房地产开发融资方式的分析

湖北保利投资有限公司 张进

房地产开发融资方式的分析

湖北保利投资有限公司 张进

我国房地产行业的快速发展，暴露了房地产开发的一些弊端，主要问题就是资金短缺，资金链条易断。因此，房地产开发需要融资，来保证资金链条不会断裂，确保房地产投资开发可以继续进行。经过近几年我国房地产开发融资选择方式的分析和探讨，主要总结了四种融资方式。体现在通过银行融资，以及其他金融机构融资等方式。可以解决房地产开发资金短缺的问题。因此，本文主要详细地阐述一下五种房地产开发融资方式的具体内容和细节。

房地产开发 融资方式 银行 信托 基金

一、房地产开发银行融资方式

(一)房地产投资银行

从2000年开始，房地产开发商从银行贷款率高到90%以上，这不仅增加了银行的资金压力，同时也增加了房地产投资商贷款的难度。随着银行压力的增加，房地产投资商资金短缺，却又不能及时融资贷款，导致很多企业面临投资失败，甚至破产的情况发生。而近几年来，尤其是2016年，房地产开发投资银行的融资方式逐渐缩小。但是也占据整个融资环节的30%左右，仍然是目前融资的首先方式。而房地产投资银行，则是借助于银行融资的一种方式，是目前比较简单的融资方式。即投资公司帮助房地产公司购买股权和土地，这样土地经过认证以后，是需要房地产公司的，然后房地产公司再拿土地向银行贷款，还给投资公司。这样不仅和简化了投资的流程，而且投资和融资的风险是比较显而易见的，是可控性的。这就是另一种形式的“同业拆借”。因此，也是目前主要的一种银行融资形式。

(二)房地产抵押贷款证券化

房地产抵押贷款证券化，即是把房地产所持有的抵押债券转化为证券化，该种方式是指房地产抵押融资机构，可以把房地产商的抵押贷款证券化进行集中管理，并且对资产进行科学合理的重新组装，资产重组的形式，在政府以及其他的融资机构的担保下，加强信用提供房地产企业的融资。以这种方式形成的抵押贷款债券化，是抵押贷款的二级市场。也就是把房地产的债权和资产进行资产重组上市，分给市场上的投资者。然后银行通过贷款和应收账款，将债权证券化，变成金融工具，继续为银行的盈利服务。最重要的是，该种方式可以实现提前兑现现金，然后银行信贷转移风险，降低房地产融资的风险，实现经济利益最大化。可以有效的提高银行资本的利用率，并且可以推动金融融资一级市场的发展和完善。

二、房地产开发其他金融融资方式

(一)房地产投资信托

中国信托法的出台，让房地产开发融资形成了多元化的发展，打破了银行专一贷款的模式。而多种形式融资方式，也为房地产公司带来了更多的选择。房地产投资信托是其中最先发展起来的一种融资方式。首先，信托资金是比较灵活的，这对于急需要融资的企业来说，是最好的一种选择。而且房地产投资信托的操作方式，与过票相似，因此操作简单，灵活性强的投资信托，就脱颖而出。最重要的是，信托企业是一个经济实体，是可以分享红利的，因此能够实现物业集中管理和投资，并且享受国家有关的税收补贴，同时，还可以对投资者进行保护，并且在一定程度上可以限制开放商的行为。

(二)房地产投资基金

房地产投资基金，是目前我国房地产商选择的融资的一种重要的方式，首先，房地产投资主要是为不具备银行融资的企业准备的融资形式，让企业可以交付土地出让金，然后拿土地向银行或者其他的金融机构进行融资，在抵押贷款以后，可以选择是否退出，可以在一定程度上，降低企业融资的风险，同时加快了融资的流程和灵活性。而且，可以选择共同管理的模式，首先可以提高资金的流动性和短期性。其次，可以选择股权收购的方式进行融资。这样可以加快回笼现金的速度，同时还可以选择分红，或者把股权整体出卖等形式，回笼本金和利息，减少企业的经济损失。最后，则是采用不动产经营方式，在确保稳定收入的前提下，一部分作为融资担保，借壳上市，开拓国外市场。

三、结束语

我国大型房地产投资开发商，需要大量的资金补充进资金链中，确保开发的顺利。而中小型房地产投资开发商，则缺少足够的资金维持开发。我国金融市场借贷形式的多样性，确保了房地产开发企业不仅可以通过银行融资，还可以通过其他金融机构进行融资，提高了企业贷款的效率。同时，多样化的形式，为房地产融资带来了灵活性，可以促进房地产行业的快速发展。

[1]褚双卿.房地产企业融资方式的分析与比较[J].财经界(学术版)，2010（04）：145-148