、杜绝新生代小产权房开发

在国家没有正式出台治理小产权房的规章制度之前，国家必须严厉打击小产权房的泛滥开发，以维护现有法律法规的权威。小产权房之所以蔓延至全国，其原因是因为小产权房易建易售、价格便宜、方便人们生产生活和现行法律政策的执行力度不够。假如边管边放的话，势必会导致恶性循环现象发生，小产权房的开发问题也将永远难以根除。所以当前政府必须以一种“抓铁有痕，踏石留印”的手腕和决心治理小产权房问题。严格杜绝出现新生代小产权房。对于在建的新的小产权房，必须坚决予以取缔。只有政府态度坚决、手腕过硬才能使现有法律政策得以执行，才能从源头上遏制小产权房的开发。

三、结语：完善农村集体土地使用权流转制度，保护农民利益

我国的土地从权属上划分，可以分为集体土地和国有土地。这两种类型的土地在市场中的地位截然不同。从根本上说，正是由于城乡二元土地制的原因才导致小产权房的产生与泛滥。因此，我们必须从源头上制止此类问题，也就是从规范土地的角度进行修改调整。以确保农村集体建设用地与城市土地“同价同权”。具体而言，就是让城乡土地一个价，即使是高收入人群也无经济能力到农村购置土地用于开发小产权房。不给高收入的人群可乘之机，这样使农民充分地享有农村集体土地的使用权，保护农民利益不受侵害。再次，要严格限制当地政府对土地的使用权，特别是土地征收费用和流转，要加大防范机制，防止村、镇干部以权谋私，私吞征地补偿款，把属于群众的利益切实划归群众所有，维护人民群众的合法权益。

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A

1671-5993（2017）01-0073-03

2016-10-15

谷秀玲（1979-），女，安徽泗县人，安徽省泗县住建委工程师。