探析地震损毁房屋按揭还贷的法律责任

关一谱

湛江市广播电视大学，广东 湛江 524003



探析地震损毁房屋按揭还贷的法律责任

2014年度湛江市广播电视大学科研基金项目课题立项(Y201402)。

关一谱

湛江市广播电视大学，广东 湛江 524003

地震后会引发一些特殊法律难题，其中，地震房屋毁损的按揭贷款人，是否还应继续履行原来的贷款合同还款，成为社会关注的焦点。有人认为应当继续还贷，有人认为不应当再继续还贷，本文着重从我国目前的法律规定、现实操作进行深入探讨，希望能运用法律知识解决实际问题。

风险转移；抵押合同的有效性；国家政策

近十年来我国发生了几次大地震，2008年“5·12”汶川8级大地震；2010年“4·14”青海玉树7.1级大地震；2011年“11·8”东海海域大地震；2013年“4·20”四川庐山7级大地震；2013年“7·22”四川庐山7级大地震；2014年“2·12”新疆于田7.3级大地震；2014年“8·3”云南鲁甸6.5级大地震。地震导致房屋损毁、人民流离失所，损失相当惨重。除依赖我国政府强有力的援助外，我国人民也充分发挥了“一方有难、八方相助”的优良传统，帮助灾区人民重建家园，生活获得更好的保障。但是，地震后会引发一些特殊法律难题，比如房屋的按揭贷款问题，即地震灾区的许多房屋都是通过银行按揭贷款方式购买的，房屋被震倒塌后，房屋贷款人无房可住又陷入失去亲人的痛苦，是否还要继续承担还贷义务？

现在众议纷纷，主流意见是买房人仍然要承担按期向银行还款的合同义务，因为抵押物虽灭失，贷款合同和抵押合同却合法有效，抵押人仍应当履行，但考虑不可抗力导致还贷能力丧失，银行可以减免，主要由政府出台相关政策进行规范。但是也有人提出质疑，认为抵押物既已丧失，抵押权消灭，贷款合同和抵押合同目的无法实现，抵押人当然可以解除两个合同，再者，签合同时也签订了保险合同，抵押权以保险费用作为代替物得以实现，在抵押人无过失情况下要求继续还贷不合法更不合情理。

以上说法均有道理，但不尽然。深析个中法律责任，发现不同情况需不同处理。商品房的销售主要分两种：商品房现售和商品房预售。在两种房屋销售上设立的抵押，法律责任不同。

一、预售房抵押的法律责任承担

根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售房抵押就是买受人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。①因房屋未建成无法获得房产证，抵押登记实际上只是预售合同抵押登记，买受人向银行提供的抵押是权益的抵押，是将自己的期待权予以抵押，而不是物权的抵押，与真正的房产抵押有很大的差别。

(一)预售商品房抵押合同的效力

预售房屋抵押的法律关系中，房屋开发商与抵押银行是担保合同关系，实际效力如何还要看其是否办理了登记手续。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条的规定，以在建房屋设定抵押权的，采取登记要件主义，意思是商品房预售中的抵押合同，在预售的时候，因商品房还处于在建过程中，必须办理登记手续才能被认定为有效。所以，商品房预售合同的买方办理抵押贷款业务后，将预售的房产抵押给银行，只要办理了抵押物登记就认定抵押有效。在实务中，商品房没有建成，抵押人没有权利证书很难进行登记。没有办理登记的抵押合同是否无效呢？这种抵押合同属于效力待定的情况，并不必然无效。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条的规定，只要在第一审法庭辩论终结前，当事人能够提供权利证书或者补办登记手续的，人民法院可以认定抵押有效。

(二)因不可抗力无法实现合同目的，《商品房预售买卖合同》可以解除，抵押合同无效

根据《合同法》第94条的规定，地震属于不可抗力，在建房屋毁损，双方合同目的已不能实现，当事人可以解除合同。所以，买房人可行使解除权，解除与开发商订立的《商品房预售买卖合同》，开发商实际是以在建房屋向银行提供担保，以担保买受人向银行还贷，在建房屋毁损抵押目的已无法实现，贷款合同作为主合同解除，《预售商品房抵押合同》为从合同，主合同解除后从合同亦无效。

(三)预售房未交付，地震导致房屋毁损的风险由房屋开发商承担

根据《中华人民共和国合同法》第142条的规定，除非法律另有规定或者当事人另有约定，标的物毁损、灭失的风险，以交付作为分界点，标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。对于不动产的毁损、灭失之风险可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条，除非法律另有规定或当事人另有约定，转移占有房屋就视为房屋的交付使用，比如已交付新房钥匙。交付使用前房屋毁损、灭失的风险由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；如果买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。所以，因地震导致在建房屋毁损的，因未交付房屋风险由出卖人(开发商)承担。买受人虽不承担房屋毁损的责任，但根据公平责任原则，已交的定金或房价款不能再要求开发商返还。

根据以上分析，预售房的抵押在合法有效情况下，因地震前还在建无法交付，风险由开发商承担，买受人无需承担继续还贷的义务。

二、现售商品房抵押的法律责任承担

根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房现售是指买受人购买房地产开发企业已竣工验收合格的商品房并由支付房价款的行为。如何证明商品房已验收合格，主要是看开发商是否出示证明文件——《建筑工程竣工验收备案证》，这是商品房经验收合格唯一有效法定的文件。对于城市房地产的抵押，我国《担保法》采取登记要件主义。

在假设抵押已办理登记合法有效的前提下，商品房现售在地震发生时毁损的责任承担主要存在两种情况：

(一)现房未交付但已办理抵押，地震导致房屋毁损后抵押人不再承担继续还贷之义务

首先，根据《中华人民共和国合同法》第94条，房屋毁损已不能实现购房人买房的目的，买受人可基于不可抗力解除合同，即买房人可提出解除与开发商订立的《商品房买卖合同》。

其次，根据《合同法》第142条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，除非当事人另有约定或买受人接到出卖人的书面交房通知无正当理由拒绝接收的，因作为标的物的房屋未交付，即使房屋买卖合同已签订，标的物灭失的风险仍应由出卖人承担。据此，地震导致未交付房屋毁损的，风险由出卖人(开发商)承担，买受人虽不承担房屋毁损的责任，但根据公平责任原则，已交的定金或房价款不能再要求开发商返还。

最后，《商品房买卖合同》既然可以解除，买受人不承担房屋毁损的风险，买受人与银行签订的《贷款合同》和《房屋抵押合同》亦无存在的意义，买受人可以提出解除，银行应当与开发商协商解决还贷的责任问题。如果双方协议解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定，人民法院会支持当事人解除商品房担保贷款合同的请求。因此，是否交付是承担还贷责任的重要标准，按揭房屋在交付使用前因地震导致毁灭，购房者可以房屋灭失导致合同履行不能为由要求解除购房合同，购房合同解除后，商品房担保贷款合同相应也可以解除，故购房者无须承担继续还贷责任。

(二)房屋已经办理抵押并交付的，购房者无权要求解除购房合同，抵押合同有效

根据《合同法》第142条的规定，如果购房人所购房屋在震前即已交付，那么房屋毁损、灭失的风险就要由购房人自行承担，无力还贷不能成为免除购房人还贷的理由。

抵押合同虽有效，但受地震影响，购房人已无力偿还贷款，由本人提出申请或由政府出台政策可免除买受人的还贷责任。根据《合同法》第117条、第118条的规定，除非法律另有规定或当事人迟延履行后发生不可抗力不能免除责任，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。购房人有权依据上述之规定，在将房屋受损情况、购房人目前还款能力情况及时通知银行的前提下，请求银行同意购房人免除还款义务。现实中，政府会出台相关政策要求金融业列为呆帐并核销，比如2008年汶川地震发生。当年5月23日，中国银监会下发了《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》，由四川银行业迅速部署，开展受灾贷款呆帐核销工作，核销的依据是《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》的规定。主要内容是对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。

综上所述，对于地震后房屋毁损，抵押人是否仍应承担继续还贷义务，不能一概而论，还需对抵押合同的有效性及房屋是否交付做一定的分析。不过，国家为促使灾区人民迅速恢复生产和生活，会及时出台相关政策减免贷款人的还贷义务，以帮助灾区人民尽快忘掉痛苦、投入新的生活中。

[ 注 释 ]

①何志.担保法：判例研究与适用[M].北京：人民法院出版社，2010，2：439.

[1]何志.担保法：判例研究与适用[M].北京：人民法院出版社，2010.2.

[2]乔颍.地震毁损房屋按揭贷款的偿还与救济[J].人民论坛，2011(14).

[3]奚晓明主编.最高人民法院商事审判指导案例6·合同与借贷担保卷[M].北京：中国法制出版社出版，2013.1.

关一谱(1973-)，女，广东湛江人，法律硕士，湛江市广播电视大学，法学讲师，主要研究方向：民商法。

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