旧城有机更新之难

李斌+孔祥鑫+张漫子

站在“金名片”的高度认识旧城有机更新，以超常手段让首都历史文化遗产焕发光芒。

位于天安门广场以南的大栅栏琉璃厂地区拥有北京3片历史文化保护区，其中的大栅栏历史文化街区与上海外滩、南京颐和路等区域都是第一批30个中国历史文化街区。

“虽然大栅栏琉璃厂地区保护更新工作取得了阶段性成果，但在这样一个历史上紧邻皇城的核心地区，基础设施条件之差，市民日常生活之难超乎想象。”在这里工作近5年的西城区北京大栅栏琉璃厂建设指挥部党组书记王志忠说，必须站在中华文明“金名片”的高度认识名城保护和旧城有机更新，以超常手段让首都历史文化遗产焕发光芒。

居民与游客“抢公厕”

大栅栏琉璃厂地区位于天安门广场南缘正阳门西南侧，占地面积约1.3平方公里，区域内有护国观音寺、安徽会馆等区级以上文物保护单位24处，未定为文物保护单位的不可移动文物28处，汇集了内联升布鞋店、瑞蚨祥丝绸等27个中华老字号，拥有中国书店古籍修复、荣宝斋木板水印等14项非物质文化遗产。

“故居文化、梨园文化、会馆文化……这里凝聚了数百年广博厚重的历史文化，至今仍保留着相对完整的胡同肌理和丰富的文化元素。”提起所在的大栅栏琉璃厂地区的重要历史地位，王志忠总是充满自豪，“这里是真正的皇城根儿，著名建筑学家和城市规划学家吴良镛院士曾评价这里是‘一部中国城市史活的教材。”

为推进该地区的保护与更新，北京市于2012年成立大栅栏琉璃厂建设指挥部。王志忠介绍，通过市区两级政府多年持续投入，大栅栏琉璃厂地区保护复兴取得了积极成效。

《财经国家周刊》记者了解到，在近年的实践中，大栅栏琉璃厂地区探索了文保区内市政道路改造、土地一级开发、保护修缮、微循环改造等模式，创新了自愿腾退、私房产权置换、公房平移、优先回购、“两权分离”、股权合作经营、业态引导扶持等多元化改造模式，为历史街区的整体保护提供了保障。

西城区什刹海街道的乐春坊一号院，曾经日渐凋敞的大杂院经过重新翻建而焕然一新，错落有致的房屋让院落充满生机与活力，富有创意的房间格局让面积有限的房间内处处充满着生活气息。

如今，通过对居民生活条件的改善，大栅栏西街、杨梅竹斜街、西河沿街等数十条胡同街巷的市政基础设施改造基本完成，平房煤改电、电力电信架空线入地、道路微循环、停车设施等工程，让该地区的公共服务水平得到很大改善。

“尽管大栅栏琉璃厂地区保护更新取得了阶段性成果，但必须看到，与人民的期望相比，与历史文化保护与传承发展的要求相比，与建设首都国家文化中心和世界城市的目标相比还有一定差距。”王志忠说。

“一边是对历史文化街区的万众瞩目，一边是旧城居民生活条件的艰难现状。”王志忠说，“都说小康不小康，关键看老乡。尽管做了很多市政基础改造，但这里没有燃气管道，没有集中供暖。居民没有院厕和户厕，还要跟游客‘抢公厕”。

直管公房流转难题

大栅栏琉璃厂地区虽地处宣南文化的核心地带，但在王志忠看来，其商业、旅游、休闲等产业的发展缺乏有力的规划定位和发展引导，深厚的文化底蕴和资源优势尚未转化为区域产业优势。

“在这样一个核心区域，小饭店、小旅馆、小理发店等‘五小行业最为密集。”王志忠说，一个主要原因是对直管公房缺乏有效管理手段，部分直管公房被承租人出租给从事“五小行业”的外来人口，增加了这个地区疏非控人的难度。

在大栅栏街道的114条胡同中，坐落着约2.7万套房屋，其中直管公房超过1.8万套，如今居住在直管公房中的居民以低收入和外来人口为主。

“我们还要出台相关司法程序，严格对直管公房出租管理，逐步解决直管公房出租混乱、外来人口管理无序的问题。”王志忠说。

“旧城区直管公房划转、房屋征收等程序不明确，影响了该地区的改造和保护工作的顺利开展。”王志忠说，大栅栏琉璃厂地区在民生改善、基础设施改造升級、产业提升等方面资金需求量巨大。由于缺乏合理的回报机制，社会资金投入不足，很多大项目都是靠政府财政投入和国有企业运营。

王志忠举例说，例如，在劝业场的改造过程中，由于受到文保区限制，区域规划容积率为0.5，地上建筑只能盖一层，建成后产业开发不能过度商业化。“征地拆迁的成本，企业根本收不回来，社会资本就没有积极性进入，最后不得已由西城区国有企业承接过来。”

在杨梅竹斜街的改造中，其渐进生长、软式更新的模式得到了业内专家认可。但负责该项目的西城区国有企业广安控股的实际回收却寥寥无几。王志忠说，这还是直管公房流转的问题。居民拆迁腾退后，房屋产权无法划到公司名下，就无法实现流转，只能是账面资产。

“有面子，也要有里子”

“现在胡同美化，真挺漂亮的。”北京大栅栏街道培智胡同15号院，66岁的张惠庆快人快语，“不过，我提个建议，有面子，也要有里子，能不能进一步改善一下院子里的环境？”

这是一座至少已有150年历史的大杂院。院子里加建了几间房子，加上雨棚、电线、花架和花盆，显得有些拥挤和凌乱。这里常年住着8户人家，人口最多时达到30多人，伴随孩子们长大搬出去、住进新房，现在常住的只有17人，多是老人，或是从企业退休或是社会化退休。

近年，伴随政府加强历史文化街区保护和市政基础设施改造，大力推进煤改电、架空线入地，变化悄然在胡同里发生：公共厕所得到修缮，路面更加平整，墙上贴了灰砖，有的还有精美的砖雕。

“我这房子是2008年房管所重新盖的。你看这墙，以前是碎砖头，现在是整砖，保暖还凑合。”居民冯文魁干过6年电工、20多年钳工，这几年从石景山区的楼房搬回15号院，照顾年逾8旬的老母亲，母子俩住在不大的东房里。房子虽小，却充满生机：房间桌子和厨房架子上，摆放着一盆盆绿植。

“都说故土难离，老年人都有难以割舍的胡同情结。”回忆起儿时时光，他感慨万千，“那时候热闹，谁家有台黑白电视，就搬到院子里，大家一起看;逢年过节，一家家拜年。现在大家关系都很好，不过没有以前那么亲了。”

从小在胡同里长大，冯文魁不习惯现在胡同的嘈杂：“一些房子租给搞餐饮、娱乐、住宿经营的了。”

地理位置特殊，历史文化悠久，作为历史文化保护街区，位于北京中轴线附近的大栅栏街道历来游人众多，饭店、旅馆等也比较多。

“胡同就应该是安静的，希望能静下来。”冯文魁说，胡同里住的大多是老人，最大的心愿就是希望能有一个安安静静的环境。

“现在送快递和外卖的太多，有的电动车开得太快，不仅在马路上横冲直撞，还老在胡同里穿梭。”他说，“听说一些胡同采取了‘准物业的管理方式，让胡同变得安静有序，我们也希望能这样。”

培智胡同以北不远，就是杨梅竹斜街，过去几年时间里，有好几百户居民通过登记式疏解搬迁腾退，住上了楼房，这让15号院不少“老北京”很是羡慕。

“北京市正在进行人口调控，尤其是在核心区。能不能让更多想搬走的人搬迁上楼？”张惠庆说。

几位“老北京”表示，如果政府对大栅栏街道全面进行改造，让居民搬迁上楼，即便远一点，如果配套齐全、交通方便，不少人是愿意的。

让“金名片”金光闪闪

“应站在中华文明‘金名片的高度认识旧城，尤其是国家级历史文化街区保护问题。”王志忠说，认识上去了，再下定决心、舍得投入，在重点项目上、方式方法上加以调整，“金名片”才会更加金光闪闪。

保护古都风貌，实现有机更新，前提是要降低核心区人口密集程度。王志忠说，人口有效疏解是推动文保区民生改善、风貌保护与产业升级的核心工作，需要在疏解方式上探索创新。杨梅竹斜街试点登记式疏解后，大栅栏街道很多人都找到指挥部，希望能够搬迁腾退。

“建议在大栅栏街道扩大登记式疏解试点范围。”王志忠说，“我们鼓励自愿腾退，将定向安置与货币补偿相結合，对特困家庭外迁采用保障房政策兜底。”

“大栅栏琉璃厂地区缺少公益设施，零散院落居多。加大拆迁腾退力度，改善留守居民的住房条件也很重要。”王志忠说，以后要争取给留下的当地居民尽可能多地修建公共厨房、公共厕所，有条件的还要给居民家里装上马桶。”

“我们希望引导各类市场主体参与地区保护，充分发挥市场作用，通过向民间资本转让产权或特许经营权等方式，吸引民间资本参与到文保工作中。”王志忠说，希望能够下决心，加快直管公房改革，确定直管公房划转至实施主体名下涉及房屋转移登记的程序，打通公房房屋土地权属变更渠道。这有利于提升项目实施主体的积极性。

对于一些重要的历史文化遗产，如短期内缺乏民间资金注入修缮的安徽会馆，“建议作为会馆文化的一张‘金名片看待，以特事特办的方式加大财政投入力度，解决资金缺口问题，早日焕发其光彩。”王志忠说。