浅谈房地产开发产品成本控制在方案设计和施工图设计阶段应关注的重点

王怀刚

河南居易置业有限公司(450000)

浅谈房地产开发产品成本控制在方案设计和施工图设计阶段应关注的重点

王怀刚

河南居易置业有限公司(450000)

方案设计和施工图设计阶段是房地产开发产品成本控制的重要阶段，房地产产品70%～80%的成本是在该阶段进行控制的，但大多房企在该阶段成本控制做的并不好，不知道从何处着手，文章从多角度、多维度谈该阶段应关注的重点，供同行参考。

房地产产品;成本控制;重点

房地产开发产品成本控制重点阶段应放到方案设计和施工图设计阶段，该阶段的成本管理可控制到开发产品成本的70%～80%，该阶段的成本控制应把重点放到开发产品风格、产品组合、建筑形体、小区路网、层高、产品外墙、柱距、水电设计等方面。

1 方案设计阶段成本控制应关注的重点

1.1 选择产品风格

尽量选择成熟产品，这样不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。

1.2 选择最优的产品组合

依据政府规划批准的容积率,追求利用土地价值最大化和项目的利润最大化,设计出不同的产品组合方案，充分论证、选择、确定综合方案设计中的产品最优组合。

1.3 建筑体形不要过于复杂

建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响，高层建筑单体应选择对称形式，低层建筑尽量形体简单。

1.4 合理确定分区/组团大小和出入口数量

每个区/组团一般需要1～2个出入口，均有围墙，要考虑消防要求，出入口均需配备专门安全管理与设施，并且此类费用将长期发生，应尽量减少出入口,既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。

1.5 路网应合理简洁

道路造价远高于同等面积景观绿化软景造价，在满足规范、消防和交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支，减少路网的不合理曲线和弯折。

2 施工图设计阶段应关注的重点

2.1 建筑结构设计

对比同类产品的成本情况包括基础选型、复合地基、钢筋含量、混凝土含量、主要材料设备选型、建安成本等，向设计单位提出施工图设计阶段限额设计指标。

结构专业的优化设计，不以牺牲结构安全度和抗震性能来求得经济效益,而以结构理论为基础，以工程经验为前提,以先进的结构分析方法为手段，对设计进行深入调整、改善与提高，力求达到合理的结构形式、合理的柱网布置、合理的结构构件尺寸。

2.2 合理控制层高

建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1 m，单层建筑成本增加2%左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。

2.3 合理布置外挑外挂构件、檐线

合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的品质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出，精减过度的外挑外挂构件和檐线。

2.4 地下室/车库结构设计

地下室/车库结构在结构成本中所占的比重很大，而且地下室/车库的结构离散性比较大，对其他部分的影响和关联不明显，做好地下室/车库结构的优化设计对于控制整个结构成本至关重要。

2.5 优化柱距及墙体布置

避免柱距过密过大而带来的成本增加，柱距的布置要考虑到停车位数量和面积。

2.6 优化构件截面，控制混凝土含量

对混凝土而言，柱、墙、梁、板等构件截面一旦确定，则使用量随即确定，构件截面过大不仅成本增加，同时降低了房屋的有效空间，构件截面和钢筋存在反比关系，因此截面并非简单的越小越好，需要权衡考虑。

2.7 钢筋含量和混凝土含量限额设计

钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。

2.8 优化转换层

转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。

2.9 简化屋顶造型

坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异,如何对比选型应予考虑。

2.10 建筑门窗设计

常用门窗系统按成本高低排序依次是木铝复合、铝合金窗、塑钢窗。

根据门窗系统、项目定位综合选择门窗五金系统，避免功能不足或过剩。

2.11 栏杆设计

栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，应根据产品确定栏杆档次，尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。

尽量使用标准化栏杆：栏杆、栏板档次和产品品质相对应；兼顾后期的维护费用；一般情况下严禁使用木扶手。

2.12 室内精装修

室内精装修及公共装修，根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内，减少精装房的差异，施工不要选择太复杂的工艺便于后期维修，选择市场上便于采购材料，主材尽可能选择品牌产品，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。

根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。

材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。

2.13 外墙装饰

外墙装饰主要是建筑外立面用材,包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、其他材料制品）等，外墙立面的选材要与产品档次相对应。

2.14 防水

厨房等无水区域不做防水，严格控制无效的部位使用；室外景观花池等不做防水；防水材料适用性与效果均不同，应根据不同部位选择经济性与功能性兼备的防水材料，不同部位时防水层的厚度要求是不同的，设计避免一刀切，应根据不同的部位注意防水层的设计厚度。

2.15 供水、电气、暖通

1）供水。管径满足压力、流量等技术要求即可，不能过大，一般住宅进户管管径控制在DN20以内；供水方案，根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案经济技术比选（带水箱变频加压控制系统、无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）。

2）电气。电线电缆选择质量有保证的厂家；开关、插座、线盒的选择要考虑到后期装修，客户是保留还是重新购买；配电箱等设备关注配电箱电气元件的品牌。

3）采暖。管道材质选择，在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材；根据项目产品定位选择散热器、温控阀等。

以上是从成本控制角度在规划和设计阶段应关注的重点，在该阶段一旦设计定型后，后期不易变更，什么样的设计就有什么样的造价，所以房地产产品成本控制的重点应放在方案和施工图设计阶段。

[1]GB 50096-2011,住宅设计规范[S].

[2]GB 50352-2005,民用建筑设计规范[S].

[3]GB 50180-93城市居住区规划设计规范[S].（2002年版）.