谈房地产市场监测机制的建构

陈军

摘要：随着我国房地产市场进入“分化时代”，国家对房地产调控作出“因城施策”的方向，目的是施策要精细化。而施策精准，须针对差异化地情健全市场监测机制，以便对市场进行有效评估和解剖，制定相宜政策“对症下药”。本文从监测常态化、目标明晰化、运行法制化、绩效民意评价化等四个维度探讨了监测机制的构建。

关键词：房地产 调控 市场监测 机制 构建

随我国房地产市场宏观调控不断的深化，调控进入了“深水期”。各地房地产市场区域化发展明显，各地房地产业发展程度不一，形成不同市场发展态势，势必需要健全和完善市场监测机制，一地一策，因宜施策。从具体的实践过程来看，构建房地产市场的监测机制，需从监控机制常态化、监控目标明晰化、监控运行法制化、监控绩效民意评价化等四个方面来完善和建构，以推动房地产市场健康、持续、稳态发展。

一、理性认知市场区域分化，构建常态化监测机制

从房地产市场的发展看，未来房地产市场的分化已经不仅仅是一线、二线城市与三线、四线城市之间的分化，甚至同一个城市内部都有不同区域也存在分化。这种情况下，建立常态化房地产市场监测机制就非常有必要，可以给政策制定提供更科学化的数据和市场依据。一是建立常态化的监测组织体系。有常态化监测组织体系可以实现监测统一化、数据标准化、监控常态化，为自下而上的监测机制提供组织保障。以常态化的监测组织体系建立监测信息网络，覆盖各类区域、各类城市。对不同城市根据库存去化周期来设定市场的监测合理值、偏热值和偏冷值，可为市场调控提出预警信号。二是建立全国常态化的房地产交易平台。运用大数据加强服务和监管，是时代进步和降低成本的必然要求。建立统一的房地产交易平台，凸显大数据云端关联，利于房地产市场监测预测、风险预警，提升政府服务和监管的有效性。三是常态化的监测数据成果积累，可以用来分析市场走势，提前预判市场走向，储备调控政策，促进调控更精准化。

二、理性认知监测复杂系统性，建构明晰的目标体系

针对市场自我调节可能存在失灵的复杂情况，进一步建设和完善房地产市场监测目标体系，提供准确、全面、具有持续性的监测数据，可以对房地产市场做出准确判断。一是建立房价监测机制。价格是房地产市场运行中的敏感指标，以房价及其涨幅、租金价格及其涨幅作为监测指标，可形成以房价收入比、房价租金比和住房可支付性指数的房价监测预警目标机制。二是建立房地产市场供求状况监测机制。商品房销售实行预售制，选择商品房新开工面积及增速、商品房销售面积及增速作为监测指标，并测算商品房销售开工比。三是建立房地产市场的投资状况监测机制。监测房地产开发企业的资金来源和房地产开发投资完成额等指标，可以判断当期投资状况和未来投资变化趋势。四是建立房地产市场的金融风险状况监测机制。五是建立房地产市场未来需求趋势监测机制。以人口总量、结构变化趋势、经济增长和居民收入增长状况、金融政策变化等对市场未来预判、分析，把握未来市场发展趋势。六是建立房地产市场未来供给趋势监测机制。以影响房地产市场未来供给趋势的房地产开发企业的资金状况和土地供应情况，建立对土地供给状况、房地产开发企业资金状况等进行监测的体制。七是建立金融和土地政策的变化情况的监测机制。金融政策和土地政策的变化直接影响房地产开发状况变化，实行宽松的货币政策，可进一步促进房地产开发投资；增加或减少土地供给，可直接影响到房地产市场变化。

三、理性认知主体多元性，推进监测运行法制化

针对各地情、各区域市场多元化发展态势，在推进房地产市场监测运行同时，还要完善法律制度，规范监测行为。一是建立健全监测市场全过程的法律体系。住建部已发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015～2020年）》的实施方案，提出要建立全国常态化房地产市场监测机制，但市场监测及其相关法规法律体系还不健全。二是建立监测运行的长效机制。对市场全面监测，形成监测数据积累成果，为有效规避市场风险、为宏观调控提供依据和数据，是一项长期的工作。三是建立市场监测成效的奖惩机制。房地产调控是中央的决策，而地方发展是地方政府的责任。因此，中央和地方政府在房地产调控、监测目标上并不一致，为了增强调控、监测的执行力，必须制定、完善监测机制和监测目标的考核奖惩机制，从政策 “度”把握、监测数据准确、市场分析评价、政策执行力等全方位构建考评奖惩体系，要纳入中央对地方政府的科学发展考核，引导房地产理性发展，促进房地产市场健康发展

四、理性认知监测科学性，推进监控绩效民意评价化

房地产市场监测机制建立是否科学，因城制策是否有效，构建房地产市场监控成效的民意评价机制尤为重要，以完善国家宏观调控问责机制。一是在健全监测机制时要充分征求意见，特别要听取房地产业界专家学者的意见。要做好监测目标信息、成果和相关论证报告的公示，经各界充分讨论后在相宜实施相关调控政策。二是在问责制方面引入民意评价机制。现有的房地产市场调控约谈问责机制，主要局限于是否如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度是否超过年度控制目标、有没有完成保障性安居工程目标任务，以及执行差别化住房信贷、税收政策是否到位等问题，这些问责都有严重的滞后性，且有些问责操作性不强。在问责机制方面引入公众监督和民调评价机制，实现民众对本地政府房地产市场监控和调控的评价，公布评议结果，对评议较差者约谈问责，可推进各地在房地产监控、调控方面顺应民意，让群众满意和支持。三是要形成房地产专项监控报告交地方“两会”审议制度。每年地方“两会”设专题审议上年度的房地产市场运行和调控工作专项报告，并在“两会”上公布投票结果，对未能获70%的赞成票的地方政府约谈问责，以形成房地产市场监控长效机制的构建。