房地产市场的竞争法调控

罗 磊

（210000 宜信卓越财富投资管理有限公司 江苏 南京）

房地产市场的竞争法调控

罗 磊

（210000 宜信卓越财富投资管理有限公司 江苏 南京）

政府加大力度调控房地产业，虽然采取了多种方式对房地产业进行多元化的调控，但其效果却差强人意。我国的房地产业调控面临着一定的窘境，也阻碍着房地产市场的上升空间。房地产市场调控的主要目的是为了消除不利于房地产发展的有害因素，以不断促进房地产业的快速发展。竞争法是用于调整房地产市场的有效手段，但它仍存在一定的不足。本文主要对房地产的特征进行分析，针对房地产市场调控中存在的问题提出有效的竞争法调控措施。

房地产市场；竞争法调控；问题

我国的城镇化人口逐渐增多，房地产市场也逐渐扩大，房地产经历了从繁荣到萧条，再由萧条逐渐复苏的过程，它带动着各行各业的发展，在它的发展过程中，由自需消费的模式逐渐转变、演变到市场投资形式，这使得房地产市场资源被垄断，消费者自然而然的成为了市场预期不断上涨的牺牲者。房地产内部市场主要包括三级，分别是:土地市场开发、增量市场以及存量市场，这也对房地产市场的调控造成了一定的影响。在这种背景下，竞争法成为了市场调控的主要手段，力求公平合理以不断促进房地产市场经济的长期繁荣。

1 我国房地产的特征

1.1 固定的土地空间位置

土地是不可移动的，在固定的土地上建立的房屋建筑及其附属设施都是一层不变的，土地的固定特性决定了房地产是一种不动产，房地产主要进行房地产权的转让。房地产的固定性使得消费者以及投资者不能充分预见房地产未来的市场行情，且房地产中蕴含着巨大的价值潜力，从而使得房地产形成了不完全竞争的特点。不完全竞争特点主要包括受土地资源的限制、政府的调控以及房地产独特的信息等。

1.2 房地产数量的有限性

正是由于土地的不可移动性，使得地球的土地资源具有一定的限制。在这种背景下，相关企业普遍提高对土地资源的利用率，但这并不能解决中国日益增多的城镇化人口的居住问题，因此，房地产业投资商便借机垄断了房地产业，一方面能够增加企业的收益，另一方面，减缓了中国的城镇化进程。正是由于房地产市场的垄断，国家才明确了相关房产法律条例。

1.3 具有一定的区域特点

每个地区的经济文化、社会背景、自然环境、宗教信仰的不同，对于土地文化的认知也相差甚远，也就是说每个地区具有每个地区的独特的区域特点。区域特点的形成与区位有着密不可分的联系，是自然地理位置和社会经济条件长期相互穿插、相互渗透而形成的，这也是房地产市场具有特定区域特征的最主要原因。

2 我国房地产市场调控中存在的问题

2.1 普遍认为产品供给和需求结构存在偏差

我国房地产的空置率逐渐提高，政府部门把它归结于房地产部分的供并不大于求。但事实证明，以这种理论为指导进行的房地产市场调控并没有达到预期的目的。这种调控方法使得房地产调控远离了期望的目标。在以这种理论作为指导理论进行调控时，政府加大了干预力度，以调整房地产的供求结构，但这并没有改善房地产市场空置率上升的现状，且证明了房地产空置率不仅存在于普通住宅中，也存在于不同的住房阶层中。

2.2 未能区分合理投资者与投机者

大众消费者普遍认为房地产是一种普通的消费产品，但房地产却具有双重性质，不仅具有普通商品的特性，还具有一定的资本性质。因此，房地产的主要需求包括自然消费需求和投资需求两种，自然消费需求主要满足大众消费者，而投资需求是具有投资意识者或者投机者的需求。投资需求是不断发展变化的，它可能让房地产市场更加繁荣，也可能造成房地产市场的彻底崩溃。投机如果出现待价而沽或者不以真实需求做支撑的情况，就会造成房地产的空置率上升，这均是没有处理好投资和投机的关系而引发的市场经济问题。

2.3 政府通过信息影响市场消费主体的心理

政府对于房地产空置率信息的搜集和发布增加了房地产政策的透明度。它的主要目的是改善市场的供求结构，及时更新房地产的信息，稳定和发展房地产市场经济。消费者在进行购房时，会预先估计心理价位，如果政府发布房地产市场的数据，将会误导消费者，从而使房地产的空置率上升得不到改善。它虽然具有一定的宏观调控手段，但却影响了市场主体的心理，不利于改变房地产直线攀升的价格。

3 房地产市场调控的竞争法调控策略

3.1 扩大房地产市场的相关市场

房地产的相关市场有利于准确掌握竞争程度，房地产的相关市场的扩大可以从三个方面进行:第一，产品相关市场。根据房地产市场进行细分，满足居民的各种需要。第二，区域相关市场。要综合考虑交通、地理位置、治安以及各种因素对于市场的影响，在此基础上扩大市场。第三，时间相关市场。应结合房地产的季节时间以及发展潮流进行市场的扩充。这可以让政府准确判断竞争状态，为房地产的调控提供依据。

3.2 对竞争协议的限制

对于竞争协议的限制主要从两个方面进行，既纵向和横向两个方面。要杜绝横向竞争中的房地产价格上涨现象，也应消除竞争主体间偏向于价格上涨的心理。房地产的分级现象明显，在限制纵向竞争协议中，应注重资源的合理配置。

3.3 杜绝企业集中的现象以及市场支配地位的滥用

企业集中可以使企业的市场势力扩张，从而消除企业间的竞争，这不利于维持良好的竞争市场秩序，同时会促进垄断现象的加剧。此外，市场支配地位的滥用可能影响公平，严重扰乱房地产市场经济。不利竞争会危害市场经济的稳定，严重危害着消费者的权益，对房地产市场的公平竞争造成严重的冲击。

4 总结

房地产市场价格的快速上涨成为了社会关注的首要问题，但解决价格上涨并不是主要目标，而是应将目标放在房地产市场内部的问题解决中。房地产作为一种垄断经济，要想实现长期繁荣，必须在宏观调控的背景下发展竞争性调控，房地产的竞争法调控不仅能够很好的解决房地产内部问题，还有利于明确中国的发展方向。

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