我国部分地区房地产市场过热的根本原因及对策

常俊鹏

河南大学经济学院 河南开封 475004

最近几年，我国经济的快速发展和我国人民生活水平的提高，房地产业在高涨的消费需求带动下得到了快速发展，成为一个重要产业。作为新兴产业，在快速发展过程中，房地产行业在总体行业运行较好的情况下，也存在一些不足之处，部分地区出现了房地产行业过热，炒作投资过度，甚至出现房地产泡沫的现象。在运用行政手段调控房价时，要与市场手段寻求有效结合，在高房价城市，应组合其他调控政策同时使用；低房价城市可能不宜使用行政手段调控房价。(张海永，2017)。紧缩型货币政策能够有效抑制高涨的房地产价格，但不同政策工具的运用对房地产市场调控产生的效果存在显著性差异(李玉梅，2012)。

一、我国部分地区房地产市场过热的根本原因

（一）金融市场不够发达

股票、证券等市场不太规范，存款常有“负利率”的现象，而且投资的资金没有好的地方进行投资，必然导致投资羊群效应，造成投资大量投入房地产市场，导致部分地区房价上涨过猛。

（二）资源缺乏

因为我国经济的高速发展，对资源消耗量非常巨大，造成我国资源不足。而且各种必备材料的售价纷纷上涨，钢材、水泥、木材均属于我国的紧缺资源，这几年这些东西的价格上涨很快，直接加快了房地产成本的提高。大城市的建筑密度高，能用来再开发的地段越来越少，不可避免地引起房价上升，由于涨心理，甚至整个城市的房价越来越高。

（三）城市人口大增

由于这些年中国的快速进步，人民个人财产的总量持续上涨且势头良好，导致大家更需要住房。加快了城市化发展，使大批农民进城，导致城市人口的大量增加，加大了对房地产的需求；此外，由于福利分房政策的终止，再加上我国历史遗留问题比较严重，原城市居民居住条件差、缺口大，在经济收入有了明显改观之后对改善居住条件要求非常迫切，对房地产真实需求也非常大。

（四）地方官员追求政绩

房地产投资、住宅消费可以带动许许多多产业的产出增加，我国住宅投资的诱发系数高，其对经济增长的贡献十分巨大。由于拉动经济增长的三驾马车中，出口、消费的增降不取决于政府，只有投资增长掌握在各级政府手中。因此目前地方政府官员的政绩观是导致政府产生投资冲动的重要诱因，土地市场的巨大收益则给城市基础设施建设投资提供了基础条件。

（五）管理不到位

因为地方利益等各种原因，某些地方政府并没有把对房地产市场的规范管理纳入日常的工作中来。甚至还有更甚者对房地产的某些违法、违规行为起了推波助澜的作用。

（六）房地产业本身特性

房地产业作为能被市场普遍接受的资本品，成为了泡沫经济中人们快速致富的常见载体。因为房地产价格复合性强，它是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成的。前者主要是由地面的建筑物等实物资产价格组成，比较容易界定；后者作为自然物，其本身并没有价值。因此，房地产过热经济实际是地价泡沫经济，它的产生是由房地产业本身特性决定的，所以，房地产业本身特性也是其中的原因之一。

二、解决我国部分地区房地产市场过热的对策

（一）完善对宏观经济和加强政策调控

宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产过热的首要措施，能起到较好的作用。

（二）严格金融监管

推动房地产过热产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。所以，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。另外，还要加强对外资的监控。东南亚金融危机及地产泡沫的产生，与外资的引进密切相关。加强对外资的监控，主要应采取以下措施:一是要以外商直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模。二是控制外资投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模。三是在引进外资的同时，还应调整本国的产业结构，培育新的经济增长点，提高生产能力提高抵御外资冲击的能力。

（三）完善土地税制

我国需要根据房地产市场运作过程，从土地资源配置全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节功能。政府监测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税，例如空地税、土地保有税。与此同时增加土地增值税的征收数量，尤其是一段时间内多次转让的土地，其交易中的增值部分更应严格征税。在征收土地增值税的同时，还应当严格限制并减少土地转手的频率与次数，唯有如此，才可尽快解决房地产市场过热的问题。

参考文献：

[1]李玉梅.我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究[D].吉林大学，2012.

[2]张海永.基于时变非对称空间权重分位数模型的房地产调控政策对房价影响的研究[D].中国矿业大学，2017.