新型城镇化背景下的住宅产业化发展研究

刘萱芝

摘 要： 中国正处在城市化和工业化快速发展的时期，随着城镇人口的增加和人民群众生活水平的提高，在对住宅的功能和质量产生更高需求的同时，我们也面临着资源、环境等更大的压力，住宅的传统建造模式和方法已经很难适应经济社会发展的需要。因此，只有加快促进住宅产业化，才能完善住房供应体系、解决广大城镇居民的居住问题，才能推动住宅产业的持续、稳定、健康发展，建设社会主义新农村，实现新型城镇化的目标。本文从新型城镇化大背景出发，分析了我国农村住宅产业化的现状，并借鉴了以日本为例的国外住宅产业化发展经验，以此提出了相关的政策建议。

关键词：住宅产业化 新型城镇化 城乡一体化

中图分类号：TU241 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）09-0098-02

农村住宅建设是一个一直被人们所忽视但又亟待解决的问题，是关系到我国9亿农民安居乐业和社会稳定的重要因素。在推进全面建设小康社会的进程中，农村住宅建设水平起着至关重要的作用。一方面，农村的住宅建设量大面广，切实关系着广大农民的人居环境问题；另一方面，它作为小城镇和中心村建设的重要组成部分，对于加快人口向小城镇和中心村集聚、促进城市化的健康发展、加快城乡一体化和农村现代化将起着巨大的推动作用。推进农村住宅产业化是调整农村产业结构、带动经济发展的重要工作，也是为迁入中心村和小城镇的人口解决居住问题的有力措施。

一、住宅产业化与新型城镇化

1.住宅产业化

住宅产业化的内涵随着住宅产业化的实践探索而不断丰富和发展。1968 年日本提出住宅产业化的概念，目的是通过产业化提高住宅建设的质量和效率，并降低成本。20 世纪 70 年代，住宅工业化技术不断提升，住宅供需矛盾逐步缓解，人们已不再满足有房可住，而是要求住得更舒适，工业化住宅重点转向质量和性能阶段。90 年代后，能源危机、气候变暖、环境状况恶化迫使人类必须要解决“生态居住”问题，住宅产业化的重点转向降低资源和能源消耗，注重生态环保，不断提升住宅科技含量，发展智能化住宅。到2005年，日本也提出“可持续性住宅建设的思路”，并建立了“资源循环型住宅”的评价技术指标体系，对日本当代住宅产业化产生了新的影响。随着住宅产业化实践在世界各国的推广，人们对住宅产业化有了更为成熟的认识。

总的来看，住宅产业化包含四个方面的含义：一是住宅建筑的标准化；二是住宅建筑的工业化；三是住宅生产、经营的一体化；四是住宅协作服务的社会化。

2.住宅产业化与新型城镇化的关系

新型城镇化作为城市化的转型，建设模式成为一大重点。而作为城镇化建设的重要载体的房地产业，在城市化转型时谋求转型也是形势必然。房地产行业的转型应以新型城镇化建设为契机，大力发展长寿命、高品质的绿色低碳节能环保型建筑，促进可再生能源应用和资源的循环利用，提高技术含量和发展质量。受业内专家认可的绿色低碳节能环保型建筑简单而言就是绿色建筑。

那么如何生产出绿色建筑呢？这就涉及到与其关联紧密的一大关键词：住宅产业化。房地产业要转型升级和长期发展，关键是要转变发展方式。首要目标则是实现住宅产业化，这是实现产业现代化的方向。作为一种完全不同于传统建筑的泥水瓦匠的方式，住宅产业化是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求。采用住宅产业化生产出来的住宅具有质量好、效率高、绿色环保等特点，正是绿色建筑的特征所在。

二、我国农村住宅产业化现状及问题

1.我国农村住宅产业化现状

对于新农村的建设而言要充分考虑农村的容积率，对于住宅的饱和程度进行相应的规划，同时要做好对于城镇的整体规划与设计，实现村镇建设中就业与住宅的合理搭配。我国尚处于农村住宅产业化发展初始阶段，我们从表1、2中的数据可以看出：农村住宅的新增面积，最近两年开始放缓，增速开始下降。钢筋混凝土的使用，就年末的实际居住情况而言，农民使用的混凝土的长远增速从1990年开始的以及实际居住增加已经远远超过砖木结构，从这个层面也可以看出，农村住宅产业化的在单项技术上的推广是有效的。

2.我国农村住宅产业化发展面临的问题

2.1农村住宅产业化观念缺位，传统建设模式仍占主导地位

政府对农村住宅产业化的熟悉程度不够，地方各级主管部门缺乏对农村住宅产业化发展的统筹规划和专门的政策扶持，没有把农村住宅产业化纳入到村镇发展战略中。农村住宅产业化的规划、设计、开发、施工、销售、治理服务，以及材料、部品的研发和生产在农村住宅建设中没有形成有机的、完整的生产经营体系，没有形成住宅的生产、供给、销售和服务的一体化组织形式，没有形成适应市场经济要求的住宅产业。

2.2农村住宅建设长远规划不统一

农村住宅建设缺少统一的住宅规划，没有住宅建设的整体意识和全局观念。在大部分村庄，住宅基本上以户为单位建造；在小城镇，也缺少统一的住宅区规划，住宅结构松散，布局零乱。建房地点随意，滥占耕地，基础设施落后，交通不便，既不能适应农业现代化的需要，也不便于组织生产生活和节约耕地，还使农村地域空间难以形成现代村镇体系。

2.3农村住宅产业化缺少政策支持

在我国，农村住宅产业化的发展缺少相关产业政策、鼓励性税收政策和金融政策的支持。从欧美等国的经验来看，住宅产业化及节能技术得以迅速发展的最主要因素之一，就是国家提供的各种政策支持，对研发、生产和使用新型住宅的产业进行政策扶持。因此，要加快住宅产业化的发展、顺利推广节能住宅，实现节能省地目标，迫切需要相应的政策支持。

2.4农村住宅开发建设模式落后，技术含量低

长期以来，农村住宅建设主要是采用居民自建自住，分散建设的模式，住宅商品化率极低，住宅和住宅区的工程质量，功能质量与环境质量差。住宅施工技术落后，沿袭传统工艺与方法，劳动生产效率低，新工艺应用水平低。

2.5传统建材仍是农村住宅建设的主要材料

我国农村建筑材料中，墙体材料中70 %以上是小块实心粘土砖。尽管自1999年以来，国家先后颁布多项法规文件和采取多种措施限制，禁止实心粘土砖的生产与使用，但是现在我国新型墙材生产量占墙材生产总量的比重也只有30%左右，而且大量新墙材积压，质量高、性能优良的新墙材得不到广泛应用。

2.6农村住宅设计规划落后，能耗高

我国建筑能耗高主要表现在三个方面：一是建筑物本身是采用水泥等高耗能建筑材料建造的产品；二是建筑物保温本身需要耗能；三是由于供热系统达不到理想状态而引起的效率耗能。农村住宅的高能耗主要表现在住宅建设的规划布局没有节能理念，围护结构的保温隔热性能差，供热系统的综合效率低，以及天然能源的利用效率不足等方面。

三、国外住宅产业化现状及借鉴思考——以日本为例

1.日本住宅产业化现状

1.1工业材料

日本的农村的住宅都是传统的砖瓦结构，但是由于日本的工业发达，钢产量大，施工方面，由于其较低的成本而且与混凝土结构相近的特性使轻钢结构占到工业化住宅的80%。同时由于日本的灾难频发，使得日本对于住宅的材料选择以及以此为基础的抗震性等数据极为重视，通过日本的住宅质量管理机构以及由政府主导的住宅设计标准化使得日本的住宅化有着良好的安全保障。

1.2政府扶持

政府扶持是对日本农村住宅产业化的重要保障。日本的政府保障主要从两个层面。一是日本专门设立通产省和建设省为住宅产业的管理部门。并且以此为主导设计住宅体系的标准化和部件化的模数等标准条件，以及节约性和节能性材料和标准的研究，从而从整体为住宅产业化提供指导。日本政府颁布了 “市、町、村农业振兴地区整治建设规划”，《村落地区整治建设法》等法律，从农村住宅产业化的规划，住宅的防灾减灾，环境治理层面，全面对农村住宅产业化做出了法律约束。二是日本在1950年设立了住宅金融共库，为中低收入的中低层次居民提供贷款，同时通过“供应住宅法”为住宅建设集团、团体以及重点工程提供贷款。

1.3居民住宅自治

日本在政府的统一扶持下，也着重发展农村居民的居民住宅自治，日本政府根据地域性以及文化性的不同，在设计层面推出了村民参与性规划和民主主体型规划两种方式在标准化建设的基础上充分保障了地域的文化性、功能性等特点。

2.借鉴及思考

2.1市场化程度

日本的住宅产业化的发展的基础是以市场的需求为导向，而不是强行的创造需求，并且日本的住宅产业化发展的基石就在于住宅的私有化、商品化、市场化。而这些方面在中国有着不同程度上的缺乏，因而如何优化农村居民的宅基地制度，如何对于富裕的农村采取商品化的市场化的销售模式，使得产业化真正能够在农村中形成，这是一个基础性的问题。

2.2规范立法，制定相应标准

转变住宅产业发展方式，除了发挥市场机制的作用，还要建立和完善相关法律法规，为住宅产业化向低碳绿色转型提供制度保障。要完善法律制度，明确法律责任。同时要建设管理制度，完善监督管理体制。

2.3政府的扶持力度

政府和管理部门要从战略上认识发展农村住宅产业的重要性，加强宏观调控，对农村住宅建设实施监管和扶持。国家要有相应的技术政策和经济政策，并给予政策性的鼓励。建立有效的管理机制和体制，充分发挥政府组织协调和管理功能，为农村住宅产业化的实施创造良好的外部环境。

2.4技术进步

日本通过制定技术开发的计划以及相关的课题来促进科技的进步，如通产省提出的"新型住宅开发计划"（1979-1985）、“21世纪公寓式住宅开发计划”（1984-1990年）、“21世纪住宅开发计划”（1990-1995年）等。近年来，我国住宅产业化技术逐渐走向成熟，为新农村住宅产业提供很好的技术保障。经过10年的技术实践与发展，在建筑关键技术领域，已形成一批成套技术。因此，在住宅产业化技术成熟的条件下，城乡统筹新农村推行住宅产业化是可行的。

四、结语

作为近14亿人口的大国，扩大内需是推动城镇化的重要环节，我国城市地产周期性将引导产业资本分流或部分转移到农村建设中。新型城镇化建设的逐渐深入，将大大释放农村消费能力。因而，能够促使土地集约、住宅功能合理、结构安全、低碳环保的住宅产业化在新型城镇化的背景下是具有重要实践意义的。

参考文献

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