房地产开发企业转型分析

朱 丹

(黑龙江省省直机关大直街办公区管理服务中心，哈尔滨 150001)



房地产开发企业转型分析

朱 丹

(黑龙江省省直机关大直街办公区管理服务中心，哈尔滨 150001)

面对飞速发展的经济时代，房地产开发企业也在面临着挑战和考验，如何才能够让企业保持发展动力且健康良性运转，是现今所有房地产开发企业必须要面对的问题，因此，进行适当转型成为了众多房地产开发企业的选择。

房地产开发；企业转型；分析

中国的房地产市场自1988年至今历经了三个重要的发展期。第一期是从1988年开始到1998年结束，这10年间是我国政府对房地产开发企业有关政策的酝酿初始阶段，1988年4月《中华人民共和国宪法》修订稿出台，文件中明确规定土地使用权可以依法转让，这一条款的出台，让海南、北海等地的房地产市场发生了爆炸性的发展，致使当地房价急速上涨。

第二期是从1998年开始到2008年结束，这10年间是中国房地产企业发展速度最快的黄金时期，国务院在1998年7月颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，国家文件出台了有关全面停止住房实物分配的相关文件之后，让原来的住房实物分配变为了住房货币化分配，人民对住房的需求在不断的增加，在这样的环境下，中国的房地产市场经济进入了完全化的市场经济时期，并且在迅速的繁荣发展。第三期是从2008年开始至今的房地产开发企业进入优化调整转型期，这一时期下社会的经济文化、政府政策等问题更加的复杂化，房地产开发企业的赢利利润一直处于下滑趋势，房地产企业的投资风险在逐渐加大，很多的房地产企业面临着企业转型的艰难抉择。

1 房地产开发企业转型的背景分析

1.1 国家政策基调的变化对房地产开发企业的影响

从1988年中国房地产企业发展至今，政府会在房地产市场价格急速上涨时出台相关的政策法规，对其进行及时的控制。在房地产市场经济出现低迷的时候，政府又会出台一些扶持房地产行业的政策，帮助房地产行业渡过困难期。由于房价的涨幅波动一直较大，在发展过程中曾经出现过大幅度的下跌，又曾出现过大幅度价格上涨，这种政策变化的频率就使得房地产开发企业的经济效益受到了一定程度遏制。

国家在2008年出台了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》和《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》相关政策性文件，文件中明确提出了关于购买商品房的贷款利率可以享受七折优惠、购买商品房的首付款比例下调到了最低点、对第二套房产的贷款限制有所放宽，购买首套商品房可以减免一定额度的契税、购房超过两年(包含两年)者出售或是转让可以享受减免营业税等多项惠民政策，全方位的刺激了房地产市场。而在2010—2011年这两年里，政府的调控政策在不断更新，“限制购买数量”、“限制贷款额度”、“限定出售价格”等一系列措施相继出台，使得政府对房地产开发行业的监管更加严格，监管时间持续更久。

1.2 市场金融环境变化对房地产开发的影响

购房贷款的利率对于商品房的价格影响是至关重要的，它不仅制约着购房者的购买能力，同时对房地产企业开发的财务成本也存在着一定的影响，对于商品房的真实价值也存在着一定的制约。在2007—2008年这短短的一年之间，国家对商品房贷款进行了6次加息调整，5次降息调整，在2010—2011年间又进行了五次上调利息，2012年起至今又进行了几次降息调整。中国人民银行中央总行对于商品房贷款的利息调整主要是通过调整存款的准备金率，提升金融机构的信贷能力，间接的调整控制货币的供应量，从而达到抑制通货膨胀、促进经济复苏的作用。

在房地产市场中出现频繁调整利率和存款准备金率，就足以说明当前中国的房地产经销市场面临着国内外复杂的经济环境，货币分配政策仍旧处于持续且多变的动态调整过程中。

2 房地产开发企业运营状况的变化分析

目前全国已经有近150家房地产开发企业在沪深证券交易所上市，这其中把房地产作为主要业务经营的企业有88家(是按照房地产开发企业所得的利润占企业总利润的比例大于80%进行划分的)。在2009—2011年间中国房地产交易市场出现了大幅度的反弹现象，面对这样的情况，仍旧有一小部分的房地产开发企业资产收益出现滑坡，这足以体现房地产开发企业的赢利能力呈逐渐的下滑趋势。

2.1 成本费用的提升和溢价能力的下降是导致房地产开发企业利润加速下滑的主要原因

房地产开发的成本费用的提升和溢价能力的下降，导致房地产开发企业利润加速下滑。一方面表现为产品的溢价能力出现下降的趋势，政府对于房地产市场出现的问题出台了相关的结构性调整政策，将中小户型的经济商品住宅房推向了房地产市场的主流，使之成为了“主角”，而与经济适用的中小户型相对的高端大户型住宅和高档的别墅区就受到的严重的打击。另一方面，随着经济的快速发展，现代的房地产开发过程中，房屋的建设成本在不断的增加，房屋建设所涉及的人工费、市政配套设施用材、建设所需材料等价格都在上涨。

2.2 在政府市场调控下房地产营销周期变长

在政府对房地产市场的营销调控下，使得房地产的销售期比以往大大的拉长，由于政府的持续性限购政策的抑制，房地产市场的库存解决能力降低，这就导致了企业流动资金运转的周期延长，使得房地产企业严重受到企业融资的压力和企业财务成本压力的双重考验。

2.3 国家的财务杠杆对企业产生了动态的收益率

国家的财务杠杆对企业产生的是动态的收益率，如果企业的利润率高于企业的融资率，就会出现经济杠杆越高的净利润资产收益越高。对于目前的房地产市场，在市场经济的快速发展过程中，利润仍在呈下滑的态势，财务杠杆对于企业利润的影响还在加大。

3 房地产开发企业转型的路径分析

对于房地产开发企业的健康良性发展而言，企业对自身的客观自我评价以及时性的企业战略转型调整是至关重要的，如果企业在发展过程中面临着因企业自身的运营情况不当，且没有及时采取有效的策略方法进行改进，就会让企业面临着严重的生存危机，甚至都有可能发生企业破产的风险。企业想要更好的适应市场经济发展，适应生存环境的变化，就要根据企业自身的特点去积极寻找转型的路径。

3.1 房地产开发企业要提高产品的附加值

目前，在我国大多数的房地产开发企业都在一味的关注企业产品的开发周期，而且也在想方设法的缩短产品的开发周期，进而实现企业资金的快速流动周转。这样的企业运转操作就忽视了产品在研发过程中，仍旧是按老套路进行，没有对新产品投入过多的配套设施，使得商品房建设后过于简单，严重缺少附属物，产品结构单一，造成投资效益回流资金不乐观，投资效益逐渐减少的不良局面。

房地产开发企业要想提高企业开发产品的附加值，就要按照大众客户的需求，对商品住宅房屋进行合理化的升级改造，对其进行精品化设计，让所出售的商品住宅房更加符合现代人的居住生活习惯，才能够有效的提升土地面积的使用率。另外，可以将商品住宅房进行精品装修，提升产品在市场的吸引力。

3.2 优化房地产开发企业的投资整合

优化投资组合管理是对资产进行多元化的管理手段，可以实现分散投资风险，提高企业的投资项目效率。减少投资的风险，要合理把握在一线与二、三线城市之间的城市合理布局，让企业的产品类型多样化，在房地产开发过程中将利弊因素进行整合，在控制投资的前提下，提升企业效益。让企业的投资多元化，可以与农业、商业、教育、旅游等产业进行有机的融合，降低投资风险。

4 结语

目前我国的房地产市场竞争激烈，这就要求一些房地产开发企业要根据企业的发展现状，及时调整企业转型，通过优化投资资源、提高产品附加值等形式来保证企业的正常运营，确保企业的长足发展。

[1] 邵然.房地产开发企业转型分析[J].中国科技投资，2014，(A01)：366-367.

[2] 张宁.我国房地产开发企业战略转型研究[D].华中师范大学，2015.

Analysis on the transformation of real estate development enterprises

ZHU Dan

(Heilongjiang Provincial Office Dazhi Management Service Center, Harbin 150001, China)

In the face of the rapid development of the economic era, real estate development enterprises are also facing challenges and tests, how to enable enterprises to maintain the healthy operation of enterprises is the problem faced by real estate enterprises, therefore, the appropriate transformation has become a choice of real estate development business.

Real estate development; Enterprise transformation; Analysis

2017-03-24

朱丹(1981-)，女，大学本科，中级职称。

F299

B

1674-8646(2017)09-0010-02