房地产开发管理中存在问题与解决途径

2017-03-01顾熙杰

河南建材 2017年4期

关键词：管理体制监理成本

顾熙杰

厦门万特福房地产开发有限公司（361000）

房地产开发管理中存在问题与解决途径

顾熙杰

厦门万特福房地产开发有限公司（361000）

在当今市场经济蓬勃发展的态势下，房地产作为朝阳产业得到迅速发展，然而在不断发展中房地产开发管理也遇到了一些问题，并阻碍着房地产行业的高效发展。这里分析了房地产开发管理中存在问题与解决途径，以期为房地产发展提供理论参考依据。

房地产开发管理；问题；解决途径

0 引言

当前房地产开放特点主要有技术要求高、投资风险高、开发周期长以及投入资金多等特点，致使房地产开发管理涉及内容广、牵涉项目多，成为一项极具复杂性的庞大工程。因为，房地产开发管理与工程建设每一个阶段都息息相关，所以房地产开发管理应不断发展与完善，在提高工程管理成效的同时，达到建筑工程质量要求的目的。

1 房地产开发管理的含义

房地产开发管理目标就是高效完成建设项目目标。基于项目经理负责制，并结合工程发放意义与开发方法等基本理论，按照房地产开发管理项目的规律，对工程建设进行系统性较强的组织、计划、协调、监管以及内部控制管理，实现房地产建设全过程的生产要素优化配置，高效完成房地产开发目标，进而达到房地产开发管理根本意义。由于房地产开发管理系统较为复杂，因此必须有一整套科学、合理、规范、高效的管理体制作为保证，方可对工程建设全过程实现协调与统筹，达到实现工程建设的最终目标。

2 工程背景

某项目位于福建省厦门市杏林湾片区四周环境优美，位置优越，与园博园隔水遥望。工程占地面积约为36.54万m2，建筑面积总数约为102.7万m2，共有102幢住宅楼，其中有28幢为21～33层高建筑,有72幢为2～4层多层建筑，2幢为42层150 m超高层住宅。总户数为5 183套住宅，户型分布为两房、三房、四房、五房、六房。物业类型包括住宅、商业、幼儿园等。

3 当前房地产开发管理存在的主要问题

3.1 开发前期调研不足,缺乏可行性研究

当今房地产开发危害较大的问题是决策盲目性。在房地产开发前期，有些决策者通常只关注眼前利益，对项目建设长远的经济效益、项目承建合法性、项目市场具体情况、项目工程运转对企业资金的消耗等方面均未作仔细、周到的深入调查，就在获得土地上直接开展工程建设，在建设前期不仅调研资料准备不充足，而且多数情况下并未设立工程管理部门以及相关制度，致使房地产开发缺乏可行性制度保证，从而漏洞百出。一旦工程消耗超出企业负担能力范畴，就会出现资金链断裂、建设无法照常进行，甚至出现项目被迫停止等消极结果，在为企业带来严重经济损失的同时，也造成我国土地资源的严重浪费。

3.2 管理体制不健全，进度和成本偏离预期目标

房地产开发管理人员素质的高低直接影响到工程管理体制的健全程度，然而在当今房地产开发管理中，管理者对工程项目建设认知太少、对项目管理并不重视、对管理理念本质认识模糊是造成管理体制不健全、管理进度和成本同房地产开发预期目标偏离过大的主要原因。有些企业为了节省工程建设时间，对其他成功的房地产开发管理体制照搬照用，并不考虑是否适用于自身工程项目的良性发展以及承建目标，知识管理体制漏洞百出，无法对工程建设起到引导与管控作用。可见，在房地产开发管理项目前期，相关管理体制的规划与实际工程建设内容脱节是阻碍房地产开发管理的主要原因，不仅造成企业资金消耗严重、偏离工程承建目标,而且严重影响工程建设质量。

3.3 质量管理“重交房质量，轻过程质量”

随着城市化建设进程的深入发展，房地产在当今市场上的竞争越发激烈，促使各个房地产投资者都希望利用抢占市场先机、保障房产入市质量来实现经济效益最大化。房地产企业对项目建设成本、投资回收速度以及项目建设周期等影响企业既得利益方面的建设环节较为重视。在房地产承建过程中质量与效益产生矛盾时候，一些房地产投资者会选择效益而放弃工程承建质量目标。因此，在这种错误的开发管理理念下，建设单位忽视验收工序质量，盲目缩短工期，致使建筑工程质量无法得到有效保证。

3.4 监理力度较弱

房地产开发管理涉及内容较多，需要大量人力、物力、财力以及精力的投入，为了使房地产开发投入得到充分、高效、合理利用，监理单位在房地产开发管理中具有极大意义。因此，当今房地产开发企业对监理部门的忽视,是影响房地产开发管理质量的主要问题。有些房地产投资者为了实现对经济效益的全局管控，采取直接参与监理工作的方式，严重影响了监理质量与监理力度的提升，导致监理在无法发挥积极作用。

4 加强房地产开发管理的对策

4.1 加强项目开发的前期规划管理

房地产工程前期规划管理关系着房地产日后建设规范程度、设计水平以及工程质量，对房地产开发管理至关重要。房地产开发管理前期规划主要有二：一是项目决策，二是项目设计。为了确保项目决策以及项目设计更加科学合理，符合工程承建项目目标，房地产开发管理相关人员应深入市场，了解承建工程在市场工程中的发展现状以及经济意义，结合公司内部实际情况对工程建设作出合理预判、决断，从而降低企业开发风险。

为了使房地产开发管理更加符合我国建设水平与设计要求，房地产开发工程项目在设计时，应充分考虑市场需求、技术水平、政策要求以及建筑综合性能，在符合社会可持续发展理念下,结合节能环保的建筑理念，促使房地产开发工程项目更具市场竞争力，并获取更高经济效益。因此，房地产开发管理设计应充分考虑工程与环境的关系、工程与地区经济的关系、工程与企业发展的关系，避免工程项目管理因存在内在矛盾而造成工程变更的消极结果[1]。

4.2 全面完善项目成本管理

房地产项目投资成本较高、投资范围较大，因此房地产项目成本管理应结合房地产建设目标与开发管理大环境，对成本管理不断完善，避免因成本管理存在漏洞而造成企业严重经济损失。为了完善项目成本管理，相关部门应从确保项目承建决策正确性，做好工程内各个环节成本管理，从而做到实时监管、控制合理。

4.3 项目质量管理

实现项目质量管理是保证工程质量符合项目承建标准的重要形式，因此房地产开发公司应从工程决策，工程建设材料、机械、施工方法以及施工人员质量等方面落实对项目质量的优化与完善，并严格按照社会法律规范以及市场需求对项目质量实现高效管理。