解读房屋的使用年限

谢济文

【摘要】自国家出台有关房屋所有权的政策之后，许多疑问开始浮现，房屋的使用年限是多久？房屋使用年限过了还能居住吗？出台房屋使用年限有何更深层次的含义等等问题，作者就此进行了较为深入的探究。

【关键词】房屋使用年限 设计使用年限 土地流转

《建筑结构可靠度》GB 50068-2001最先定义了设计使用年限：设计规定的结构或结构构件不需要大修即可按其预定目的使用的日期。即房屋在正常的设计、 施工 、材料选择和正常使用和维护〔包括必要的检测、 防护和维修〕下理应达到的使用年限。但如果在设计、 施工 、材料选择和建筑的使用和维护某一环节出现了问题，那么就意味着房屋很可能無法达到设计使用年限。设计年限具体地体现了房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的合理使用年限。而设计使用年限又主要体现为耐久性，即房屋的使用年限。

房屋的使用年限为50年

逐渐深入探究房屋的使用年限发现在《建筑结构荷载规范》中提到荷载值的时域问题中确定各类可变荷载的标准值时，荷载规范统一采用一般结构设计使用年限50年作为规定荷载值最大的时域，为设计基准期。设计基准期是确定可变作用和与时间有关性能选取的参数，并不能等同与设计使用年限。过去有许多房屋仅过了50年便匆匆拆除。其中可能是由众多原因造成的：如原有建筑物的改建、翻新、基础设施的建设、意外灾害、城市规划等。标准规定的四档建筑设计使用年限中明确的指出了不同荷载取值的标准，而在住宅设计时，标准规定的是不低于50年。在实际情况中是可以根据业主的需要而按照高于50年来进行设计。

更长久的房屋使用年限

当前我们设计的大部分混凝土结构 、钢结构 、砌体结构的建筑物的设计使用年限均为50年，过50年后便进行拆除的行为其实是一种对资源极大的浪费。而实际情况下，房屋未至设计年限而拆除的例子更是比比皆是。大量房屋的拆除 、 翻新 、 改建和扩建不仅造成了资金和材料的浪费，还会遗留大量的建筑垃圾。堆放的建筑垃圾既破坏城市美观又污染环境。《建筑工程质量管理条例》第四十二条规定：“建筑工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。”在正常情况下，建筑达到设计使用年限时，绝大部分可以继续使用。个别有问题的建筑可用过大修加固后继续使用。《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006中3.17条规定混凝土的加固结构使用年限，应按以下原则确定： 1.加固后的使用年限，应由业主和设计单位共同商定。 2.一般情况下，宜按30年考虑；到期后，若重新进行的可靠性鉴定认为该结构工作正常，仍可继续延长其使用年限。

据现有房屋结构的加固经验来看，30年是一个适宜的时间。但是从减少投入和节约资源等角度来看，我们显然需要尽可能地提高使用年限。只需提升少量的建筑结构成本，就可从中获得更大的经济效益与社会效益。追求更长久的房屋使用年限可以提高资源和能源的使用率，节约大量的资金投入，减少对生态环境的破坏，符合可持续发展的理念。

解读土地流转

从字面理解，70年土地所有权的提出意味着土地的使用权由永久变为70年。曾经，土地使用权的出售促进城市化的进程。而在法律意义上土地是归国家所有。在现在提出70年土地所有权，在土地归国家所有的基础上，促进土地使用权的流转。在现在的技术下，房屋可以在达到设计使用期限后经过检测后的维护、修理以达到总计超过70年的使用年限。但受未来的人口增长和城市规划等因素影响，房屋的维修、翻新和重建将引导资金新一轮的流动。而资金新一轮的流动又将带动城市的进一步扩张。城市的扩张很可能边缘化原有的老城区。在总体对土地需求的不断高涨下，造成闲置土地资源的浪费。

参考文献：

[1]国家标准《建筑结构可靠度统一设计标准》GB 50068-2001

[2]国家标准《建筑结构荷载规范》GB 5009-20012

[3]建筑工程管理条例，2000年1月30日国务院令第279号发布，发布之日起执行。

[4]国家标准《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006