不动产产权保护精准度的若干问题

周文建

(慈溪市国土资源局，浙江 慈溪 315324)

不动产产权保护精准度的若干问题

周文建

(慈溪市国土资源局，浙江 慈溪 315324)

不动产产权保护的精准度是司法和相关执法部门在执法检查过程中符合国家相关规定的标准度。对于不动产产权保护精准度的评价标准要集中对不动产权、物权的法律关系进行主、客体的明确，不动产产权精准度的重要评价指标就是客体界定的精准度。因此，重视客体界定的精准度是保障政府职能部门公信力的重要标准。

不动产；产权保护；精准度；思考

1 有关不动产产权保护的法律制度

不动产产权的法律制度保障是由国务院颁布的相关条例、办法等相关的政策法规文件,和国家宪法、民法、土地法、森林法、水法、环境保护法、草原法、民事诉讼法等相关有关不动产产权的法律法规,以及相关的由司法部门解释的法律制度体系构成。所谓的不动产产权保护制度就是调整产权的利益关系构成，进一步去规范产权主张和产权受到损害而获得补偿行为的相关制度建设。对于不动产产权保护来讲，主要包括不动产的等级制度、不动产产权争议调解制度、不动产产权争议仲裁制度和不动产产权行政复议制度四项重要的制度，还包括与法律法规所匹配的不动产产权的调查规范、不动产产权登记规范、不动产界线测量绘制的精准度指标要求等相关强制执行的技术性法规政策。

2 不动产统一登记的产权客体

2.1 不动产统一登记的产权客体——自然生态空间和生态用地

自然生态空间就是指具有自然环境属性，能够提升生态服务或是生态产品的国家土地空间资源。自然生态空间属于自然环境的一部分，它不仅包括所属范围内的土地，还包含空气和所属环境内的一切资源和生物群体所构成的立体生态区域。国家不动产部门根据所属的生态空间或是自然生态系统的地理空间区域进行边界落地划分，从而形成了生态空间和生态用地。

2.2 不动产统一登记的产权客体——自然资源和保护地

自然资源就是在一定的时间和条件下，能够自然产生经济效益来促进人类先进和未来社会发展的自然因素和自然条件。包括土地、矿产、水资源、多样化的生物、气候、海洋资源等。自然资源保护地就是指通过国家法律的有效方式手段对自然环境、生态资源、土地或海洋以及多花样的生物群体进行保护。在我国法律法规中，规定的自然资源保护地就包括：自然资源保护区、自然资源风景名胜区、历史文化保护单位和历史文化城市、村镇等三类。

3 不动产产权客体界定对象分析

不动产产权客体界定的对象就是指对不动产产物的边界和所属面积，在依照法律的情况下进行现场勘察证据确认，并利用技术手段对其进行确定的对象。不动产产权客体界定线是否明确划分、兑取定位是否准确，对于不动产产权后期的有效保护等方面有着十分重要的意义，且边界线的划分是不动产产权登记过程中非常重要的基础数据。对于不动产产权的界线，大体可以分为三类，即行政区域分界线、权属客体分界线和地类分界线。

3.1 行政区域分界线

行政区域分界线就是指经由国务院或是省市(包括自治区、直辖市)人民政府所批准的行政区域与其相邻的人民政府的行政区域管辖管理权的分界线，我国的行政区域包括省(直辖市、自治区)界、市界、县界、乡镇界、村屯界。

3.2 权属客体分界线

权属客体分界线是指国家和集体或是不同的集体在相邻的不动产物上所行使的所有权的分界线，其包括所有权的界线、使用权的界线。

3.3 地类分界线

地类分界线就是根据国家对不同自然覆盖区域和人类自行利用不同类型的界定方法进行土地分类界定划分，国家依据法律法规对各类保护区界线界定就是通过人为的方式进行分界线的界定划分。

生态红线，国家依法对生态功能区、服务区、生态资源敏感区和脆弱区进行的界线划分，且管控十分严格，它是国家生态区域安全的底线。

自然保护区就是指对自然生态环境系统、濒临灭绝的珍贵野生动植物的天然生存集中区、有特殊自然历史遗产、遗迹的保护地点(陆地、海洋或是相关海域)等进行依法划分的特殊保护区域。

饮用水水源保护区是国家为了保证水源地的环境质量能够符合国家标准、保障饮用水水源地安全无污染，而进行特殊保护的，拥有一定水资源面积的水域或是陆地水域。

农田基本保护区就是为了农田的基本保护进行的特殊性保护和监管，依据国家法律法规对土地进行合理的规划布局而划分的区域界线。

军事管理区包括军事管理区和军事禁区，军事禁区就是有非常重要的军事设施或是有重大危险隐患的区域。需要国家对其使用高标准的安全防护措施进行保护，这也是依照国家的相关法律法规进行界线划分的。

4 不动产产权的界线调查与测绘研究

不动产产权界线调研与测绘的实施是不动产产权客体界线界定程序中最重要的操作程序，它们是既有关系又有区别的两种概念。界线调查和界线测绘的操作行为对象都是界线，但二者之间的行为方式却不同，界线调查是监督管理的行政方式，界线测绘则是界线管理的技术手段之一。

在明确不动产产权界线概念的前提条件下，界线调查就是依法对某种特定的实物界线进行自然和社会属性的调查取证。界线测绘则是依照有关的法律法规，对相关的不动产产权进行界线的调查取证，然后使用专业技术手段测量绘图。因为不动产产权界线的作用和属性完全不同，所以在界线调查和界线测绘过程中的性质和作用也截然不同。

5 不动产产权保护精度概念分析

不动产产权保护精度就是指产权保护在国家执法和司法部门日常工作实践操作过程中，对国家规定标准的符合程度。在不动产产权的确定登记过程中，对于不动的产物在法律法规中的主客体关系和相关的权利义务中的明晰度，就是评价相关执法、司法部门对不动产产权保护精准度的衡量标准。不动产产权的客体界定精准度就是要与社会现阶段发展和现阶段科学技术水平相互匹配适应，且要具有动态性。在不同的历史时期就要制定不同的规范标准，这说明市场经济发展越快，对社会商业化管理的要求就越高，对不动产产权保护精准度的规范要求也就更高。

在不动产产权客体界定中，要在法律法规的明确要求下，通过物证技术对不动产产权客体进行调查取证。如果边界线的走线描述不真实，描述不详细，都会降低不动产产权客体边界线测量的精准度，使得不动产登记的界定成果材料证明力弱，甚至会出现虚假边界线的嫌疑。所以，执法、司法部门要在不同的环境地点选取最佳的客体界定方法对界线进行精准的测量，这样才能够提升不动产产权的精准度，且要遵守国家的法律法规要求。

6 提升不动产界线测绘精准度的实施策略

提升不动产界线测绘精准度的主要实施策略就是不断地完善界线调查和测绘的技术手段。在不动产产权保护登记过程中，要严格遵照国家有关法律法规对界线的调查、测绘的各项精准度标准值进行系统化的提升调整。在调查、测绘汇总时，要严肃工作态度，严格执行国家法律法规，严谨调研测绘，做到公平、公正、公开，从而全面提升界线调查和测绘的精准度标准。

不动产产权执法，司法部门要在国家法律法规的指导下，统一调查和测绘的技术标准和正确测量绘图的方法，同时要强化标志性界线的固定技术和固定程序之间的完美衔接，要将有效的调查数据、指认界线的现场指正和社会的公开监督纳入到调查测绘总体质量提升的改进措施中，才能够保证不动产产权保护的精准度。

7 结语

不动产产权主管部门在提高不动产产权保护精准度的工作过程中，要严格控制好界线质量划分的控制，要严格执行不动产产权相关的管理制度，从根本上保证不动产产权精准度的合法性、权威性，让不动产产权保护精准度测算工作更加公开、透明，让人民满意，让政府满意。

[1] 程烨.论提高不动产产权保护精准度的若干问题[J].国土资源情报，2017，(04)：20-29.

[2] 赵浩.房地产企业知识产权保护体系的构建[J].中国房地产综合版，2016，(10)：54-57.

Some problems on the precision of real estate property protection

ZHOU Wen-jian

(Cixi Land and Resources Bureau, Cixi 315324, China)

The accuracy of real estate property protection is the standard of judicial and relevant law enforcement departments in the process of law enforcement inspection in line with the relevant provisions of the state. The evaluation criteria of the accuracy of the protection of real estate property rights should focus on the legal relationship between immovable property and real right. The important evaluation index of the accuracy of real estate property right is the accuracy of object definition. Therefore, to focus on the definition of the accuracy of the object is the important standard of credibility to protect the government functions.

Real estate; Property protection; Precision; Reflection

2017-03-21

周文建(1967-)，男，理学学士学位。

D923

B

1674-8646(2017)09-0106-02