一屋二卖权利人利益的保护

2017-01-27彭静

法制博览 2017年13期

关键词：过户买受人物权法

彭静

交通银行云南省分行，云南昆明 650000

一屋二卖权利人利益的保护

彭静

交通银行云南省分行，云南昆明 650000

我国的房地产市场，因为缺乏相关法律制度的约束、登记制度不够完善，很多措施还未得到有效落实，导致一屋二卖的现象时常发生。在这样的背景下，以“一屋二卖”为例，具体研究该种社会现象容易给各方权利人造成的危害，同时找出救济的方式。

一屋二卖；先买受人；后买受人；利益保护

一、一屋二卖中房屋所有权问题

(一)“登记在先”原则

《物权法》第九条这样规定：不动产物权发展变动，必须经过法律的登记；未经法定程度登记的不动产变动，不会发生法律效力。由此可以看出，我国不动产物权的变动采用的是登记生效原则，即必须经过法定程序办理登记，物权才可以依法变动。因此在一房二卖的案件当中，哪个买受人已经办理了登记手续，就取得了对该房屋的所有权。如果该买受人向法院提出确权请求，法院应当支持。

(二)“占有在先”原则

根据《物权法解释》当中第2款规定：如果多个买受人都没有办理房屋所有权转移的登记手续，此时占有该房屋的买受人有权向法院提出，要求出卖人办理产权转移登记手续。在房屋买卖合同当中，当事人对房屋的占有是以债权为基础，是合法有效的。如果多个买卖合同的买受人都没有办理过户登记，此时交付不动产的买受人对不动产占有的权利，就应当受到法律的保护。其他买受人因此所遭受的损失，有权向出卖人请求赔偿。

(三)“预告登记”原则

《物权法》20条中规定：双方当事人已经签订了房屋买卖合同，为了保证将来物权能够得以实现，买受方可以遵循法律途径，向有关机关办理预告登记。如果该房屋已经依照法定程序，办理了预告登记，出卖方未经过权利人的同意，擅自转移不动产所有权的，不发生法律效力。由此看出，预告登记制度的设立是为了保障买受人的权利在将来能够得以实现。

二、一屋二卖中权利人利益救济

(一)区分善意和恶意

通过对“善意”的定义可以看出，“善意”包括三项特征：一是善意并不是某种实体，而是行为人的内心状态；二是从常理上来说，行为人不知道，或者不可能知道自己的行为欠缺法律依据；三是从主观上来说，行为主体认为自己是处于善意心理，才做出了这样的行为。

恶意与善意是相对的，反映的是人内心不真诚的一面。在实践中，行为人明知道本次的行为欠缺法律依据，或者对方的行为缺少法律支撑，而故意为之的心态，属于恶意的心态。

(二)先买受人与善意后买受人

在先买受人并未办理过户登记，并且为实际使用该房屋的情况之下，后买受人可能存在善意的主观状态，此时双方应当处于相同的法律地位，如何保护这两者的权益，是值得考虑的问题。

第一，双方尽快寻找出卖人，要求办理过户登记，以求得到物权法的保护。先买受人只要未与出卖人办理过户登记，出卖人就仍然是该房屋的所有人，其与后买受人进行交易行为并无瑕疵。此时无论是先买受人，还是善意的后买受人，他们与出卖人的债权都得到我国债法的保护，只具有相对性，不具有排他性。因此双方当中的任何一方，要想尽快确定产权的归属，就必须完成过户登记，通过对外公示的方式来获得物权，使之具有对世的效力。

第二，如果先、后两个买受人都未办理过户登记，那么双方都无法获得该房屋的所有权，此时还可以通过要求出卖人交付房屋的方式，希望基于占有房屋的事实来期待得到法律的保护。比如当其他人作出有损房屋的行为时，可以享有占有物返还请求权。同时在实际占有房屋的前提之下，可以优先要求出卖人辅助自己完成房屋的过户登记。

(三)非善意后买受人与先买受人

在先、后买受人都为实际占有该房屋的情况下，通常来说先买受人都是主观善意的，但是后买受人可能存在着恶意串通的情况，此时先买受人则可以主张之后成立的买卖合同无效，尽管后买受人已经完成了房屋的过户登记，也会被宣告该登记行为无效，进而可以继续主张出卖方的违约责任。而如果后买受人是单纯的善意，并没有恶意串通的行为，虽然主观意愿上的危害性较小，但是与先买受人的善意相比，仍然存在瑕疵。即作为一个理性的人，在房屋交易当中并没有尽到注意义务，预测到房屋产权上存在的风险。此时无论后买受人是否已经办理过户手续，先买受人都可以以主观恶意为由，主张后成立的买卖合同无效，要求出卖人继续履行与之签订的合同。