浅谈铁路物业开发经济评价模型的优化分析

于林沣

中国铁路设计集团有限公司

一、研究背景及意义

随着我国铁路行业的快速发展，与之而来的融资压力日渐升高。虽然《关于改革铁路投融资体制加快铁路建设的意见》明确向地方政府和社会资本开放城际铁路、市郊铁路、资源开发性铁路和支线铁路的所有权，经营权。然而大多数地方政府无奈囊中羞涩，无力支撑体量巨大的投资成本[1]。并且由于铁路行业自身投资回报期长，收益率低的特点，导致除一些煤运专线外，很难吸引社会资本将大量资金投到一个不相干的铁路线路中去，因此无法指望社会资本来解决铁路资金的问题。在这种情况下，单纯的依靠国家外部输血是无法从根本上解决建设资金短缺的问题，必须在铁路自有资产——土地开发上做文章。综合物业开发经济评价模型是我国当前评估项目收益的主要工具。其自身测算方法、参数的设定，从根本上对物业开发项目的预期收益产生巨大的影响。本次分析以国内铁路设计院相关经济模型为基础，通过深度剖析其内部原理得出更加符合铁路、房地产行业自身属性的改进意见，为中国铁路的建设提供有益的经验和启示。

二、综合物业开发经济评价模型

(一)经济评价基本方法

经济评价即从综合开发项目或企业角度对项目进行的经济分析，具体讲即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规和规定，计算、分析综合开发投资项目直接发生的财务效益和费用等方面的内容，从项目的角度，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此评价和判断项目的财务可行性。经济评价是综合开发投资分析的核心内容。

(二)经济评价基本目标

对于综合开发项目而言，经济评价的主要目标有二：一是项目的盈利能力，这关系到随着项目的逐步开展，是否会有盈余现金流支撑铁路建设项目的融资需求，或是减轻铁路项目运营期的资金缺口补贴压力。二是项目的清偿能力，这关系到所借贷款是否可以在评价期内得到还本付息，甚至牵涉到项目是否有必要落地开展。

三、针对铁路建设项目的补贴机制

(一)既有补贴机制

我国当前的物业开发收益补贴机制大多采用“现收现补，过期作废”的基本原则，其当年产生的物业收益只能对应补贴当年铁路项目所产生的资金缺口、利润亏损，所余残值并没有进行累计或者参加再投资。如表1所示：

正如表1所示，无论物业开发当年所产收益是否满足相应年度的铁路资金缺口，其全额皆补贴至铁路项目现金流中，即便在补平资金缺口后，其余额也不会随之累积用作下期期初累积盈余收益。

表1 既有综合开发效益补贴机制单位：万元

(二)新补贴机制

对比之下，优化后的物业开发综合收益显得比较合理。每年的实际补贴额度取决于项目当年所产生的资金缺口。以2023年为例，当年铁路项目资金缺口为8万元，物业开发收益为10万元，但不同于原有补贴机制，其实际补贴额度为8万元，剩余的2万元物业开发收入归为当年盈余，计入累积盈余收益并对外投资赚取利息。如2026年，虽然当年的物业开发收益为0，但其上期留存的累积盈余收益为21.19万元，有能力弥补5万元的资金缺口。（见表2）

(三)两者的区别及优劣势分析

1、既有补贴机制

优势：由于采用“现收现补，过期作废”的补贴政策，无论物业开发当年收入规模如何，只能用于当年补贴，因此既有补贴机制的项目收益率于同等条件下会略好；

劣势：由于既有补贴机制不涉及收益剩余累计。因此，补平资金缺口、项目亏损的任务则落到了当地政府的身上，这无疑加大了当地政府的财政支出压力；并且，“浪费”的盈余资金并没有进行对外投资，减弱了资金使用的有效性。

2、新补贴机制

优势：由于合理利用了“物业开发累计盈余”机制，将本应短时间内补贴的资金根据铁路项目自身情况有针对性的使用。因此项目虽然自身收益没有得到提高，但是补贴后剩余的资金缺口、项目亏损却得到了有效控制；

劣势：新的补贴机制实质上是用项目自身的利润(物业开发收益)顶替政府财政对铁路项目进行外部援助。因此，在公私合营的项目中可能会遭到社会资本的强烈抵制。

表2 新综合开发效益补贴机制 单位：万元

四、既有模型存在的问题及优化建议

(一)去化率：

目前铁路行业针对物业去化率通常采用定期10年，每年10%的计算方法，即项目建设期第一年具备一定的现金流流入功能。然而，一般商品房去化率周期非常短，通常是出了正负零(正负零：指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下的工程完工时，准备建造地上主体时，即为主体工程达到正负零)就可以取得销售许可权，七至十万平米的项目，一年半就可以完全消化。因此，建议根据项目开发规模，适当缩短物业去化时间，提高去化率。

(二)资本金比例：

由于铁路领域内的物业开发项目绝大多数是为了提供外部效益补贴，因此其资本金比例亦随铁路项目一样大多数为50%或70%，但这样用铁路行业基本原则“以一概全”无疑与实际情况相违背。

根据国务院2015年9月14日下发的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，为了进一步解决当前重大民生和公共领域项目融资难、融资贵的问题，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例保持20%不变，其它开发业态由30%调整至25%[4]。因此，建议我国铁路行业根据房地产行业的自身规律调整资本金比例，降低企业融资压力。

(三)税金：

目前我国铁路领域的物业开发经济评价在税金方面主要存在两种问题：不仅缺失了部分税种、其既有税种的计算方法亦存在不合理现象。具体情况如表3所示：

表3 税费改进表

1.土地增值税：

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其它附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税(出租物业免税)。由于“取得土地使用权进行房屋开发建造后出售”处于该税种征税范围之内，因此我国铁路综合物业开发经济评价模型有必要将其纳入既有税种之内，并加以计算。

2.印花税：

在我国铁路沿线综合物业开发的过程中，针对商品房的建筑合同、销售合同分别要计算缴纳印花税，其具体税率如下：

销售：由于商品房销售合同归属于产权转移书据中的一种，因此其适用的印花税税率为0.05%。

建安：由于商品房的建设涉及建筑、安装合同，因此其印花税税率为0.03%。

3.房产税：

由于房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。而物业的出售、出租是我国铁路领域物业开发收入的重要组成部分。因此，增加房产税的计算是十分有必要的。其中：

对于商品房出售等涉及产权转移的业务，其税率为1.2%；

对于出租物业以换取租金的经营性活动以租金收入为计税依据，其税率为12%；

4.城市维护建设费：

目前我国铁路物业开发的既有案例在城建税上一律采用7%的税率。然而，真实的税率是随着项目所在地的不同而有所差异，例如，县城、镇的城建税税率为5%，并不是所谓的7%。

5.增值税：

根据2016年5月1日实施的“企业营改增”细则规定，除之前(2016年4月30日)开工建设的项目可以采用简易计税方法之外，其余“新”项目必须随同纳税人自身属性按一般计税方法、简易计税方法缴纳增值税，而我国既有计算方法一律按5%的征收率简易计算。

除此之外，在企业所得税、增值税、土地增值税上并没有合理按照税法的要求依据预缴--清算的正确过程计算缴纳(由于综合物业开发项目的所在地与核算地并不相同，根据税法相求，当跨市提供建筑服务时，要先在项目所在地进行一定程度的税费预缴，年终清算时核算地企业可将其在申报纳税额中扣除)。

(四)建设期循环投资

由于房地产行业自身的独特属性，当项目地下工程完工时，公司有权申请预售许可权，使其在项目建设期内实现现金流流入。然而面对这部分资金，我国绝大多数的铁路人员并没有将其合理运用，只是单纯显示在项目现金流量表中，这无疑违背了项目资金优化原则。

根据我国当前房地产从业政策，当项目建设期产生现金流入时，这部分资金是受政府监管的，分为重点监管和非重点监管部分，重点监管部分的提取是有条件的(房地产开发企业应当根据项目各阶段时间节点有序申请重点监管资金：取得商品房预售许可证一个月的，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%；结构封顶的，累计申请不得超过65%；竣工验收的，累计申请不得超过95%[5])。非重点部分则可以用于下一期工程建设，缓解资金压力。

基于上述房地产行业针对建设期现金流入的监管政策，建议我国物业开发经济评价根据项目建设期的长短分批次将此类资金纳入项目现金流量表中。

(五)物业持有收益

在我国当前房地产行业的项目经济模型中，现金流流入主要由两部分组成：销售、租金收入。其中，出租的物业(持有物业)不仅可以在运营期内形成租金收入，还可以在项目评价期末形成一笔类似于固定资产“残值回收”的现金流入，与之不同的是，出租物业并不存在由于折旧所形成的资产减值，相反会随着项目当地房地产市场的繁荣与否产生一定程度的增值或贬值。对比之下，当前模型中用于出租的物业并没有在项目评价期末形成类似的“残值回收”收入，这无疑降低了项目自身的盈利水平。

因此，针对物业开发公司的持有(出租)物业收入，建议考虑项目评价期末的类“残值”收入。其当年的单位收入应该等值于用于销售的公允价格，若当年无同类型物业用去出售，则用近期价格乘以通货膨胀率加以模拟计算。

[1]佚名.民资不来土地开发成铁路建设融资救命稻草[J].现代工商，2014(3)：13-13.

[2]俞欣.武汉城市圈城际铁路“一站一城”建设规划探讨[J].山西建筑，2016，42(5)：24-26.

[3]侯艳丽.铁路投融资体制改革踏上征程[J].世界轨道交通，2013(9)：26-29.

[4]佚名.国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知国发[2015]51号[J].中华人民共和国国务院公报，2015(27)：17-18.

[5]张佳竹.预售资金监管“适度松绑”[J].房地产世界，2016(1)：20-21.